Pubblicato il 1º ottobre 2026Aggiornato il 22 ottobre 20264 minuti di lettura
Buongiorno! Oggi si parla di terreni e di conti con il fisco: la cessione di cubatura (vendere la possibilità di costruire senza vendere il terreno), la plusvalenza quando rivende una casa dopo pochi anni, e il caso a parte dei terreni edificabili, dove il tempo non aiuta. Con un detto napoletano per ogni tema, perché i nonni certe cose le sapevano già.
Cessione di cubatura: vende i metri cubi, non il terreno
Se il suo terreno ha una capacità edificatoria che non userà, può cederla al vicino, che costruirà di più sul suo: è la cessione di cubatura. I due terreni devono avere la stessa destinazione urbanistica e stare vicini secondo le regole del Comune, che ne prende atto quando rilascia il permesso di costruire. L’atto va trascritto nei registri immobiliari (articolo 2643, n. 2-bis, del codice civile): è la trascrizione che protegge chi compra i metri cubi. Sul fisco le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 16080/2021) hanno chiarito che non si trasferisce un pezzo di terreno ma un’utilità economica: imposta di registro del 3% sul prezzo, ipotecaria e catastale fisse. Chi cede, però, deve fare i conti anche con l’eventuale plusvalenza, come per un terreno edificabile.
“Chi tene terra, tene guerra.”
Chi ha terra, ha guerra.
Senza trascrizione e senza un vincolo scritto bene, la guerra con il vicino e con il Comune arriva alla prima pratica edilizia.
Esempio inventato: Lucia cede al vicino 300 metri cubi per 30.000 euro. Registro al 3%: 900 euro, più 200 e 200 euro di ipotecaria e catastale, in tutto 1.300 euro. Se invece vendesse una striscia di terreno edificabile allo stesso prezzo, il registro sarebbe del 9%: 2.700 euro più le fisse.
Legge di più: cessione di cubatura, come funziona e come si tassa →
Rivendere la casa entro cinque anni: la plusvalenza
Se vende una casa entro cinque anni da quando l’ha comprata o costruita, il guadagno (prezzo di vendita meno costo di acquisto e spese) è tassato. Non si paga se la casa le è arrivata per successione, oppure se per la maggior parte del tempo è stata l’abitazione principale sua o dei suoi familiari. Per le case ricevute in donazione i cinque anni si contano da quando l’aveva comprata chi gliel’ha donata. Se la plusvalenza c’è, conviene quasi sempre chiedere al notaio, nell’atto, l’imposta sostitutiva del 26% invece dell’IRPEF ordinaria: il notaio la versa per lei.
“‘A gatta pe’ gghì ‘e pressa facette ‘e figlie cecate.”
La gatta, per la fretta, fece i figli ciechi.
Vendere di corsa può costare il 26% del guadagno: a volte basta aspettare qualche mese, o guardare bene le date, per non pagare nulla.
Esempio inventato: Marco compra nel 2023 a 150.000 euro, più 8.000 di imposte e spese, e vende nel 2026 a 190.000 euro. Plusvalenza 32.000 euro: con la sostitutiva paga 8.320 euro. Se aspettasse il 2028, o se in quella casa avesse abitato per la maggior parte del tempo, non pagherebbe nulla.
Legge di più: quando la vendita di una casa è tassata →
Terreni edificabili: qui il tempo non aiuta
Per i terreni edificabili la plusvalenza si paga sempre, anche dopo trent’anni e anche se il terreno è arrivato per eredità (in quel caso il costo è il valore dichiarato nella successione). E non c’è la sostitutiva del 26%: si paga l’IRPEF, con la tassazione separata. La via d’uscita si chiama rivalutazione: con una perizia giurata si “aggiorna” il valore del terreno pagando un’imposta sostitutiva del 18% su quel valore, entro il 30 novembre; alla vendita la plusvalenza si calcola dal valore rivalutato, quindi spesso si azzera. Conviene quando il valore è cresciuto molto: i conti vanno fatti prima, terreno per terreno.
“‘O sparagno nun è maje guadagno.”
Il risparmio non è mai guadagno.
Risparmiare oggi la perizia e il 18% può voler dire pagare molto di più il giorno della vendita.
Esempio inventato: Gennaro ha ereditato un terreno edificabile dichiarato in successione per 40.000 euro; oggi vale 100.000. Vendendo senza fare nulla, la plusvalenza è di 60.000 euro, tassata con l’IRPEF. Con la rivalutazione paga il 18% su 100.000, cioè 18.000 euro (anche in tre rate annuali), e alla vendita la plusvalenza è zero.
Legge di più: vendere un terreno, dal certificato urbanistico alla plusvalenza →
In agenda
- 30 novembre 2026: termine per la perizia giurata e il versamento (o la prima rata) dell’imposta sostitutiva del 18% per rivalutare terreni e partecipazioni. Chi pensa di vendere nel 2027 dovrebbe decidere entro ottobre.
Ha un terreno, una casa da rivendere o dei metri cubi da cedere? Ci scriva: in tempi brevi riceve il preventivo di massima scritto, voce per voce e senza impegno.
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