Pubblicato l’8 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20262 minuti di lettura
Guida dell’8 ottobre 2026 — versione 1. Informazione generale: non sostituisce un parere sul caso concreto.
In breve
Quando compra casa da un costruttore, prima che sia finita, la legge le dà due garanzie: la fideiussione e la polizza decennale.
La fideiussione sulle somme versate
La fideiussione protegge i soldi che versa prima del rogito. Il costruttore deve consegnargliela alla firma del preliminare, o anche prima. Copre tutto quello che ha già pagato e quello che deve ancora pagare prima del trasferimento della casa. Senza fideiussione, il contratto è nullo: può farlo valere solo l’acquirente, non il costruttore.
La rilascia una banca o un’impresa di assicurazione. Copre le somme versate più gli interessi legali maturati fino al momento della crisi.
Può usarla quando il costruttore entra in crisi: pignoramento dell’immobile, fallimento, concordato preventivo, liquidazione coatta o stato di insolvenza. Le condizioni però cambiano. Se c’è un pignoramento, deve aver comunicato al costruttore che vuole recedere. Nelle procedure concorsuali basta che l’organo della procedura non abbia comunicato di voler subentrare nel preliminare.
La polizza decennale postuma
La polizza decennale protegge dopo. Il costruttore deve consegnargliela al rogito, insieme all’atto. Copre i danni gravi che escono dopo, per dieci anni: crolli, difetti seri dovuti al terreno o alla costruzione. Anche qui, senza polizza l’atto è nullo e solo l’acquirente può farlo valere.
Le due garanzie sono collegate. Se al rogito la polizza non c’è, il notaio lo attesta. Da quella data può escutere la fideiussione, se ha comunicato di voler recedere. L’atto di trasferimento deve contenere gli estremi della polizza e la sua conformità al modello ministeriale.
Che cosa controllare prima di firmare
Prima di firmare controlli sempre due cose: che la fideiussione sia dell’importo giusto, e che al rogito le venga davvero consegnata la polizza, con i suoi dati scritti nell’atto.
Un esempio
Luca firma un preliminare per un bilocale ancora da costruire e versa un acconto. Il costruttore gli consegna la fideiussione per quella cifra. Un anno dopo il costruttore fallisce, prima di finire i lavori. Luca verifica che la procedura non voglia subentrare nel preliminare e chiede alla banca i soldi garantiti.
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Fonti
- Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, art. 2 (Normattiva) — www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2005-06-20;122~art2
- Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, art. 3 (Normattiva) — www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2005-06-20;122~art3
- Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, art. 4 (Normattiva) — www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2005-06-20;122~art4
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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