Pubblicato l’8 ottobre 2026Aggiornato il 22 ottobre 20264 minuti di lettura
Buongiorno! Questa settimana parliamo di case ristrutturate con i bonus e di cosa succede quando le vende: la plusvalenza “speciale” del Superbonus, le rate di detrazione che passano al compratore e la lettera dell’Agenzia delle Entrate sulla rendita catastale che sta arrivando a molti. Tre cose da sapere prima di firmare, con il proverbio giusto per ognuna.
Superbonus: se vende entro dieci anni, la plusvalenza si paga
Dal 1° gennaio 2024 chi vende un immobile su cui ha fatto lavori con il Superbonus paga la plusvalenza se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori, non più cinque (articolo 67, lettera b-bis, del TUIR). Restano fuori le case ricevute per successione e quelle usate come abitazione principale per la maggior parte del periodo. La regola che sorprende è sui costi: se ha usato sconto in fattura o cessione del credito al 110% e vende entro cinque anni dalla fine dei lavori, le spese del Superbonus non si possono aggiungere al costo di acquisto; tra cinque e dieci anni contano al 50%. Vale anche per la vendita di una quota tra fratelli (risposta dell’Agenzia n. 158/2026). Anche qui si può chiedere al notaio la sostitutiva del 26%.
“Nisciuno fa niente pe’ niente.”
Nessuno fa niente per niente.
I lavori “gratis” del Superbonus li ha pagati lo Stato: se monetizza in fretta il valore creato, il fisco chiede la sua parte.
Esempio inventato: Lucia compra nel 2016 a 120.000 euro una casa che affitta; nel 2023 fa cappotto e infissi con il Superbonus, 80.000 euro con sconto in fattura; nel 2026 vende a 200.000 euro. I lavori non contano: la plusvalenza è poco meno di 80.000 euro (il costo del 2016 si rivaluta un po’ con l’ISTAT) e la sostitutiva del 26% supera i 19.000 euro. Se avesse aspettato il 2029 avrebbe potuto contare metà delle spese; dal 2034 non pagherebbe nulla.
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Le rate del bonus non finite: a chi vanno dopo la vendita
Le detrazioni per ristrutturazione, ecobonus e sismabonus si recuperano in dieci anni. Se vende prima di averle usate tutte, le rate che restano passano automaticamente a chi compra, a meno che nell’atto scriviate che le tiene il venditore: è una scelta che vale soldi veri e va decisa prima del rogito, non dopo. Chi compra deve ricevere fatture, bonifici e comunicazioni ENEA, perché in caso di controllo serviranno a lui. E per il 2026 vale sempre la regola vista nel primo numero: 50% sull’abitazione principale, 36% sulle altre case, tetto di 96.000 euro.
“Chi sparte ave ‘a meglia parte.”
Chi divide si prende la parte migliore.
Le rate residue del bonus si possono “spartire” con una riga nell’atto: chi non lo sa, le regala.
Esempio inventato: Andrea ha rifatto il bagno nel 2022 con 20.000 euro di lavori: detrazione di 10.000 euro, 1.000 all’anno. Nel 2026 vende dopo aver usato quattro rate. Le sei rate rimaste, 6.000 euro, vanno al compratore; se preferisce tenerle, basta scriverlo nel rogito e magari trattare sul prezzo.
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La lettera dell’Agenzia sulla rendita catastale dopo i lavori
Molti proprietari che hanno fatto il Superbonus stanno ricevendo una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate: chiede se, dopo i lavori, la rendita catastale è stata aggiornata. La regola c’era già: quando una ristrutturazione aumenta il valore dell’immobile di oltre il 15%, va presentata una variazione catastale (la pratica Docfa del tecnico) entro trenta giorni dalla fine dei lavori. Chi non l’ha fatto può rimediare con il ravvedimento, pagando sanzioni ridotte; chi ritiene che l’aumento non ci sia stato risponde all’Agenzia con i documenti, tramite il servizio online. Il notaio se ne accorge prima della vendita, perché la rendita entra nel calcolo delle imposte del compratore: meglio sistemarla prima del preliminare.
“A pavà e a murì ce sta sempe tiempo.”
A pagare e a morire c’è sempre tempo.
Con la lettera dell’Agenzia, però, il tempo è poco: rispondere subito costa meno che aspettare l’accertamento.
Esempio inventato: Ludovica ha fatto cappotto, infissi e caldaia nel 2022 e la rendita è rimasta quella del 1990. Il geometra presenta la variazione: la rendita sale, l’IMU e le imposte del futuro compratore un po’ anche, ma la casa si vende senza sorprese e senza lettere in sospeso.
Legga di più: cosa vuole la lettera dell’Agenzia e come rispondere →
Deve vendere una casa ristrutturata con i bonus? Prima dell’atto, in Studio compiliamo insieme la comunicazione sulla plusvalenza e facciamo i conti con le date alla mano. Il preventivo di massima è scritto, voce per voce, e arriva dopo aver visto i documenti.
Studio Notarile Marco Fiorentino — Via Cuma 6, Napoli — +39 352 2737467 — WhatsApp
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