Pubblicato il 17 ottobre 2026Aggiornato il 19 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Gli enti del Terzo settore che comprano un immobile pagano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Devono però usarlo per i loro scopi entro cinque anni. Con la risposta n. 134 del 6 luglio 2026 l’Agenzia ha chiarito che l’ente può poi vendere l’immobile senza perdere l’agevolazione. Conta l’uso diretto, non il possesso per cinque anni. Attenzione però alle tasse sul guadagno, se si vende entro cinque anni.
La regola dell’art. 82 del Codice del Terzo settore
L’art. 82, comma 4, del Codice del Terzo settore prevede imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, 200 euro ciascuna. Vale per gli acquisti di immobili da parte degli enti del Terzo settore, imprese sociali comprese.
Due condizioni: l’ente dichiara nell’atto che userà il bene per i suoi scopi istituzionali, e lo usa davvero in modo diretto entro cinque anni.
Se la dichiarazione è falsa o l’uso non c’è, l’ente paga l’imposta ordinaria, una sanzione del 30% e gli interessi.
Il caso: una fondazione vende prima dei cinque anni
Una fondazione iscritta al RUNTS aveva comprato nel 2022 un immobile a Genova, con le imposte fisse. Lo aveva usato da subito per le sue attività di interesse generale.
Ora voleva venderlo, prima che fossero passati cinque anni dall’acquisto. Chiedeva se perdeva l’agevolazione.
Che cosa ha risposto l’Agenzia
L’Agenzia ha detto che non c’è decadenza. La legge prevede solo due casi in cui si perde il beneficio: la dichiarazione falsa e il mancato uso diretto entro cinque anni.
I cinque anni sono il tempo massimo per iniziare a usare il bene, non un obbligo di tenerlo. L’Agenzia ha applicato lo stesso ragionamento già fatto per le vecchie ONLUS.
Resta un punto fiscale da non dimenticare. Se l’immobile è venduto entro cinque anni dall’acquisto, l’eventuale guadagno può essere tassato come plusvalenza, secondo l’art. 67 del TUIR.
Un esempio
Un’associazione di volontariato di Napoli compra una sede nel 2024, con le imposte fisse, e la usa subito per le sue attività. Nel 2027 trova una sede più grande e vende la prima.
L’associazione non perde l’agevolazione sull’acquisto del 2024. Deve però valutare con il commercialista le tasse sull’eventuale guadagno.
Che cosa fare, in pratica
- Nell’atto di acquisto, faccia inserire la dichiarazione di uso diretto per gli scopi istituzionali.
- Conservi le prove dell’uso effettivo: verbali, attività, utenze, autorizzazioni.
- Prima di vendere entro cinque anni, faccia calcolare l’eventuale plusvalenza.
- Verifichi che l’ente sia iscritto al RUNTS al momento dell’atto.
Domande frequenti
Vale anche se l’immobile non è mai stato usato? No. Se l’ente vende senza averlo usato direttamente per i suoi scopi, perde l’agevolazione.
E per le donazioni all’ente? Le donazioni agli enti del Terzo settore hanno regole proprie, sempre nell’art. 82. Vanno verificate caso per caso.
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Per approfondire
Fonti
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 134 del 6 luglio 2026 – testo ufficiale (PDF)
- D.Lgs. 3 luglio 2017, n. 117 (Codice del Terzo settore), art. 82, comma 4 – normattiva.it
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 67, comma 1, lett. b) – normattiva.it
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
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