Vendita con riserva di proprietà: comprare casa a rate dal proprietario

Pubblicato il 14 ottobre 2026 · Aggiornato il 23 ottobre 2026 · 3 minuti di lettura

In breve: nella vendita con riserva di proprietà il prezzo si paga a rate direttamente al venditore. Chi compra entra subito nella casa, ma ne diventa proprietario solo con il pagamento dell’ultima rata (art. 1523 del codice civile). Il contratto si fa dal notaio e si trascrive, così la posizione di chi compra è protetta. E la legge impedisce di perdere tutto per una sola rata non pagata.

Come funziona

1. Si firma l’atto di vendita dal notaio con il piano delle rate.
2. Chi compra riceve subito le chiavi. Da quel momento i rischi sono suoi: se la casa si danneggia, le rate restano dovute.
3. Con l’ultima rata la proprietà passa in automatico. Il notaio annota nei registri che il prezzo è stato pagato.

Se una rata non viene pagata

La legge protegge chi compra: il mancato pagamento di una sola rata, se non supera un ottavo del prezzo, non fa risolvere il contratto, anche se le parti avessero scritto il contrario (art. 1525). Se invece il contratto si risolve, il venditore deve restituire le rate incassate, ma può trattenere un equo compenso per l’uso della casa e chiedere il risarcimento dei danni (art. 1526). Se il contratto prevede che le rate restino al venditore, il giudice può ridurre la somma.

Un esempio con i numeri

Numeri inventati. Mario vende a Luca un locale a 120.000 euro: 40.000 al rogito e 40 rate mensili da 2.000 euro. Luca apre subito la sua attività. Un ottavo del prezzo è 15.000 euro: se Luca salta una rata da 2.000, il contratto non si risolve per questo. Con l’ultima rata diventa proprietario.

E le tasse?

Ai fini dell’imposta di registro la vendita con riserva di proprietà si tratta come una vendita normale: le imposte si pagano al momento dell’atto, sull’intero prezzo o sul valore catastale se si può usare il prezzo-valore. Anche le agevolazioni prima casa, se ci sono i requisiti, si chiedono nell’atto.

Rent to buy o riserva di proprietà: quale scegliere?

• Rent to buy: si abita la casa pagando un canone; una parte vale come acconto sul prezzo. L’acquisto è un passo successivo.
• Riserva di proprietà: la vendita si fa subito, con imposte pagate all’atto; la proprietà passa con il pagamento dell’ultima rata.
• In entrambi i casi serve un atto notarile trascritto, che tutela chi compra.

Approfondisca l’altro strumento: rent to buy. Per sapere quanto costa il Suo caso chieda un preventivo di massima scritto in tre voci: Imposte e tasse per lo Stato; Spese vive e visure; Onorario dello Studio + IVA.

Cosa fare in pratica

• Scrivete un piano rate preciso: importi, scadenze, conto su cui pagare.
• Stabilite chi paga condominio, IMU e manutenzioni nel frattempo.
• Pagate solo con bonifico, conservando ogni ricevuta.
• Chi compra: faccia verificare la casa come in qualsiasi acquisto.

Domande frequenti

Che differenza c’è con il rent to buy?
Nel rent to buy paghi un canone e decidi dopo se comprare. Qui compri subito e paghi a rate: la vendita è già fatta.

I creditori del venditore possono prendere la casa?
Se il contratto è trascritto, la posizione di chi compra è protetta.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.

Fonti

• Artt. 1523-1526 del codice civile (Normattiva)
• Art. 27 del D.P.R. 131/1986 (Normattiva)

Vedi anche: il rent to buy e il conto dedicato del notaio.

Legga anche: Vendita con patto di riscatto: vendere casa e poterla ricomprare

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.