Pubblicato il 17 ottobre 2026Aggiornato il 22 ottobre 20263 minuti di lettura
Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: Luca vende la casa ad Aversa, ma ha ancora un mutuo. Il compratore non vuole una casa con ipoteca.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: Il debito va estinto e l’ipoteca cancellata. Il compratore deve avere garanzie sul pagamento alla banca.
- ✅ La soluzione dello Studio: Il giorno dell’atto una parte del prezzo va direttamente alla banca. L’ipoteca si cancella senza un nuovo atto notarile (art. 40-bis TUB).
- Conteggio della banca: si chiede il debito residuo alla data della firma.
- Pagamento all’atto: una parte del prezzo estingue il mutuo, il resto va al venditore.
- Verifica della cancellazione: il notaio controlla nei registri che l’ipoteca sia cancellata.
In breve: Luca vende la sua casa ad Aversa, ma ha ancora un mutuo da pagare. Con una parte del prezzo si estingue il mutuo il giorno dell’atto. Poi la banca comunica l’estinzione e l’ipoteca si cancella senza un nuovo atto notarile.
La situazione
Luca Romano vende un appartamento ad Aversa per comprarne uno più grande. Sul vecchio appartamento c’è ancora un mutuo, con un debito residuo di circa un terzo del prezzo. Il compratore chiede garanzie: non vuole comprare una casa con un’ipoteca.
Come si estingue il mutuo
Prima dell’atto Luca chiede alla banca il conteggio del debito residuo alla data della firma. Il giorno dell’atto una parte del prezzo va direttamente alla banca, con un assegno o un bonifico. Il resto va a Luca.
La cancellazione dell’ipoteca
Per i mutui l’ipoteca si estingue automaticamente quando il debito è pagato. La banca rilascia la quietanza e comunica l’estinzione alla Conservatoria entro trenta giorni, senza costi per il debitore (art. 40-bis del testo unico bancario). Non serve un atto notarile di cancellazione.
Che cosa controlla il notaio
Il notaio verifica il conteggio della banca e organizza il pagamento il giorno della firma. Dopo, controlla nei registri immobiliari che l’ipoteca sia stata davvero cancellata. Su richiesta delle parti, il prezzo può anche restare in deposito presso il notaio fino alla cancellazione.
Che cosa preparare
Il conteggio del debito residuo rilasciato dalla banca. Il contratto di mutuo. L’atto di provenienza e la planimetria catastale.
Il ruolo del notaio
Con il pagamento organizzato il giorno dell’atto, il compratore riceve una casa libera e il venditore chiude il mutuo. Il notaio coordina tutti i passaggi.
Per approfondire
Fonti
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: per la compravendita, imposte di registro, ipotecaria e catastale (o IVA, se vende un’impresa), calcolate secondo il tipo di acquisto.
- Spese vive e visure: visure ipotecarie e catastali, anche dopo l’atto per verificare la cancellazione, bolli e tasse di trascrizione e voltura.
- Onorario dello Studio + IVA: commisurato alla complessità dell’atto e alle verifiche necessarie, oltre IVA.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Conteggio del debito residuo rilasciato dalla banca
- Contratto di mutuo
- Atto di provenienza
- Planimetria catastale
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Può anche prenotare una Consulenza online.
Informazione di carattere generale: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto. Capire prima di firmare.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale (IA) e verificato dal notaio.
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