Caso tipo, nomi di fantasia: i nomi, i numeri e i dettagli sono inventati per spiegare le regole, non riguardano persone reali. Le regole valgono a Lecce come a Napoli.
Luca, Andrea, Lucia e Ludovica ereditano dal padre un seminativo di 4 ettari nelle campagne di Nardò, valutato in tutto 60.000 euro. Luca e Lucia vivono a Napoli da trent’anni, Andrea è rimasto in paese e coltiva un altro fondo, Ludovica abita a Lecce. Lucia vuole vendere la sua quota di un quarto (15.000 euro) e ha già un compratore: il vicino, coltivatore diretto, che lavora il terreno confinante e dice di avere «la prelazione». Andrea invece vorrebbe tenere tutto il terreno. Chi ha ragione?
Il problema: due precedenze che si incrociano
Sul terreno agricolo possono esistere due diritti di precedenza diversi.
- Il retratto successorio dei coeredi. Finché l’eredità non è divisa, il coerede che vuole vendere la sua quota a un estraneo deve prima offrirla agli altri coeredi, alle stesse condizioni (art. 732 c.c.). Se non lo fa, i coeredi possono riscattare la quota dal compratore.
- La prelazione agraria. Quando si vende un fondo rustico, hanno la prelazione l’affittuario coltivatore diretto (art. 8 legge 590/1965) e, se non c’è un affittuario, il coltivatore diretto proprietario del terreno confinante (art. 7 legge 817/1971).
Quale prevale? Finché il terreno è in comunione ereditaria, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ritiene che sulla vendita della quota prevalga il retratto dei coeredi: la precedenza spetta dunque prima di tutto ai fratelli. Il vicino, in questa fase, non può scavalcarli.
La soluzione in quattro passi
- Mettere in ordine le carte. Dichiarazione di successione presentata, volture catastali fatte, eredità accettata e trascritta nei registri immobiliari (art. 2648 c.c.). Senza continuità delle trascrizioni nessun passaggio successivo è sicuro.
- Chiedere il certificato di destinazione urbanistica al Comune: serve per ogni atto che trasferisce o divide terreni (art. 30 D.P.R. 380/2001) e dice se il terreno è davvero agricolo.
- Offrire la quota ai fratelli. Lucia comunica per iscritto ad Andrea, Luca e Ludovica la proposta di vendita con il prezzo (15.000 euro). Andrea accetta: comprerà lui la quota.
- Dividere. A quel punto i fratelli fanno una divisione: il terreno va tutto ad Andrea, che versa agli altri il conguaglio. In alternativa, se il terreno si presta, si divide in lotti e ciascuno riceve il suo.
E il vicino? Se un domani Andrea, diventato unico proprietario, deciderà di vendere il terreno a un estraneo, allora sì che dovrà notificare la proposta al confinante coltivatore diretto, che avrà 30 giorni per esercitare la prelazione. Se la notifica manca, il vicino potrà riscattare il fondo dal compratore entro un anno dalla trascrizione della vendita.
Le imposte, in breve
Andrea è coltivatore diretto iscritto alla previdenza agricola: per l’acquisto di terreni agricoli può chiedere le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, con imposta di registro e ipotecaria in misura fissa e imposta catastale dell’1% (art. 2, comma 4-bis, DL 194/2009), a condizione di non vendere né smettere di coltivare nei cinque anni successivi. Per la divisione tra coeredi, senza conguagli eccedenti la quota, si applica invece l’imposta di registro proporzionale dell’1%.
- Andrea compra la quota con la piccola proprietà contadina: registro 200 euro, ipotecaria 200 euro, catastale 1% di 15.000 = 150 euro. In tutto 550 euro.
- Senza agevolazioni (chi compra non è coltivatore diretto né imprenditore agricolo professionale): registro del 15% sui terreni agricoli, più 50 + 50 euro di ipotecaria e catastale. Su 15.000 euro: 2.250 + 100 = 2.350 euro.
- Divisione in lotti, senza conguagli eccedenti le quote: registro 1% sul valore del terreno, 1% di 60.000 = 600 euro. Se invece il terreno va tutto a uno con conguaglio, la parte che eccede la sua quota si tassa come una vendita.
- Lucia non paga imposte sulla plusvalenza: il terreno è agricolo ed è stato ricevuto in eredità (art. 67 TUIR).
- Fonte ufficiale sull’aliquota del 15% per i terreni agricoli: Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 23/2025.
Le imposte dipendono dal caso concreto: nel preventivo scritto le trovi voce per voce.
Dove si firma: il notaio e il territorio
Il notaio può recarsi, per ragione delle sue funzioni, in tutto il territorio della regione in cui si trova la sua sede — per lo Studio, la Campania — e non può prestare il suo ministero fuori da quel territorio; può aprire un unico ufficio secondario in qualunque comune della regione (art. 26 e art. 27 della legge 16 febbraio 1913 n. 89). Il limite riguarda il luogo in cui l’atto viene ricevuto, non il luogo in cui si trovano i beni.
Per lo Studio questo significa che, firmando a Napoli, si possono stipulare atti su immobili, aziende, quote di società ed eredità che si trovano in qualsiasi parte d’Italia. Chi vive fuori dalla Campania viene a Napoli per la firma, oppure rilascia una procura speciale: l’atto è valido allo stesso modo.
Dopo la firma il notaio cura gli adempimenti dove la legge li colloca: registrazione, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale presso gli uffici competenti per il luogo dell’immobile, iscrizione al Registro delle imprese della camera di commercio competente, comunicazioni ai Comuni. Di questo si occupa lo Studio.
Nel nostro esempio l’atto sul terreno di Nardò si può quindi firmare nello Studio a Napoli: Luca e Lucia vengono di persona, Andrea e Ludovica possono rilasciare una procura speciale.
Cosa fare in pratica
- Prima di promettere la quota a un estraneo, offrila per iscritto agli altri coeredi, con prezzo e condizioni.
- Chiedi al Comune il certificato di destinazione urbanistica e procurati la visura catastale del terreno.
- Verifica che la successione sia presentata e l’eredità accettata e trascritta.
- Se chi compra è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, raccogli i documenti per le agevolazioni.
- Quando il terreno sarà di un solo proprietario e verrà venduto a un estraneo, ricordati del confinante: notifica la proposta prima di firmare.
Domande frequenti
Il confinante ha sempre la prelazione?
No. Serve che sia coltivatore diretto, che coltivi il suo fondo confinante e che sul terreno venduto non ci sia un affittuario coltivatore. La legge prevede anche altre condizioni, da controllare caso per caso.
Se il terreno è diventato edificabile?
La prelazione agraria non spetta per i terreni che lo strumento urbanistico destina a usi non agricoli: per questo il certificato di destinazione urbanistica è il primo documento da chiedere.
Posso vendere la quota senza dirlo ai fratelli?
Si può firmare, ma i fratelli potranno riscattare la quota dal compratore: il compratore rischia di perdere l’acquisto.
Fonti
- Codice civile, art. 732 e art. 2648 (Normattiva)
- Legge 26 maggio 1965 n. 590, art. 8
- Legge 14 agosto 1971 n. 817, art. 7
- DL 30 dicembre 2009 n. 194, art. 2, comma 4-bis
- D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, art. 30
- Agenzia delle Entrate
Questo caso informa in generale e non è un parere. Per le regole sulle eredità leggi Dividere una casa ereditata: come si tassa la divisione e il caso della casa di Forio divisa con le procure.
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Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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