Pubblicato il 30 settembre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20267 minuti di lettura
Versione 2 del 03/10/2026
Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: Andrea e Maria Luisa vogliono vendere la casa di montagna ereditata a San Gregorio Matese. È stata costruita negli anni Settanta con regolare licenza.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: La particella risulta demanio civico del Comune, inalienabile per la legge n. 168 del 2017. La licenza edilizia non aveva cambiato la natura del terreno.
- ✅ La soluzione dello Studio: Verificato il tipo di vincolo, la Regione ha autorizzato il trasferimento dell’uso civico su un terreno equivalente del Comune. Il terreno della casa è stato sdemanializzato e poi si è venduto.
- Certificazione. Richiesta alla Regione e controllo degli atti del Comune sull’uso civico.
- Trasferimento dell’uso civico. Scartata la legittimazione, la Regione autorizza il trasferimento e la sdemanializzazione.
- Atto di vendita. Citati provvedimento e sdemanializzazione, verificati titoli edilizi e stato legittimo.
In breve. Una casa costruita su un terreno del demanio civico non si può vendere come se il terreno fosse libero: quelle terre, per legge, sono inalienabili. In alcuni casi la legge consente di spostare l’uso civico su un altro terreno, con un provvedimento della Regione. Prima si scopre con esattezza che tipo di vincolo c’è, poi si sceglie la strada.
La situazione
Andrea e Maria Luisa hanno ereditato dai genitori una casa a San Gregorio Matese, in provincia di Caserta. È una casa di montagna costruita alla fine degli anni Settanta, con regolare licenza edilizia del Comune.
Decidono di venderla. Trovano un acquirente e fissano il preliminare. Tutto sembra in ordine: licenza, catasto, provenienza.
Il problema che nessuno aveva visto
Durante i controlli emerge che la particella su cui sorge la casa compare fra le terre di uso civico del Comune.
Gli usi civici sono diritti antichi della comunità del paese su certi terreni: pascolare, fare legna, seminare. Nelle zone di montagna della Campania sono frequenti. I terreni che appartengono al Comune e sono destinati a questi usi formano il demanio civico.
La legge 20 novembre 2017, n. 168 (legge sui domini collettivi) stabilisce che questi beni sono inalienabili, indivisibili, non si possono acquistare per usucapione e restano destinati per sempre all’uso agro-silvo-pastorale, cioè agricolo, di bosco e di pascolo.
La licenza edilizia dei genitori non aveva cambiato nulla: il Comune aveva autorizzato la costruzione, ma il terreno era rimasto demanio civico. Senza una soluzione, la vendita non si poteva fare.
Art. 3 della legge n. 168 del 2017 — il regime dei beni civici
LEGGE 20 novembre 2017, n. 168, «Norme in materia di domini collettivi».
L’articolo 3, comma 3:
«Il regime giuridico dei beni di cui al comma 1 resta quello dell’inalienabilità, dell’indivisibilità, dell’inusucapibilità e della perpetua destinazione agro-silvo-pastorale.»
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 119 del 2023, ha escluso da questo divieto le terre di proprietà di privati su cui gravano usi civici non ancora liquidati.
Come si è risolto
Primo passo: capire che tipo di vincolo c’era. Non tutti gli usi civici sono uguali. Se il terreno fosse stato privato e solo gravato da usi civici non ancora liquidati, dopo la sentenza della Corte costituzionale del 2023 la vendita sarebbe stata possibile, con le cautele del caso. Qui invece il terreno era del Comune: demanio civico vero e proprio.
Per saperlo, Andrea e Maria Luisa hanno chiesto la certificazione sugli usi civici al servizio regionale competente, che in Campania fa capo all’assessorato all’agricoltura, e hanno consultato gli atti del Comune. Come si fa lo spieghiamo nella guida su come si scopre se un terreno è gravato da uso civico.
Regione Campania — il servizio usi civici
Regione Campania, Assessorato all’agricoltura, pagina «Foreste – usi civici».
La pagina descrive le competenze regionali (certificazioni, legittimazioni, mutamenti di destinazione, sdemanializzazioni, verifiche demaniali) e mette a disposizione il modulo per chiedere la certificazione sugli usi civici.
Secondo passo: scartare la strada sbagliata. La legge 16 giugno 1927, n. 1766 (riordino degli usi civici) prevede la legittimazione di chi occupa una terra civica, a tre condizioni: migliorie sostanziali e permanenti, nessuna interruzione della continuità dei terreni, occupazione da almeno dieci anni. Ma la legge regionale Campania 17 marzo 1981, n. 11 (usi civici in Campania) consente la legittimazione solo per miglioramenti agrari. Una casa non lo è. Questa strada, per loro, era chiusa.
Art. 9 della legge n. 1766 del 1927 e art. 4 della legge regionale n. 11 del 1981 — la legittimazione
LEGGE 16 giugno 1927, n. 1766, «Conversione in legge del R.D. 22 maggio 1924, n. 751, riguardante il riordinamento degli usi civici nel Regno».
In sintesi, l’articolo 9: le occupazioni di terre di uso civico possono essere legittimate su domanda dell’occupatore se ha apportato sostanziali e permanenti migliorie, se la zona occupata non interrompe la continuità dei terreni e se l’occupazione dura da almeno dieci anni.
LEGGE REGIONALE CAMPANIA 17 marzo 1981, n. 11, «Norme in materia di usi civici». L’articolo 4, primo periodo:
«Le legittimazioni di cui all’ art. 9 della legge 16 luglio 1927, n. 1766, potranno essere concesse nella sola ipotesi di miglioramenti agrari.»
Il testo regionale riporta la data «16 luglio 1927»: la legge nazionale è del 16 giugno 1927.
Legge regionale n. 11 del 1981 sul sito della Regione Campania
Terzo passo: il trasferimento dell’uso civico. Dal 2021 la legge sui domini collettivi consente alle Regioni di autorizzare il trasferimento dei diritti di uso civico da un terreno trasformato in modo irreversibile a un altro terreno di superficie e valore ambientale equivalenti, del patrimonio disponibile del Comune. Servono tre condizioni:
- il terreno ha perso per sempre il suo aspetto agricolo, di bosco o di pascolo prima dell’entrata in vigore della legge 8 agosto 1985, n. 431, e le opere sono state autorizzate dal Comune;
- il terreno è stato usato in modo conforme al piano urbanistico;
- non è stato trasformato senza autorizzazione paesaggistica o in modo diverso da essa.
La casa di Andrea e Maria Luisa rientrava: costruita negli anni Settanta, con licenza, conforme al piano. Il Comune ha individuato un terreno equivalente del proprio patrimonio e la Regione ha autorizzato il trasferimento. Il terreno della casa è stato sdemanializzato, cioè è uscito dal demanio civico. Il vincolo paesaggistico resta.
Art. 3, comma 8-bis, della legge n. 168 del 2017 — trasferimento dei diritti di uso civico
LEGGE 20 novembre 2017, n. 168, «Norme in materia di domini collettivi», commi aggiunti dall’articolo 63-bis del decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77.
L’articolo 3, comma 8-bis, inizio:
«Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono autorizzare trasferimenti di diritti di uso civico e permute aventi a oggetto terreni a uso civico appartenenti al demanio civico in caso di accertata e irreversibile trasformazione, a condizione che i predetti terreni: […]»
Il comma 8-quater: i terreni dai quali sono trasferiti i diritti di uso civico sono sdemanializzati e su di essi resta il vincolo paesaggistico.
Quarto passo: l’atto. Solo dopo il provvedimento regionale si è firmata la vendita. Nell’atto sono stati citati il provvedimento e la sdemanializzazione, e sono stati verificati i titoli edilizi e lo stato legittimo della casa.
Chiedere la legittimazione dell’occupazione. In Campania è ammessa solo per miglioramenti agrari: per una casa questa strada era chiusa.
Il trasferimento dei diritti di uso civico autorizzato dalla Regione, con la sdemanializzazione del terreno prima dell’atto.
Se si trova nella stessa situazione
- Chieda la certificazione sugli usi civici alla Regione e controlli gli atti del Comune prima del preliminare.
- Distingua il demanio civico del Comune dalla terra privata gravata da usi civici: le regole sono diverse.
- Verifichi le date e i titoli: quando è stata costruita la casa, con quale licenza, se c’è l’autorizzazione paesaggistica. Da questo dipende quale strada è aperta.
Cosa fare in pratica
- Raccolga licenza edilizia, eventuali varianti e documenti catastali.
- Chieda al Comune se la particella rientra nel demanio civico.
- Chieda alla Regione la certificazione sugli usi civici.
- Con un tecnico, verifichi se ricorrono le condizioni per il trasferimento dell’uso civico.
- Nel preliminare, leghi la firma dell’atto al provvedimento della Regione.
Domande frequenti
Una casa su terreno di uso civico si può vendere?
Se il terreno è demanio civico, no finché resta tale: la legge lo dichiara inalienabile. Se ricorrono le condizioni, la Regione può autorizzare il trasferimento dell’uso civico su un altro terreno, e poi si vende.
La licenza edilizia basta a rendere il terreno libero?
No. La licenza riguarda la costruzione, non la natura del terreno. Il demanio civico resta tale finché non interviene un provvedimento che lo sdemanializza.
Chi rilascia la certificazione sugli usi civici in Campania?
Il servizio usi civici della Regione Campania, presso l’assessorato all’agricoltura. Sul sito regionale c’è il modulo per chiederla.
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: le imposte dovute sulla compravendita (registro, ipotecaria e catastale), secondo il tipo di acquirente e di immobile.
- Spese vive e visure: certificazione sugli usi civici, visure catastali e ipotecarie, verifiche sui titoli edilizi, bolli.
- Onorario dello Studio + IVA: per l’atto di compravendita, tenendo conto delle verifiche sull’uso civico e sullo stato legittimo.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Licenza edilizia ed eventuali varianti
- Visure e planimetrie catastali
- Certificazione regionale sugli usi civici
- Eventuale provvedimento regionale di trasferimento o sdemanializzazione
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Può anche prenotare una Consulenza online con il Notaio, chiedere un parere scritto o fissare un appuntamento nello Studio, Via Cuma 6, Napoli.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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