Frazionamento del mutuo e dell’ipoteca nel condominio nuovo

Pubblicato il 18 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 7 minuti di lettura

Versione 1 del 20/10/2026

In breve: quando un’impresa costruisce con un mutuo, l’ipoteca della banca pesa su tutto l’edificio. Prima di vendere il singolo appartamento, il mutuo si divide in quote e l’ipoteca si fraziona, oppure la parte che riguarda quell’appartamento si cancella. Se l’immobile è ancora da costruire, senza uno di questi passaggi il notaio non può fare la vendita.

Che cosa vuol dire frazionare

All’inizio c’è un solo mutuo, chiesto dall’impresa per costruire, garantito da una sola ipoteca sul terreno e poi sull’intero palazzo. Frazionare vuol dire dividere quel mutuo in tanti pezzi, uno per appartamento, ciascuno con la sua ipoteca solo su quell’appartamento.

Il motivo è pratico. Chi compra un appartamento non deve trovarsi in casa un’ipoteca che garantisce i debiti dell’impresa su tutto l’edificio. Con il frazionamento sa esattamente quale quota pesa sulla sua casa, e può scegliere se accollarsela o farla cancellare.

Chi lo può chiedere e quanto tempo ha la banca

La regola è nell’art. 39, comma 6, del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385 (testo unico bancario). Il frazionamento si può chiedere quando l’edificio si può accatastare per singole unità, anche se è ancora in costruzione.

Art. 39 del testo unico bancario — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 1 settembre 1993, n. 385, «Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia».

L’articolo 39 (ipoteche), in sintesi con parole nostre: il comma 5 consente di ridurre l’ipoteca o liberare alcuni immobili quando il debito è stato in parte restituito; il comma 6 dà diritto a chiedere la divisione del mutuo in quote quando l’edificio è accatastabile per unità; i commi 6-bis e 6-ter fissano i tempi della banca e il ricorso al presidente del tribunale; il comma 7 riduce i costi degli atti di frazionamento.

Articolo 39 su Normattiva

Lo possono chiedere l’impresa che ha preso il mutuo e chi ha comprato, promesso di comprare o avuto in assegnazione un appartamento. Questi ultimi solo per la loro unità.

La banca ha novanta giorni dalla richiesta, che va accompagnata da tre documenti: l’identità di chi chiede, il titolo con data certa, l’accatastamento delle singole unità. Se le quote sono più di cinquanta, i giorni diventano centoventi (comma 6-bis).

Se la banca non risponde in tempo, chi ha chiesto può fare ricorso al presidente del tribunale del luogo dove si trova l’immobile. Il presidente, sentite le parti, se accoglie il ricorso nomina un notaio, che fa l’atto di frazionamento e lo firma da solo (comma 6-ter). Il modo migliore per non arrivarci è mandare da subito una richiesta completa di tutti i documenti.

Per gli atti di frazionamento la legge prevede costi ridotti: le formalità si considerano una sola stipula e una sola operazione nei registri, e gli onorari notarili sono dimezzati (comma 7).

Il divieto di stipula dell’art. 8

Per le case da costruire c’è una regola in più. L’art. 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (tutela di chi compra immobili da costruire) dice che il notaio non può stipulare la vendita se prima, o nello stesso momento, non si è fatto uno di questi passaggi: la divisione del mutuo in quote, oppure un titolo per cancellare o frazionare l’ipoteca o il pignoramento che pesa sull’immobile.

Art. 8 del decreto legislativo n. 122 del 2005 — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 20 giugno 2005, n. 122, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210».

L’articolo 8 (obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita), in sintesi con parole nostre: il notaio non può stipulare la vendita di un immobile da costruire se prima, o nello stesso atto, non si è diviso il mutuo in quote o non c’è un titolo per cancellare o frazionare l’ipoteca o il pignoramento che grava sull’immobile.

Articolo 8 su Normattiva

Il divieto riguarda la vendita, non il preliminare. Così lo legge il Comitato interregionale dei Consigli notarili delle Tre Venezie, in un orientamento del 28 marzo 2024. Secondo lo stesso orientamento vale solo per gli immobili da costruire, non per le case già finite e agibili né per i terreni. Vale però anche per il rogito di una casa ormai finita, se chiude un preliminare firmato quando la casa era ancora da costruire.

Va detto con chiarezza: è un orientamento di notai, autorevole ma non è una legge né una sentenza. Se il caso è di confine, lo valutiamo sulle carte.

Al rogito: le tre strade

Chi compra si accolla la quota. Prende su di sé la parte di mutuo che riguarda il suo appartamento e paga all’impresa solo la differenza. È l’accollo, regolato dall’art. 1273 del codice civile. Attenzione per l’impresa: non è liberata dal debito se la banca non lo dichiara in modo espresso.

Art. 1273 del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

L’articolo 1273 (accollo), in sintesi con parole nostre: chi si accolla un debito altrui ne diventa debitore insieme al debitore originario. Il creditore può aderire all’accordo; il debitore originario è liberato solo se il creditore lo dichiara in modo espresso, o se la liberazione era condizione dell’accollo. Altrimenti restano obbligati entrambi.

Articolo 1273 su Normattiva

La quota si estingue e l’ipoteca si cancella. Chi compra paga il prezzo pieno, magari con un proprio mutuo con un’altra banca, e con quei soldi si estingue la quota. L’ipoteca su quell’appartamento viene cancellata.

L’impresa ottiene la liberazione dell’appartamento. Se ha già restituito una parte del debito, può chiedere che l’ipoteca si riduca o che alcuni immobili ne siano liberati, quando quelli che restano bastano a garantire la banca (art. 39, comma 5, del testo unico bancario).

Già nel preliminare l’impresa deve indicare le ipoteche sul terreno, l’importo, la banca e che cosa si impegna a fare, prima o dopo il rogito (art. 6, lettera h, del D.Lgs. 122/2005). Scriverlo bene allora evita discussioni dopo.

Un esempio

L’impresa di Alessandro costruisce una palazzina di dieci appartamenti a Giugliano, con un mutuo di 1.500.000 euro. Quando il palazzo è accatastato, chiede alla banca di dividere il mutuo: all’appartamento del secondo piano tocca una quota di 140.000 euro.

Annamaria lo compra per 240.000 euro. La banca è d’accordo sull’accollo: Annamaria si accolla i 140.000 euro e paga ad Alessandro i 100.000 euro che restano. Nell’atto la banca dichiara di liberare l’impresa per quella quota. Il notaio controlla prima del rogito che il frazionamento sia annotato nei registri.

Se Annamaria avesse preferito un mutuo con un’altra banca, i 140.000 euro sarebbero andati a estinguere la quota, e l’ipoteca dell’impresa su quell’appartamento sarebbe stata cancellata.

Nomi e cifre sono inventati.

Cosa fare in pratica

1. Impresa: appena l’edificio è accatastabile per unità, chiedete per iscritto alla banca la divisione del mutuo, con i documenti del comma 6-bis.
2. Tenete la prova della data in cui la banca ha ricevuto la richiesta: da lì partono i novanta giorni.
3. Nel preliminare scrivete le ipoteche esistenti e se il frazionamento o la cancellazione avverranno prima del rogito.
4. Chi compra: chiedete alla banca le condizioni della quota prima di decidere se accollarla.
5. Se accollate la quota, fate dichiarare alla banca nell’atto che libera l’impresa.
6. Mandate allo Studio visura ipotecaria e comunicazioni della banca: controlliamo che il frazionamento sia annotato prima della data del rogito.

Domande frequenti

Chi può chiedere il frazionamento del mutuo?

L’impresa che ha preso il mutuo e, solo per la propria unità, chi ha comprato, chi ha promesso di comprare e l’assegnatario. Serve che l’edificio si possa accatastare per unità, anche se non è finito.

Quanto tempo ha la banca per frazionare?

Novanta giorni dalla richiesta completa, centoventi se le quote sono più di cinquanta. Se non provvede si può ricorrere al presidente del tribunale, che nomina un notaio per fare l’atto.

Si può firmare il preliminare quando l’ipoteca è ancora intera?

Sì. Il divieto dell’art. 8 riguarda la vendita, secondo l’orientamento dei notai delle Tre Venezie del 2024. Il preliminare deve però indicare l’ipoteca e che cosa farà l’impresa prima o dopo il rogito.

Con l’accollo l’impresa è liberata dal debito?

Solo se la banca lo dichiara in modo espresso. Senza quella dichiarazione la banca può ancora chiedere il pagamento anche all’impresa.

Fonti

• Decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385 (testo unico bancario), art. 39, commi 5, 6, 6-bis, 6-ter e 7: normattiva.it
• Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, artt. 6, 7 e 8: normattiva.it
• Codice civile, art. 1273 (accollo): normattiva.it
• Comitato interregionale dei Consigli notarili delle Tre Venezie, orientamento «L’ambito di applicazione dell’art. 8 D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122», 28 marzo 2024: notaitriveneto.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, guida «Acquisto in costruzione»: notariato.it

Vedi anche

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• Mutuo, surroga e cancellazione dell’ipoteca: documenti e tempi
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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.