Pubblicato il 27 ottobre 20265 minuti di lettura
In breve: quando più fratelli vendono un terreno edificabile ereditato, la plusvalenza non è una sola. Ciascuno paga sulla propria quota, con il proprio costo e nella propria dichiarazione dei redditi. Se le quote sono arrivate con due successioni diverse, ogni quota ha il suo costo. E regalare il terreno a un figlio prima di venderlo non cancella il conto.
Il terreno edificabile in famiglia raramente ha un solo proprietario. Spesso è passato dai nonni ai genitori, poi ai figli, a pezzi e in anni diversi. Quando arriva il compratore, le domande sono sempre le stesse: chi paga, quanto, e dove si dichiara.
Ogni erede è un contribuente a sé
La plusvalenza non la paga «la famiglia» e non la paga il terreno. La paga ciascun venditore, per la sua parte. Se tre fratelli vendono un lotto a 120.000 euro in parti uguali, ciascuno incassa 40.000 euro. Ciascuno calcola la sua plusvalenza su quella cifra.
Il costo di partenza di ogni quota è la parte del valore dichiarato in successione, più la parte delle imposte pagate allora. Lo dice l’art. 68, comma 2, del testo unico delle imposte sui redditi. Dal 1° gennaio 2027 la regola è all’art. 77 del nuovo testo unico (decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117).
Le quote arrivate con due successioni
È il caso più frequente nei forum, e il più confuso. Un esempio: metà terreno arriva dalla madre nel 2008, l’altra metà dal padre nel 2020. Nelle due successioni il terreno è stato dichiarato con valori molto diversi.
La legge collega il costo alla «relativa dichiarazione». Quindi ogni metà ha il costo scritto nella successione da cui viene. La metà della madre ha il valore del 2008. La metà del padre ha il valore del 2020.
Resta un punto discusso: se una metà dà un guadagno e l’altra una perdita, si possono compensare? Le risposte non sono uniformi. Prima di firmare il preliminare conviene un calcolo scritto del commercialista. Nei casi dubbi si può chiedere un parere all’Agenzia con un interpello.
Un esempio con i numeri
Andrea e Ludovica ereditano dal padre, nel 2019, un lotto edificabile ad Acerra. In successione lo dichiarano 60.000 euro. Ciascuno ha la metà, cioè 30.000 euro di costo. Nel 2026 lo vendono a 100.000 euro: 50.000 euro a testa.
- Plusvalenza di Andrea: circa 20.000 euro, più o meno le spese inerenti.
- Plusvalenza di Ludovica: la stessa cifra.
- Ognuno la indica nella sua dichiarazione dei redditi dell’anno dopo.
Se Ludovica avesse prima comprato la metà di Andrea, quella metà avrebbe un altro costo: il prezzo pagato al fratello. Non il valore della successione.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai). Nomi e dati sono inventati.
Dove si dichiara e come si paga
Per i terreni edificabili il notaio non può applicare in atto un’imposta sostitutiva, come succede per le case vendute entro cinque anni. Questa possibilità per i terreni edificabili non c’è più dal 1° gennaio 2007.
La plusvalenza va quindi nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo alla vendita:
- nel modello 730, nella parte dei redditi a tassazione separata;
- oppure nel modello Redditi, nel quadro dedicato ai redditi a tassazione separata.
Di regola si applica la tassazione separata, con l’aliquota media degli ultimi due anni. Si può scegliere la tassazione ordinaria, se conviene. Anche quando il calcolo dà zero, conviene riportare i dati in dichiarazione.
Regalare il terreno ai figli prima di venderlo?
È un’idea che circola spesso: «Lo dono a mio figlio, così lui vende e non paga». Non funziona. Per i terreni edificabili ricevuti in donazione il costo resta quello del donante, più l’imposta sulla donazione. Lo dice sempre l’art. 68, comma 2. Il guadagno quindi passa al figlio, intero.
Dividere invece di vendere
A volte i fratelli non vogliono vendere tutto: ognuno vuole il suo pezzo. La divisione del terreno fra eredi, senza soldi in più, di regola non è una vendita e non fa nascere plusvalenza. Se uno dei fratelli riceve un pezzo più grande e paga un conguaglio, il conguaglio va valutato con il commercialista.
Il modo per pagare meno: la rideterminazione
Ciascun erede può far stimare la sua quota con una perizia giurata e pagare un’imposta sostitutiva del 18 per cento. Il valore di perizia diventa il nuovo costo. Nel 2026 vale per chi possedeva il terreno al 1° gennaio, con perizia e versamento entro il 30 novembre. La perizia va giurata prima del rogito. Ogni fratello decide per sé.
Che cosa fa il notaio
- Ricostruisce la provenienza: quante successioni, quali quote, quali valori.
- Controlla che ogni erede abbia accettato l’eredità prima della vendita.
- Indica nell’atto la quota e il prezzo di ciascun venditore.
- Prepara con i commercialisti degli eredi i dati per la dichiarazione dei redditi.
Domande frequenti
Se un fratello abita all’estero, paga in Italia?
Di regola sì, perché il terreno è in Italia. Il suo commercialista verifica anche le regole del Paese in cui vive.
Se vendo solo la mia quota a mio fratello, pago la plusvalenza?
Sì, se il terreno è edificabile. La vendita della quota, anche in famiglia, è una vendita.
Il valore dichiarato in successione era troppo basso: cosa posso fare?
La strada sicura è la rideterminazione con perizia giurata, prima del rogito. Ne parliamo nella guida sul valore da dichiarare in successione.
Fonti: art. 67 del testo unico delle imposte sui redditi (normattiva.it) · art. 68 (normattiva.it) · art. 17, tassazione separata (normattiva.it) · decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117 (normattiva.it) · legge 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, comma 310 (normattiva.it) · art. 7 della legge 448/2001 (normattiva.it).
Vedi anche: il terreno ereditato diventato edificabile · il caso del terreno ereditato a Nardò e la prelazione · vendere un terreno edificabile: le imposte.
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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