Diritti edificatori e perequazione

Versione 1 del 05/10/2026

In breve: i diritti edificatori che il piano attribuisce con la perequazione, o in cambio di aree cedute al Comune, si vendono con un atto notarile che si trascrive nei registri immobiliari. In Campania le quote di un comparto approvato sono liberamente commerciabili ma restano nel loro comparto, e la cessione va comunicata al Comune entro trenta giorni.

La scheda è pensata per tecnici, commercialisti e avvocati che seguono proprietari e imprese dentro un comparto: qui la volumetria non sta sul terreno di chi la vende, e servono più controlli di una vendita normale.

Indice

Tre cose vicine ma diverse

Cessione di cubatura tra fondi vicini. Il proprietario rinuncia a costruire e la volumetria passa al fondo accanto, con la stessa destinazione. L’abbiamo spiegata nella scheda sulla cessione di cubatura.
Perequazione. Il piano distribuisce diritti edificatori e obblighi tra tutti i proprietari coinvolti in una trasformazione, qualunque sia la destinazione della singola area. In Campania la regola è nell’art. 32 della legge regionale 22 dicembre 2004, n. 16 (governo del territorio), e i comparti sono disciplinati dall’art. 33.
Compensazione. Il Comune riceve aree per strade, parcheggi o verde e, in cambio, attribuisce al proprietario una volumetria da usare altrove.

Artt. 32 e 33 della legge regionale Campania n. 16 del 2004 — che cosa dicono

Denominazione come la scrive la Regione Campania: LEGGE REGIONALE 22 dicembre 2004, n. 16, «Norme sul governo del territorio».

In sintesi, con parole nostre: l’art. 32 chiede ai piani di distribuire in modo equo fra i proprietari diritti edificatori e obblighi verso il Comune, attraverso i comparti, qualunque sia la destinazione delle singole aree. L’art. 33 dice che il comparto indica le trasformazioni, la volumetria realizzabile, le quote di ogni proprietario e le aree da cedere gratuitamente per le opere pubbliche.

La legge sul sito della Regione Campania

Che natura ha il diritto: le Sezioni Unite

Il punto di partenza è la Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 9 giugno 2021, n. 16080. Il caso deciso era proprio una compensazione: un Comune aveva ricevuto aree per strade e verde e aveva attribuito ai proprietari una volumetria, poi ceduta a una società.

Il principio, con parole nostre: la cessione di cubatura trasferisce subito un diritto edificatorio che non è un diritto reale ma ha contenuto patrimoniale; si trascrive; paga il registro come atto a contenuto patrimoniale e non come vendita di immobile. Sono Sezioni Unite, quindi sulla natura del diritto e sul registro il contrasto è chiuso.

La stessa sentenza distingue i diritti che nascono da perequazione, compensazione o premi di volume: possono circolare da soli, staccati dalla proprietà del fondo, e chi li compra non deve avere già il terreno su cui usarli. Il luogo dove «atterrano» lo indica il piano.

Cassazione, sezioni unite, 9 giugno 2021, n. 16080 — che cosa ha deciso

Sentenza della Corte di cassazione, sezioni unite civili, 9 giugno 2021, n. 16080.

Sezioni Unite: chiude il contrasto sulla natura della cessione di cubatura.

Il principio, con parole nostre: la cessione di cubatura trasferisce subito un diritto edificatorio che non è un diritto reale, ma ha valore economico e si trascrive. Per il registro è un atto a contenuto patrimoniale, non la vendita di un immobile.

Testo ufficiale non ancora riscontrato.

Sito della Corte di cassazione

Resta aperto un punto: che cosa succede se il piano cambia dopo la cessione. La sentenza non lo ha deciso. Per questo nell’atto scriviamo sempre una clausola sul rischio urbanistico, cioè chi lo sopporta e che cosa accade al prezzo.

La trascrizione si fa ai sensi dell’art. 2643, n. 2-bis, del codice civile, inserito dall’art. 5, comma 3, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70 (decreto sviluppo). Vale per i diritti edificatori comunque denominati, previsti da leggi statali o regionali o dagli strumenti urbanistici. Per trascrivere serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2657 del codice civile): se lo stesso diritto viene venduto due volte, prevale chi trascrive per primo.

Anche il testo unico edilizia ne tiene conto: nel permesso di costruire convenzionato, la convenzione può regolare la cessione di aree anche per usare diritti edificatori (art. 28-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, testo unico edilizia).

Art. 2643, n. 2-bis, del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

In sintesi, con parole nostre: l’art. 2643 elenca gli atti che si trascrivono nei registri immobiliari. Il n. 2-bis, aggiunto nel 2011, comprende i contratti che creano, trasferiscono o modificano i diritti edificatori, comunque siano chiamati, previsti da leggi statali o regionali o dai piani urbanistici.

Articolo 2643 su Normattiva

Decreto-legge n. 70 del 2011, art. 5 — che cosa dice

DECRETO-LEGGE 13 maggio 2011, n. 70, «Semestre Europeo – Prime disposizioni urgenti per l’economia».

In sintesi, con parole nostre: l’art. 5, comma 3, ha aggiunto all’art. 2643 del codice civile il n. 2-bis, cioè la trascrizione dei contratti sui diritti edificatori.

Articolo 5 su Normattiva

Art. 2657 del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

In sintesi, con parole nostre: si trascrive solo in base a una sentenza, a un atto pubblico o a una scrittura privata con firme autenticate o accertate dal giudice.

Articolo 2657 su Normattiva

Art. 28-bis del testo unico edilizia — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».

In sintesi, con parole nostre: l’art. 28-bis regola il permesso di costruire convenzionato. Una convenzione con il Comune stabilisce gli impegni di chi costruisce, fra cui la cessione di aree, anche per usare diritti edificatori, e la realizzazione di opere di urbanizzazione.

Articolo 28-bis su Normattiva

In Campania: comparto, quote e registro comunale

Il regolamento regionale della Campania 6 ottobre 2025, n. 3 ha aggiunto due regole pratiche, all’art. 21:

le quote edificatorie di un comparto approvato in via definitiva dalla Giunta comunale, espresse in metri quadrati e metri cubi, sono liberamente commerciabili, ma non si possono trasferire in altri comparti;
gli atti di cessione vanno comunicati al Comune dalle parti entro trenta giorni dalla stipula per atto pubblico, e i Comuni tengono un registro pubblico delle cessioni.

Art. 21 del regolamento regionale Campania n. 3 del 2025 — che cosa dice

Denominazione come la scrive la Regione Campania: REGOLAMENTO REGIONALE 6 ottobre 2025, n. 3, «Regolamento di attuazione dell’articolo 43-bis della legge regionale 22 dicembre 2004, n. 16».

L’articolo 21, commi 9 e 10:

«Le quote edificatorie di un comparto approvato in via definitiva dalla Giunta comunale, espresse in metri quadrati e in metri cubi, sono liberamente commerciabili, ma non possono essere trasferite in altri comparti edificatori.»

«Gli atti di cessione di diritti edificatori vanno comunicati al Comune interessato dalle parti entro 30 giorni dalla loro stipula per atto pubblico. I Comuni istituiscono il registro delle cessioni dei diritti edificatori aggiornato e reso pubblico secondo le modalità stabilite dai medesimi Comuni.»

Il regolamento sul sito della Regione Campania

Il comparto, secondo l’art. 33 della legge regionale n. 16 del 2004, indica la volumetria che si può realizzare, le quote edificatorie attribuite a ogni proprietario e le aree da cedere gratuitamente al Comune per strade, servizi e verde. È il documento da cui si parte per sapere quanti metri si vendono.

Il dettaglio lo scrive ogni Comune: prima dell’atto si leggono le norme tecniche del piano e la delibera che ha approvato il comparto.

Che cosa controlliamo prima dell’atto

Da dove nasce il diritto: piano, delibera o convenzione che lo attribuisce, quantità e comparto di appartenenza.
Che sia ancora disponibile: ispezioni nei registri immobiliari e registro comunale delle cessioni, per escludere che sia già stato usato o ceduto.
Dove si può usare: norme del piano e, se servono, i certificati di destinazione urbanistica delle aree.
Le clausole: condizione legata al rilascio del titolo edilizio, rischio di varianti al piano, restituzione del prezzo se il diritto non si può usare.
Il fisco: registro o IVA secondo chi cede, e le imposte sul reddito di chi vende, da vedere con il commercialista prima di fissare il prezzo.

Un esempio

Domenico possiede un’area inserita in un comparto approvato dalla Giunta di un comune della provincia di Napoli. Il piano gli attribuisce 800 metri cubi. Ne cede 500 alla società di Alessandro, che costruisce su un altro lotto dello stesso comparto, per 100.000 euro. Domenico è un privato: il registro è del 3 per cento, cioè 3.000 euro, più ipotecaria e catastale fisse. L’atto è condizionato al titolo edilizio di Alessandro entro una data; dopo la firma lo trascriviamo e le parti lo comunicano al Comune.

Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).

Nomi e cifre sono inventati.

Cosa fare in pratica

Procurati la delibera di approvazione del comparto e le norme tecniche del piano.
Chiedi al Comune l’estratto del registro delle cessioni dei diritti edificatori.
Manda al notaio i dati del diritto: quantità, comparto, titolo da cui nasce.
Con il commercialista, verifica IVA e imposte sul reddito di chi cede.
Concordate le clausole su titolo edilizio e varianti del piano.
Dopo la firma, comunicate la cessione al Comune entro trenta giorni.

Domande frequenti

I diritti edificatori si possono vendere senza vendere il terreno?
Sì. Il contratto che trasferisce diritti edificatori si trascrive nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2643, n. 2-bis, del codice civile, e chi li compra li usa poi con il titolo edilizio, nei limiti del piano urbanistico.

In Campania le quote di un comparto si possono usare in un altro comparto?
No. Il regolamento regionale della Campania 6 ottobre 2025, n. 3, art. 21, prevede che le quote edificatorie di un comparto approvato in via definitiva siano liberamente commerciabili, ma non trasferibili in altri comparti.

Quanto si paga di imposta di registro sulla cessione?
Per le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 16080 del 2021) la cessione di cubatura sconta il registro del 3 per cento come atto a contenuto patrimoniale, con ipotecaria e catastale fisse. Vale per gli atti fuori dal campo IVA firmati entro il 31 dicembre 2026; se chi cede è un’impresa, il trattamento va verificato caso per caso.

Che cosa si fa dopo l’atto?
Il notaio trascrive l’atto. In Campania le parti comunicano la cessione al Comune entro trenta giorni, e il Comune la annota nel registro delle cessioni dei diritti edificatori.

Che cosa cambia dal 2027

Regola vecchia e regola nuova. Il registro del 3 per cento è quello dell’art. 9 della Tariffa, parte prima, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro), che si applica fino al 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027 vale il decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti), con la decorrenza fissata dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200. Gli atti firmati entro il 2026 seguono le regole di oggi; per quelli del 2027 la misura si ricontrolla sul testo nuovo, e questa pagina verrà aggiornata.

Testo unico imposta di registro — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».

In sintesi, con parole nostre: l’art. 9 della Tariffa, parte prima, tassa al 3 per cento gli atti a contenuto patrimoniale che non rientrano nelle altre voci. Il testo unico si applica agli atti firmati fino al 31 dicembre 2026.

Il D.P.R. 131/1986 su Normattiva

Testo unico dei tributi indiretti — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».

In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo registro, ipotecaria e catastale, successioni e donazioni e bollo. Prende il posto del D.P.R. 131/1986 dal 1° gennaio 2027.

Il D.Lgs. 123/2025 su Normattiva

Decreto-legge n. 200 del 2025 — che cosa dice

DECRETO-LEGGE 31 dicembre 2025, n. 200, «Disposizioni urgenti in materia di termini normativi».

In sintesi, con parole nostre: è il decreto «milleproroghe» di fine 2025. Fra le proroghe, sposta al 1° gennaio 2027 l’applicazione dei nuovi testi unici tributari.

Il decreto-legge 200/2025 su Normattiva

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