Pubblicato il 1º ottobre 2026Aggiornato il 22 ottobre 20264 minuti di lettura
Buongiorno. In questo numero: l’ultima finestra per la trasformazione agevolata in società semplice, il mutuo fondiario con terzo datore di ipoteca, la transazione su lite pendente con cancellazione della domanda, la fine delle ONLUS e il contratto di rete. Per ciascun tema trovate sul sito una scheda aggiornata, con le fonti.
1. Trasformazione agevolata in società semplice: si chiude il 30 settembre
Art. 1, commi 35 e seguenti, L. 199/2025: società con oggetto esclusivo o principale di gestione immobiliare; soci iscritti al 30 settembre 2025 (o con titolo di data certa anteriore al 1° ottobre 2025); sostitutiva 8% (10,5% per le non operative), 13% sulle riserve in sospensione; valore catastale in luogo del normale su richiesta (comma 37); versamento 60% entro il 30 settembre e 40% entro il 30 novembre 2026. Sul piano civile: trasformazione omogenea regressiva (art. 2500-sexies c.c.), con consenso dei soci che assumono responsabilità illimitata e relazione degli amministratori; efficacia dall’ultimo adempimento pubblicitario (art. 2500, comma 3, c.c.), senza il termine di opposizione dell’art. 2500-novies, riservato alla trasformazione eterogenea. Punto da non trascurare: l’IVA sull’autoconsumo se all’acquisto era stata detratta.
2. Mutuo fondiario con terzo datore di ipoteca
Requisiti dell’art. 38 T.U.B. (banca, medio-lungo termine, ipoteca di primo grado, limite di finanziabilità); il terzo datore non gode del beneficio di escussione se non è stato convenuto (art. 2868 c.c.): se il cliente lo vuole, va pattuito nell’atto; regresso e subingresso del terzo datore (art. 2871 c.c.); riduzione della somma iscritta e liberazione dei beni (art. 39 T.U.B.); risoluzione solo dopo sette ritardi anche non consecutivi (art. 40 T.U.B.); a fine mutuo cancellazione automatica dell’ipoteca, anche su beni del terzo (art. 40-bis T.U.B.). Fiscale: sostitutiva 0,25%, 2% solo per l’acquisto di abitazione non prima casa (artt. 17-18 D.P.R. 601/1973), 35 euro di tassa ipotecaria; onorario notarile ridotto alla metà (art. 39, comma 7, T.U.B.). Consiglio operativo: far distinguere al cliente la fideiussione dall’ipoteca del terzo, spesso chieste insieme dalla banca.
Legga l’articolo → · Il caso di Chiaiano →
3. Transazione su lite pendente e domanda trascritta
Per gli avvocati: se l’accordo chiude una causa con domanda trascritta, nello stesso atto conviene prevedere il consenso alla cancellazione della trascrizione (art. 2668 c.c.) e le modalità di estinzione del giudizio (rinuncia agli atti accettata, art. 306 c.p.c., o cessazione della materia del contendere). Forma scritta ad substantiam per i trasferimenti (art. 1350, n. 12, c.c.) e trascrizione (art. 2643, n. 13, c.c.). Fiscale: l’art. 29 D.P.R. 131/1986 disciplina le sole transazioni senza effetti reali; se la transazione trasferisce un immobile si applicano le imposte del trasferimento, e l’accesso a prima casa e prezzo-valore va verificato caso per caso. Attenzione agli artt. 1973 e 1974 c.c. (documenti poi riconosciuti falsi; lite già decisa con sentenza passata in giudicato).
La guida per i clienti esce sul sito venerdì 4 dicembre.
4. ONLUS: dopo il 31 marzo 2026
Anagrafe soppressa dal 1° gennaio 2026. Gli enti non iscritti al RUNTS entro il 31 marzo devono devolvere il patrimonio (o almeno l’incremento maturato come ONLUS, se proseguono), come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate 1/E/2026. Per statuti, scioglimenti, devoluzioni e personalità giuridica (art. 22 CTS) lo Studio è a disposizione.
5. Contratto di rete e comunità energetiche
Rete-contratto o rete-soggetto (art. 3, commi 4-ter ss., D.L. 5/2009): programma con obiettivi misurabili, fondo e organo comune, iscrizione presso il registro di ciascun partecipante, registro in misura fissa senza apporti immobiliari. Per le CER, forma di associazione o fondazione, con riferimento all’art. 31 D.Lgs. 199/2021 e al decreto CACER. L’articolo sulle CER →
Domande tecniche su questi temi? Scriveteci: rispondiamo in tempi brevi. Il preventivo di massima scritto lo riceve direttamente la parte che si rivolge allo Studio. Lo Studio non riconosce compensi o altre utilità per la segnalazione di clienti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
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