Ho rivenduto la prima casa entro 5 anni e ne ho ricomprata un’altra: basta?

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 4 minuti di lettura

📅 Pubblicato il 13 novembre 2026🔄 Aggiornato il 13 novembre 2026

No, non basta. Comprare la casa nuova entro un anno è solo metà del lavoro: dentro quello stesso anno devi anche trasferirci la residenza e adibirla ad abitazione principale. Se la residenza arriva dopo, l’agevolazione prima casa è persa, e il recupero parte.

Lo ha confermato la Corte di cassazione con l’ordinanza 6 marzo 2026, n. 5016, in un caso in cui il contribuente aveva fatto tutto tranne una cosa: era andato a vivere nella casa nuova qualche mese più tardi.

La regola dei cinque anni, in due righe

Chi compra con l’agevolazione prima casa e rivende prima che siano passati cinque anni decade dal beneficio: lo prevede il comma 4 della nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986.

La stessa norma prevede però una via d’uscita: la decadenza non scatta se entro un anno dalla vendita si procede all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. È su quelle ultime cinque parole che si gioca tutto.

Cosa ha detto la Cassazione

Il contribuente sosteneva che l’acquisto entro l’anno fosse sufficiente, e che per la residenza ci fosse tempo fino ai tre anni entro cui l’Agenzia può accertare. La Commissione tributaria regionale gli aveva dato ragione.

La Cassazione ha ribaltato. Entro l’anno dalla vendita va completato tutto il percorso: atto di acquisto, trasferimento della residenza anagrafica, destinazione effettiva del nuovo immobile ad abitazione principale. Se manca anche solo uno dei tre, la decadenza è definitiva.

Quanto al termine di tre anni, la Corte spiega che non c’entra nulla: è il tempo che ha l’Ufficio per accertare, non il tempo che hai tu per metterti in regola. E decorre proprio dalla scadenza di quell’anno. Confondere i due termini è l’errore che ha fatto perdere la causa.

Quanto costa sbagliare

Facciamo i conti su un caso realistico.

Nel 2022 compri da un privato un appartamento con l’agevolazione prima casa. Con il meccanismo del prezzo-valore le imposte si calcolano sul valore catastale, che nel tuo caso è di 90.000 euro: imposta di registro al 2 per cento, cioè 1.800 euro.

Nel 2025 rivendi, quindi entro i cinque anni, e a dieci mesi ricompri. Ma la residenza la sposti quattordici mesi dopo la vendita. Ecco cosa arriva:

• l’imposta si ricalcola all’aliquota ordinaria del 9 per cento: 8.100 euro;
• la differenza da versare è quindi di 6.300 euro;
• sopra ci va la sanzione del 30 per cento della maggiore imposta: 1.890 euro;
• più gli interessi, calcolati dalla data dell’atto agevolato.

Oltre ottomila euro, per una residenza spostata con quattro mesi di ritardo. E non finisce qui: chi decade perde anche il credito d’imposta per il riacquisto, di cui parliamo in Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Per rifare i conti sul tuo caso ci sono i calcolatori.

Tre trappole che vediamo spesso

• Avere già comprato prima. Non vale. La Cassazione ha chiarito che il nuovo acquisto deve essere successivo alla vendita: un immobile comprato mesi prima, anche se poi ci vai ad abitare, non salva l’agevolazione.
• Il preliminare non conta. Entro l’anno serve l’atto definitivo, non il compromesso, per quanto registrato e trascritto.
• La casa non pronta. Compri entro l’anno un immobile da ristrutturare e ci vai a vivere quando i lavori finiscono. Se finiscono dopo la scadenza dell’anno, il problema è tuo. I tempi dei lavori vanno calcolati all’indietro, partendo da quella data.

Se capisci che non ce la fai

C’è un’uscita, ma va presa per tempo. Chi si rende conto di non riuscire a completare il riacquisto può presentare istanza all’Agenzia delle Entrate prima che l’anno scada, chiedendo la riliquidazione dell’imposta: si versa la differenza con gli interessi, ma senza la sanzione del 30 per cento.

Nell’esempio di prima significa pagare 6.300 euro più interessi invece di oltre 8.000. Aspettare l’avviso di liquidazione, invece, chiude quella porta.

Cosa fare in pratica

1. Segna la data di scadenza il giorno stesso della vendita. Non fra un mese: quel giorno. Da lì hai dodici mesi per fare tre cose, non una, e l’ultima dipende anche dall’anagrafe del Comune, che ha tempi suoi.
2. Presenta la richiesta di residenza appena firmato il nuovo atto, senza aspettare il trasloco. Conta la data della domanda, e i Comuni impiegano settimane a definire la pratica.
3. Parlane in Studio prima di vendere, non dopo. Se i cinque anni scadono fra tre mesi, spesso conviene aspettarli. Le condizioni dell’agevolazione sono in Agevolazioni acquisto prima casa, i termini tecnici nel glossario, altre risposte rapide nelle domande frequenti e i documenti da portare nella pagina Documenti da portare in Studio.

Fonti

• Corte di cassazione, sez. V civile, ordinanza 6 marzo 2026, n. 5016 (conforme a Cass. sez. V, 13 febbraio 2025, n. 3704)
• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1 della Tariffa, parte prima, nota II-bis, commi 1 e 4 (Normattiva)
• Consiglio Nazionale del Notariato

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