Pubblicato il 18 ottobre 20265 minuti di lettura
In breve: se un terreno ereditato come agricolo diventa edificabile e poi si vende, la plusvalenza si paga. Conta che cosa dice il piano del Comune il giorno della vendita, non il giorno della morte. Il costo di partenza resta il valore scritto nella dichiarazione di successione, spesso molto basso. Per ridurre il conto c’è la rideterminazione del valore, da fare prima del rogito.
È una delle domande che arrivano più spesso in Studio. Il terreno del nonno era un campo. Poi il Comune approva il nuovo piano e quel campo diventa un lotto. Arriva un costruttore con un’offerta. E qui nasce la sorpresa: il fisco chiede una parte del guadagno.
Perché il terreno ereditato di solito non paga, e questo invece sì
Chi vende un immobile ereditato, di regola, non paga imposte sul guadagno. La legge esclude dalla plusvalenza gli immobili arrivati per successione. Questa regola però ha un’eccezione precisa: i terreni edificabili.
Per loro la plusvalenza si tassa «in ogni caso», anche se il terreno è stato ereditato e anche se è in famiglia da cinquant’anni. Lo dice l’art. 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi. Dal 1° gennaio 2027 la stessa regola si trova all’art. 76 del nuovo testo unico (decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117).
Conta il piano del giorno della vendita
La norma parla di terreni edificabili «secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione». Quindi non conta com’era il terreno quando è morto il genitore. Conta com’è il giorno del rogito.
Basta che il Comune abbia adottato il piano, anche se la Regione non l’ha ancora approvato. Lo prevede l’art. 36, comma 2, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223. Per sapere com’è classificato il terreno si chiede al Comune il certificato di destinazione urbanistica, che va comunque allegato all’atto di vendita.
Il problema vero: il valore dichiarato in successione
Per calcolare la plusvalenza serve un costo di partenza. Per i terreni ereditati, il costo è il valore scritto nella dichiarazione di successione. Si aggiungono l’imposta di successione pagata e gli altri costi inerenti. Lo dice l’art. 68, comma 2, del testo unico, che dal 2027 diventa l’art. 77, comma 2.
Se il terreno era agricolo, in successione si è dichiarato un valore da terreno agricolo. Spesso è un valore basso, calcolato sul reddito dominicale. Oggi lo stesso terreno vale molto di più. La differenza fra il prezzo di vendita e quel vecchio valore è tutta plusvalenza.
Un esempio con i numeri
Domenico e Lucia, fratelli, ereditano nel 2012 un campo vicino a Nola. In successione lo dichiarano 20.000 euro, come terreno agricolo. Pagano 600 euro di imposte ipotecaria e catastale. Nel 2025 il Comune adotta il nuovo piano e il campo diventa edificabile. Nel 2026 un’impresa offre 150.000 euro.
- Prezzo di vendita: 150.000 euro.
- Costo di partenza: 20.000 euro, più 600 euro di imposte pagate in successione.
- Plusvalenza lorda: circa 129.400 euro, da dividere a metà fra i due fratelli.
Ciascuno dei due la indica nella propria dichiarazione dei redditi. Il commercialista aggiunge le altre spese inerenti e verifica gli adeguamenti che la legge consente. Il risultato finale, quindi, può cambiare.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai). Nomi e dati sono inventati.
Come si riduce il conto: la rideterminazione del valore
La legge offre una strada. Chi possiede il terreno al 1° gennaio può farlo stimare da un tecnico con una perizia giurata. Poi paga un’imposta sostitutiva del 18 per cento sul valore di perizia. Da quel momento il valore di perizia diventa il nuovo costo di partenza.
Nel 2026 la perizia va giurata e l’imposta va versata entro il 30 novembre. Si può pagare in un’unica volta o in tre rate annuali. La regola è nell’art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, resa stabile dalla legge di bilancio 2025.
Nel nostro esempio, con una perizia a 150.000 euro, ciascun fratello paga il 18 per cento sulla sua metà: 13.500 euro. La plusvalenza scende a zero. Conviene? Dipende dalle aliquote IRPEF di ciascuno: il confronto lo fa il commercialista, con i numeri veri.
Due avvertenze pratiche:
- la perizia va giurata prima del rogito, non dopo;
- il valore di perizia diventa anche il valore minimo su cui chi compra paga l’imposta di registro.
Se poi il terreno si vende a un prezzo più basso della perizia, il beneficio non si perde: lo hanno stabilito le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza 31 gennaio 2020, n. 2321.
E se il terreno si vende quando è ancora agricolo?
Se al giorno del rogito il terreno è ancora agricolo, la plusvalenza sul terreno ereditato non si paga. Ma non si può «anticipare» la vendita per evitare la regola: conta la classificazione vera del giorno della firma. E se il Comune ha già adottato la variante, il terreno è edificabile anche se la Regione non ha ancora approvato.
Che cosa fa il notaio
- Chiede il certificato di destinazione urbanistica e lo legge con lei, prima del preliminare.
- Controlla la dichiarazione di successione: valore dichiarato, quote, eventuali rettifiche dell’Agenzia.
- Coordina i tempi della perizia giurata con la data del rogito.
- Scrive nell’atto la natura del terreno e le dichiarazioni utili al commercialista.
Cosa fare in pratica
- Chieda al Comune il certificato di destinazione urbanistica, prima di trattare il prezzo.
- Recuperi la dichiarazione di successione e la ricevuta delle imposte pagate.
- Faccia calcolare al commercialista la plusvalenza e il confronto con la rideterminazione.
- Se conviene, faccia giurare la perizia e versi l’imposta prima del rogito.
Domande frequenti
Ho ereditato il terreno trent’anni fa: la plusvalenza si paga lo stesso?
Sì, se il terreno è edificabile il giorno della vendita. Per i terreni edificabili non c’è un limite di anni.
Il notaio può applicare un’imposta fissa in atto, come per le case?
No. Dal 2007 l’imposta sostitutiva chiesta al notaio in atto non vale per i terreni edificabili. La plusvalenza va nella dichiarazione dei redditi.
Posso correggere oggi il valore dichiarato in successione?
La legge considera il valore dichiarato o quello poi definito dall’Agenzia. Cambiarlo dopo anni non è una strada semplice: la via sicura è la rideterminazione con perizia giurata.
Fonti: art. 67 del testo unico delle imposte sui redditi (normattiva.it) · art. 68 (normattiva.it) · decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, artt. 76 e 77 (normattiva.it) · art. 36 del decreto-legge 223/2006 (normattiva.it) · art. 7 della legge 448/2001 (normattiva.it) · legge 30 dicembre 2024, n. 207 (normattiva.it).
Vedi anche: il caso del terreno di Giugliano e la perizia · vendere un terreno: CDU, prelazione e plusvalenza · il certificato di destinazione urbanistica · lo strumento per stimare la plusvalenza sui terreni.
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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