Pubblicato il 1º ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20269 minuti di lettura
Versione 1 del 01/10/2026
In breve: se l’impresa che ha costruito o ristrutturato una casa la vende entro cinque anni dalla fine dei lavori, la vendita è con IVA e le altre imposte sono fisse. Dopo i cinque anni la vendita è esente da IVA e si paga l’imposta di registro, a meno che l’impresa scelga l’IVA scrivendolo nell’atto.
Nello Studio la domanda arriva spesso quando il cantiere è chiuso da un po’ e restano due o tre appartamenti invenduti. Conviene avere la risposta prima del preliminare.
La regola, detta semplice
La norma è l’art. 10, primo comma, n. 8-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (legge IVA). In linea generale le vendite di abitazioni sono esenti da IVA. L’eccezione riguarda chi le ha costruite o ci ha lavorato in modo pesante.
Art. 10 della legge IVA — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 ottobre 1972, n. 633, «Istituzione e disciplina dell’imposta sul valore aggiunto».
L’articolo 10 (operazioni esenti dall’imposta), in sintesi con parole nostre: elenca le operazioni esenti da IVA. Il primo comma, n. 8-bis, rende esenti le vendite di abitazioni, salvo quelle fatte dall’impresa che le ha costruite o ristrutturate entro cinque anni dalla fine dei lavori, o dopo i cinque anni se l’impresa sceglie l’IVA nell’atto.
- Chi rientra nell’eccezione. Le imprese costruttrici e le imprese che hanno eseguito, anche con imprese appaltatrici, gli interventi dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia): restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica.
- Entro cinque anni dalla fine dei lavori. La vendita è con IVA per legge. Non c’è una scelta da fare.
- Dopo cinque anni. La vendita è esente, salvo che l’impresa, nell’atto, dichiari espressamente di optare per l’IVA.
Art. 3 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
L’articolo 3 (definizioni degli interventi edilizi), in sintesi con parole nostre: definisce i tipi di intervento. La lettera c) è il restauro e risanamento conservativo, la lettera d) la ristrutturazione edilizia, la lettera f) la ristrutturazione urbanistica.
La regola riguarda le abitazioni; negozi e uffici seguono il n. 8-ter dello stesso articolo. E l’opzione spetta solo a chi ha costruito o ristrutturato: chi compra e rivende case senza averci lavorato vende in esenzione, salvo il caso degli alloggi sociali.
Quanto si paga nei due casi
Le cifre che seguono valgono per gli atti firmati entro il 31 dicembre 2026 e sono quelle indicate dal Consiglio Nazionale del Notariato.
- Vendita con IVA. IVA al 10 per cento, oppure al 4 per cento se chi compra ha i requisiti prima casa. Imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse, 200 euro ciascuna.
- Vendita esente. Imposta di registro al 9 per cento, oppure al 2 per cento per la prima casa, con un minimo di 1.000 euro. Ipotecaria e catastale fisse, 50 euro ciascuna.
La guida del Consiglio Nazionale del Notariato — che cosa dice
Documento: Consiglio Nazionale del Notariato, guida «Acquistare un’abitazione», sezione sulle imposte, pubblicata su notariato.it.
In sintesi, con parole nostre: spiega quali imposte paga chi compra casa, distinguendo la vendita da un privato o in esenzione, soggetta a registro, e la vendita con IVA da un’impresa, con le aliquote per la prima casa e per le altre abitazioni.
Il doppio binario viene dall’art. 40 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro): con l’IVA il registro è fisso, ma le vendite esenti del n. 8-bis pagano il registro in percentuale. Nella vendita esente a una persona fisica la base può essere il valore catastale invece del prezzo.
Art. 40 del testo unico imposta di registro — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».
L’articolo 40 (atti relativi a operazioni soggette all’imposta sul valore aggiunto), in sintesi con parole nostre: gli atti che scontano l’IVA pagano il registro in misura fissa. Fanno eccezione alcune operazioni esenti, fra cui le vendite di abitazioni del n. 8-bis, che pagano il registro in percentuale.
L’opzione dopo i cinque anni: una scelta da fare prima
L’opzione è una decisione di chi vende e va scritta nell’atto: se non c’è, la vendita è esente. Per questo la prima cosa che chiediamo all’impresa è proprio questa: opzione sì o no.
Per l’impresa la scelta non è neutra: vendere in esenzione può incidere sull’IVA detratta sui costi del cantiere. È un conto da fare con il commercialista qualche settimana prima, non il giorno della firma.
Per chi compra cambia il tipo di imposta: con l’opzione paga l’IVA sul prezzo più le imposte fisse; senza, paga il registro. Se chi compra è a sua volta un’impresa o un professionista con partita IVA, con l’opzione scatta il meccanismo dell’inversione contabile (reverse charge): l’IVA la applica chi compra, come prevede l’art. 17, sesto comma, lettera a-bis, della legge IVA.
Art. 17 della legge IVA — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 ottobre 1972, n. 633, «Istituzione e disciplina dell’imposta sul valore aggiunto».
L’articolo 17 (soggetti passivi), in sintesi con parole nostre: di regola l’IVA la applica chi vende. Il sesto comma elenca i casi di inversione contabile, in cui la applica chi compra; la lettera a-bis riguarda le vendite di fabbricati con IVA per opzione a chi agisce come impresa o professionista.
Il conto dei cinque anni
I cinque anni partono dalla fine della costruzione o dell’intervento. La data si ricostruisce sui documenti del cantiere: comunicazione di fine lavori, accatastamento, agibilità. Se non sono coerenti tra loro, il punto va chiarito prima: da lì dipende se l’IVA è obbligatoria o solo possibile.
La prima casa comprata dall’impresa
Con l’IVA la prima casa paga il 4 per cento invece del 10. I requisiti sono gli stessi di chi compra da un privato e si dichiarano nell’atto: sono spiegati nella guida alle agevolazioni prima casa.
Un esempio
Andrea ha un’impresa edile che ha finito una palazzina a Pozzuoli nel 2023. Nel 2026 vende un appartamento a Lucia, che ha i requisiti prima casa, per 200.000 euro. Sono passati meno di cinque anni: la vendita è con IVA per legge. Lucia paga l’IVA al 4 per cento, cioè 8.000 euro, più 600 euro di imposte fisse (200 di registro, 200 di ipotecaria, 200 di catastale).
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Nello stesso anno Andrea vende anche un appartamento di un cantiere finito nel 2019. Qui i cinque anni sono passati: decide con il commercialista se esercitare l’opzione e ce lo dice prima della bozza.
Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Recupera la data di fine lavori e i documenti che la provano.
- Conta i cinque anni rispetto alla data prevista per il rogito. Se il preliminare prevede acconti, chiedi al commercialista come vanno fatturati.
- Se sei oltre i cinque anni, decidi con il commercialista se esercitare l’opzione, guardando anche le detrazioni IVA dell’impresa.
- Comunica la scelta al notaio prima della bozza: l’opzione va scritta nell’atto.
- Se chi compra ha la partita IVA, verificate insieme il reverse charge.
- Prepara il resto: titolo edilizio, agibilità, attestato di prestazione energetica, frazionamento del mutuo edilizio e, quando è dovuta, la polizza decennale.
La polizza decennale: art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n. 122, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210».
L’articolo 4, in sintesi con parole nostre: quando si vende un immobile da costruire, il costruttore consegna a chi compra, al momento del rogito, una polizza assicurativa di durata decennale che copre i danni per rovina o gravi difetti dell’edificio.
Domande frequenti
Dopo cinque anni dalla fine dei lavori l’impresa può ancora vendere con IVA?
Sì, se ha costruito o ristrutturato e lo scrive nell’atto: è l’opzione dell’art. 10, n. 8-bis, della legge IVA. Senza opzione la vendita è esente e si paga il registro.
Quanto paga chi compra la prima casa dall’impresa costruttrice?
Se la vendita è con IVA, l’aliquota è del 4 per cento con i requisiti prima casa, del 10 per cento senza. In più ci sono imposta di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna. Sono le regole per gli atti firmati entro il 31 dicembre 2026.
Che cos’è il reverse charge nella vendita di una casa?
Se l’impresa vende con l’opzione a chi ha la partita IVA, l’imposta la applica chi compra e non chi vende. Lo prevede l’art. 17, sesto comma, lettera a-bis, della legge IVA.
Che cosa cambia dal 2027
Regola vecchia e regola nuova. Fino al 31 dicembre 2026 il registro segue il D.P.R. 131/1986 e l’IVA il D.P.R. 633/1972. Dal 1° gennaio 2027 si applicano il decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti), con la decorrenza fissata dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200, e il decreto legislativo 19 gennaio 2026, n. 10 (testo unico IVA). Gli atti firmati entro il 2026 restano con le regole di oggi; per quelli del 2027 articoli e misure si ricontrollano sul testo nuovo, e questa pagina verrà aggiornata.
Il testo unico tributi indiretti del 2025 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».
In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo le regole dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti legati agli atti. Si applica dal 1° gennaio 2027.
Il decreto-legge n. 200 del 2025 — che cosa dice
Denominazione come la scrive la Gazzetta Ufficiale: DECRETO-LEGGE 31 dicembre 2025, n. 200, «Disposizioni urgenti in materia di termini normativi».
In sintesi, con parole nostre: è il decreto che proroga diversi termini di legge. Fra l’altro ha fissato al 1° gennaio 2027 la partenza dei nuovi testi unici sui tributi.
Il testo unico IVA del 2026 — che cosa dice
Denominazione come la scrive la Gazzetta Ufficiale: DECRETO LEGISLATIVO 19 gennaio 2026, n. 10, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta sul valore aggiunto».
In sintesi, con parole nostre: riordina in un solo testo le regole dell’IVA oggi sparse fra il D.P.R. 633 del 1972 e altre leggi. Si applica dal 1° gennaio 2027; per gli atti firmati fino al 31 dicembre 2026 restano le regole attuali.
Per approfondire
Fonti
- Art. 10 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, su Normattiva
- Art. 17 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, su Normattiva
- Art. 40 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, su Normattiva
- Art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, su Normattiva
- Consiglio Nazionale del Notariato: acquistare un’abitazione, le imposte
- Decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123, su Normattiva
- Decreto legislativo 19 gennaio 2026, n. 10, su Normattiva
- ANCE: il testo unico IVA e che cosa cambia
Vedi anche
- Comprare casa con IVA o da privato: le imposte viste da chi compra
- Situazione frequente: negozio e appartamento comprati dal costruttore, IVA e reverse charge
- Comprare al grezzo: categorie catastali F, IVA o registro
- Comprare una casa da costruire: fideiussione e polizza decennale
- Agevolazione prima casa: requisiti e decadenza
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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