Il geometra nella successione: documenti per dichiarazione, voltura e futura vendita

Pubblicato il 19 ottobre 2026 · 7 minuti di lettura

Versione 1 del 26/10/2026

In breve: nella successione il geometra serve due volte. Prima, per dare alla dichiarazione dati catastali giusti, così la voltura si fa da sola; poi, per rendere la casa vendibile, con planimetrie conformi e intestazioni in ordine. La conformità catastale non è richiesta per la dichiarazione di successione, ma per la vendita o la divisione sì, a pena di nullità.

Questa scheda è per i geometri che seguono gli eredi. Nello Studio vediamo spesso la stessa sequenza: la dichiarazione parte in fretta, con i dati che si trovano, e due anni dopo, quando gli eredi vogliono vendere, emergono una planimetria del 1970 e un intestatario morto da trent’anni. Il lavoro fatto bene all’inizio evita quello fatto di corsa alla fine.

Tre momenti, tre controlli

1. La dichiarazione di successione: dati catastali completi e coerenti con l’ultima intestazione.
2. La voltura: parte con la dichiarazione, se il catasto è in ordine.
3. La futura vendita o divisione: planimetrie conformi, stato legittimo, accettazione dell’eredità trascritta.

La dichiarazione: tempi e dati

La dichiarazione si presenta entro dodici mesi dall’apertura della successione, cioè dalla morte (art. 31 del decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346 (testo unico successioni e donazioni)), in via telematica (art. 28 del testo unico successioni). La presentano i chiamati all’eredità, i legatari o chi li rappresenta.

Artt. 28 e 31 del testo unico successioni e donazioni — che cosa dicono

DECRETO LEGISLATIVO 31 ottobre 1990, n. 346, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni».

In sintesi, con parole nostre: l’art. 28 dice chi deve presentare la dichiarazione di successione, cioè i chiamati all’eredità, i legatari o i loro rappresentanti, e come si presenta. L’art. 31 fissa il termine: dodici mesi dall’apertura della successione.

Articolo 28 su Normattiva

Articolo 31 su Normattiva

Il contributo del geometra qui è la visura storica di ogni immobile: identificativi aggiornati, eventuali soppressioni e variazioni, e soprattutto chi risulta intestato. Se in catasto l’immobile è ancora a nome del nonno, la successione del padre non basta a mettere in ordine le cose.

Che cosa cambia dal 2027: dal 1° gennaio 2027 le regole sull’imposta di successione passano nel decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti), la cui applicazione è stata rinviata dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200. I riferimenti agli articoli cambiano; termini e adempimenti vanno ricontrollati sul testo nuovo per le successioni aperte da quella data.

La voltura: quando parte da sola e quando no

Dal modello approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 27 dicembre 2016, dichiarazione e domanda di volture viaggiano insieme: la voltura si esegue senza un’altra richiesta. Restano fuori, e vanno volturati con le modalità ordinarie, gli immobili gravati da oneri reali e i casi di trust, di eredità giacente o di eredità amministrata (e i territori del libro fondiario, che in Campania non ci riguardano).

Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 27 dicembre 2016 — che cosa dice

Agenzia delle Entrate, provvedimento del Direttore del 27 dicembre 2016, che approva il modello di dichiarazione di successione e domanda di volture catastali.

In sintesi, con parole nostre: con il modello telematico la dichiarazione contiene anche la domanda di volture, che si eseguono in automatico; alcuni casi, come oneri reali, trust ed eredità giacenti o amministrate, restano fuori e si volturano a parte. È prassi dell’Agenzia, non legge.

Il provvedimento su def.finanze.it

C’è poi il blocco più frequente nella pratica: la voltura automatica non passa se l’intestazione catastale non coincide con il defunto, per esempio perché un passaggio precedente non è mai stato volturato. Il consiglio che diamo è di sistemare prima la catena delle intestazioni, altrimenti la dichiarazione si chiude ma il catasto resta indietro.

La futura vendita: dove il geometra fa la differenza

Per vendere, donare o dividere un fabbricato, l’atto deve contenere il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetrie corrispondono allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (conformità catastale)). La norma vale per gli atti tra vivi, quindi non per la dichiarazione di successione. Ma vale anche per la divisione fra eredi, che è lo scioglimento di una comunione.

Art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 — che cosa dice

LEGGE 27 febbraio 1985, n. 52, «Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari».

In sintesi, con parole nostre: gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti su fabbricati esistenti devono contenere, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato, e prima dell’atto il notaio verifica gli intestatari catastali con i registri immobiliari.

Articolo 29 su Normattiva

La stessa norma consente di sostituire la dichiarazione delle parti con l’attestazione di conformità di un tecnico abilitato agli aggiornamenti catastali: è il punto in cui il geometra entra nell’atto. E prima della firma il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificarne la corrispondenza con i registri immobiliari.

Per i registri immobiliari serve la trascrizione dell’accettazione dell’eredità (art. 2648 del codice civile). Se l’accettazione è stata tacita, oggi si può trascrivere anche sulla base di una dichiarazione sostitutiva dell’erede in atto pubblico o in scrittura autenticata: ne parliamo in accettazione tacita dell’eredità e trascrizione.

Art. 2648 del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

In sintesi, con parole nostre: si trascrive l’accettazione dell’eredità che fa acquistare diritti su immobili. Se l’accettazione è tacita, la trascrizione si fa sulla base dell’atto che la comporta.

Articolo 2648 su Normattiva

Resta la parte urbanistica: il catasto non prova la regolarità edilizia. Per vendere servono i titoli e lo stato legittimo, che il geometra ricostruisce con l’accesso agli atti in Comune.

Un esempio

Domenico e Maria Luisa ereditano dal padre un appartamento a Napoli e affidano la pratica alla geometra Annamaria. La visura storica mostra l’appartamento intestato ancora al padre e alla nonna, morta nel 1994: la successione della nonna fu presentata, la voltura no. Annamaria sistema prima quel passaggio, poi prepara i dati per la dichiarazione del padre, e la voltura si esegue.

Un anno dopo i due fratelli decidono di vendere. La planimetria del 1970 mostra la cucina dove oggi c’è il bagno. Annamaria verifica in Comune che lo spostamento sia coperto da una comunicazione di lavori, presenta la variazione catastale e rilascia l’attestazione di conformità. Il notaio trova l’accettazione tacita non trascritta e la sistema nello stesso atto di vendita.

Nomi e cifre sono inventati.

Cosa fare in pratica

1. Estrarre per ogni immobile la visura storica, oltre a quella attuale.
2. Confrontare gli intestatari con il defunto e con gli atti di provenienza.
3. Sistemare le volture mancanti prima della dichiarazione.
4. Scaricare le planimetrie e confrontarle con lo stato dei luoghi con un sopralluogo.
5. Chiedere in Comune l’accesso agli atti se gli eredi pensano di vendere o dividere.
6. Segnalare al notaio, fin dall’inizio, se l’accettazione dell’eredità è stata tacita.

Domande frequenti

Per la dichiarazione di successione serve la conformità catastale?

No. La regola sulla conformità catastale riguarda gli atti tra vivi, come vendita, donazione e divisione. Conviene però controllare le planimetrie subito, se gli eredi pensano di vendere.

La voltura catastale va chiesta a parte?

Di regola no: con il modello telematico la voltura parte insieme alla dichiarazione. Fanno eccezione, fra gli altri, gli immobili con oneri reali, i trust e le eredità giacenti o amministrate, e i casi in cui l’intestazione catastale non coincide con il defunto.

Il geometra può firmare la conformità al posto degli eredi?

La legge permette di sostituire la dichiarazione degli intestatari con l’attestazione di un tecnico abilitato agli aggiornamenti catastali. L’attestazione si allega all’atto.

Se la planimetria catastale è corretta, la casa è anche regolare in Comune?

No. Il catasto non prova la regolarità edilizia: per vendere servono anche i titoli edilizi e lo stato legittimo dell’immobile.

Fonti

• Decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, artt. 28 e 31: normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, provvedimento 27 dicembre 2016, modello di dichiarazione di successione e domanda di volture catastali: def.finanze.it
• Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis: normattiva.it
• Codice civile, art. 2648: normattiva.it
• Decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123: normattiva.it

Vedi anche

• Come si prepara una successione, passo per passo
• Accettazione tacita dell’eredità: come si trascrive
• Conformità catastale prima del rogito
• La planimetria non corrisponde alla casa: si può vendere?
• Divisione ereditaria: scheda di prassi per i professionisti
• Informazioni per i professionisti che seguono un atto

Per una successione con immobili da vendere o dividere può chiedere un preventivo di massima o prenotare una Consulenza online. Scriva a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiami il +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.

Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.