Pubblicato il 30 settembre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20267 minuti di lettura
Versione 2 del 03/10/2026
In breve. Un terreno con una pala eolica si può vendere. Chi compra, però, compra il terreno con il diritto della società energetica sopra: di solito un diritto di superficie o una servitù, trascritti nei registri immobiliari. Prima di firmare si leggono il contratto con la società e le ispezioni ipotecarie, per sapere quanto dura il diritto e a chi andrà il canone dopo la vendita.
Perché nel Fortore è una domanda frequente?
Il Fortore, sulle colline al confine tra Sannio, Molise e Puglia, è una zona ventosa. Negli ultimi anni molti terreni agricoli ospitano pale eoliche.
Di solito il proprietario non ha venduto il terreno alla società. Le ha concesso un diritto sul terreno, in cambio di un corrispettivo. Il terreno resta suo, ma con un peso sopra. Quando poi il proprietario vuole vendere, o quando il terreno passa agli eredi, bisogna capire bene che cosa si trasferisce.
Che diritto ha la società sul terreno?
Le forme più usate sono due.
Il diritto di superficie. Il proprietario permette a un altro di costruire e mantenere una costruzione sul suo suolo. La costruzione, cioè la pala con la sua base, è della società. Lo prevede l’art. 952 del codice civile.
Art. 952 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
L’articolo 952, primo comma:
«Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.»
La servitù. È un peso messo su un terreno a vantaggio di un altro fondo: per esempio il passaggio dei cavi o della strada di accesso alla pala. Lo prevede l’art. 1027 del codice civile.
Art. 1027 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
Sintesi: la servitù prediale è il peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo che appartiene a un proprietario diverso.
Spesso lo stesso contratto contiene entrambe: la superficie per la pala e le servitù per cavi e accessi. Ne parliamo anche nella guida sul diritto di superficie per gli impianti fotovoltaici, dove i meccanismi sono gli stessi.
Il diritto della società resta anche dopo la vendita?
Sì, se è stato trascritto. La trascrizione rende il diritto opponibile a chi compra dopo. Il codice civile prevede che si trascrivano i contratti che costituiscono il diritto di superficie e quelli che costituiscono servitù (art. 2643).
Art. 2643 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
L’articolo 2643 elenca gli atti da rendere pubblici con la trascrizione. Fra questi, al numero 2), i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di superficie e, al numero 4), i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali.
In pratica chi compra diventa proprietario del terreno, ma deve rispettare la pala, i cavi e gli accessi fino alla fine del diritto. Per questo le ispezioni ipotecarie ventennali sono il primo controllo da fare: mostrano quali diritti sono stati trascritti e a favore di chi.
Quanto dura il diritto e che cosa succede alla fine?
Dipende dal contratto. Nella maggior parte dei casi il diritto di superficie è concesso per un tempo determinato. Alla scadenza il diritto si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione, salvo che il contratto preveda altro, per esempio lo smontaggio dell’impianto a carico della società.
Art. 953 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
L’articolo 953:
«Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.»
Il codice regola anche un caso particolare: il diritto di costruire sul suolo altrui si estingue se non viene usato per vent’anni. Se la pala è già costruita, però, questa regola non riguarda la costruzione esistente.
Art. 954 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
L’articolo 954, quinto comma:
«Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.»
A chi va il canone dopo la vendita?
Anche qui decide il contratto con la società. Alcuni contratti prevedono un corrispettivo pagato una volta sola all’inizio: in quel caso chi compra non riceve nulla. Altri prevedono un canone annuo: bisogna leggere se spetta a chi è proprietario del terreno di anno in anno, e con quali comunicazioni alla società.
Nell’atto di vendita conviene scrivere con chiarezza da quale data il canone passa all’acquirente e chi avvisa la società. Così si evitano contestazioni sulla rata dell’anno in corso.
C’è la prelazione agraria?
Può esserci sulla parte del terreno che resta agricola. La legge riconosce la prelazione all’affittuario coltivatore diretto del fondo e, a certe condizioni, al coltivatore diretto proprietario del terreno confinante. Chi ne ha diritto deve ricevere la proposta di vendita e ha trenta giorni per esercitarla.
Art. 8 della legge n. 590 del 1965 — che cosa dice
LEGGE 26 maggio 1965, n. 590, «Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice».
Sintesi: in caso di vendita di un fondo concesso in affitto a coltivatori diretti, l’affittuario ha diritto di prelazione a parità di condizioni. Il proprietario deve notificargli con raccomandata il preliminare, con il nome dell’acquirente e il prezzo; il coltivatore deve esercitare il diritto entro trenta giorni. La prelazione del confinante coltivatore diretto è prevista dall’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817.
Se e quando la prelazione spetti su un terreno con un impianto sopra va valutato caso per caso, guardando il certificato di destinazione urbanistica e l’uso reale del fondo. Ne parliamo nella guida su CDU e prelazione agraria nella vendita dei terreni.
Esempio
Renato possiede otto ettari a San Bartolomeo in Galdo. Su uno dei campi c’è una pala eolica. Anni fa ha concesso alla società un diritto di superficie per trent’anni, con un canone annuo, e una servitù per la strada e i cavi.
Alessandro vuole comprare tutto il fondo per coltivarlo. Prima del preliminare il notaio fa le ispezioni ipotecarie: il contratto con la società risulta trascritto. Alessandro legge il contratto e scopre che il canone spetta al proprietario del terreno di anno in anno.
Nel preliminare scrivono che il canone dell’anno in corso resta a Renato e quelli successivi vanno ad Alessandro, e che Renato comunicherà la vendita alla società. Un vicino coltivatore diretto confinante riceve la proposta di vendita e non esercita la prelazione nei trenta giorni. La vendita si firma con tutto chiaro.
Cosa fare in pratica
- Recuperi il contratto con la società e la nota di trascrizione.
- Faccia fare le ispezioni ipotecarie per vedere tutti i diritti trascritti sul terreno.
- Controlli durata del diritto, obblighi di smontaggio a fine vita e aree occupate da pala, cavi e strada.
- Legga come è previsto il canone e decida nell’atto chi lo riceve e da quando.
- Chieda il certificato di destinazione urbanistica e verifichi se ci sono affittuari o confinanti con diritto di prelazione.
- Avvisi la società della vendita, se il contratto lo richiede.
Domande frequenti
Posso vendere un terreno su cui c’è una pala eolica?
Sì. Chi compra diventa proprietario del terreno, ma deve rispettare il diritto della società fino alla sua scadenza, se il contratto è stato trascritto.
Dopo la vendita il canone lo prende chi compra?
Dipende dal contratto con la società. Se è previsto un canone annuo legato alla proprietà del terreno, nell’atto si stabilisce da quale data passa all’acquirente.
Che cosa succede alla pala quando il diritto scade?
Se il diritto di superficie è a tempo, alla scadenza si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione, salvo diversi accordi nel contratto, come lo smontaggio a carico della società.
Ha un terreno con una pala eolica o un impianto? Ci scriva i dati essenziali: le rispondiamo in tempi brevi.
Nomi, cifre e date sono inventati. Questo articolo informa in generale e non è un parere sul suo caso: per quello servono i documenti.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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