Contributo di costruzione e scomputo degli oneri: che cosa deve risultare nell’atto

Versione 1 del 02/10/2026

In breve: chi ottiene un permesso di costruire paga al Comune un contributo fatto di due parti, gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione. Gli oneri si possono pagare facendo direttamente le opere, cioè a scomputo. Se il terreno o il fabbricato si vende prima che tutto sia chiuso, l’atto deve dire che cosa è pagato, che cosa manca e chi lo paga.

Nello Studio vediamo spesso trattative in cui il prezzo si discute fino all’ultimo euro e degli oneri non parla nessuno. Poi arriva la lettera del Comune per la rata rimasta. Il consiglio che diamo: questi conti si scrivono prima della firma.

Le due parti del contributo

La regola è nell’art. 16 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia). Il rilascio del permesso comporta un contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione.

• Oneri di urbanizzazione. Servono a pagare strade, reti, verde e servizi. Si versano al rilascio del permesso e, su richiesta, a rate.
• Costo di costruzione. È una quota calcolata sul costo dell’edificio. Si determina al rilascio e si paga in corso d’opera, non oltre sessanta giorni dalla fine dei lavori.

Art. 16 del testo unico edilizia — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».

L’articolo 16 (contributo per il rilascio del permesso di costruire), in sintesi con parole nostre: il permesso comporta un contributo fatto di oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. Gli oneri si pagano al rilascio, anche a rate, oppure si scomputano realizzando direttamente le opere; la quota sul costo di costruzione si paga in corso d’opera e non oltre sessanta giorni dalla fine dei lavori.

Articolo 16 su Normattiva

Gli importi li fissa il consiglio comunale sulla base di tabelle regionali. Per questo qui non scriviamo cifre: si leggono nella delibera del Comune, che esiste anche nei piccoli comuni. Il permesso, dice l’art. 11 dello stesso testo unico, è oneroso e si trasferisce insieme all’immobile: chi compra un’area con il permesso già rilasciato si trova dentro anche questi obblighi.

Art. 11 del testo unico edilizia — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».

L’articolo 11 (caratteristiche del permesso di costruire), in sintesi con parole nostre: il permesso si rilascia al proprietario o a chi ha titolo per chiederlo, si trasferisce insieme all’immobile agli aventi causa, non incide sulla titolarità della proprietà e comporta il pagamento del contributo previsto dall’articolo 16.

Articolo 11 su Normattiva

Lo scomputo: fare le opere invece di pagare

Al posto di versare tutto o parte degli oneri, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, con le modalità e le garanzie stabilite dal Comune. Le opere finite passano al patrimonio indisponibile del Comune.

Chi le realizza non sceglie l’impresa come vuole: per l’art. 13, comma 7, del decreto legislativo 31 marzo 2023, n. 36 (codice dei contratti pubblici) si applicano le regole degli appalti, con le modalità dell’allegato I.12. Sotto la soglia europea le procedure sono semplificate, e le opere di urbanizzazione primaria sotto soglia restano a carico diretto del titolare del permesso (art. 16, comma 2-bis, del testo unico edilizia).

Art. 13 del codice dei contratti pubblici — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 31 marzo 2023, n. 36, «Codice dei contratti pubblici in attuazione dell’articolo 1 della legge 21 giugno 2022, n. 78, recante delega al Governo in materia di contratti pubblici».

L’articolo 13 (ambito di applicazione), in sintesi con parole nostre: il comma 7 stabilisce che le regole del codice valgono anche per le opere di urbanizzazione realizzate a scomputo del contributo di costruzione, con le modalità indicate nell’allegato I.12.

Articolo 13 su Normattiva

Anche nei piccoli comuni la convenzione per lo scomputo va letta con calma: tempi, garanzie richieste (per esempio una fideiussione), collaudo, consegna di aree e opere. Sono gli stessi punti che poi entrano nell’atto di vendita.

Quando il contributo si riduce o non si paga

L’art. 17 del testo unico edilizia prevede riduzioni ed esenzioni. Le più frequenti:

• edilizia convenzionata: si paga solo la quota degli oneri, se l’impresa si impegna con convenzione su prezzi di vendita e canoni;
• recupero dell’esistente: per densificazione, ristrutturazione e riuso di immobili dismessi il contributo è ridotto di almeno il 20 per cento rispetto alle nuove costruzioni, con i criteri del Comune;
• contributo non dovuto: tra gli altri casi, interventi in zona agricola per l’imprenditore agricolo a titolo principale, ampliamenti fino al 20 per cento di edifici unifamiliari, opere di urbanizzazione eseguite anche da privati in attuazione del piano, impianti da fonti rinnovabili.

Art. 17 del testo unico edilizia — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».

L’articolo 17 (riduzione o esonero dal contributo di costruzione), in sintesi con parole nostre: elenca i casi in cui il contributo si riduce, come l’edilizia convenzionata e il recupero di edifici esistenti, e quelli in cui non è dovuto, come alcuni interventi dell’imprenditore agricolo, piccoli ampliamenti di case unifamiliari, opere di urbanizzazione e impianti da fonti rinnovabili.

Articolo 17 su Normattiva

Edilizia convenzionata: il prezzo non è libero

Chi ha avuto la riduzione dell’art. 17 vende a prezzi fissati dalla convenzione, che segue la convenzione-tipo approvata dalla Regione. L’art. 18 del testo unico edilizia è netto: le clausole con un prezzo più alto sono nulle per la parte che eccede. Nell’atto il prezzo deve rispettare la convenzione, e chi compra deve saperlo.

Art. 18 del testo unico edilizia — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».

L’articolo 18 (convenzione-tipo), in sintesi con parole nostre: la Regione approva una convenzione-tipo che fissa prezzi di vendita e canoni per l’edilizia convenzionata. Le clausole dei contratti che prevedono un prezzo più alto di quello stabilito sono nulle per la parte che lo supera.

Articolo 18 su Normattiva

Negozi, uffici e capannoni

Per gli edifici industriali, artigianali, commerciali, turistici e direzionali vale l’art. 19 del testo unico edilizia. C’è un punto che interessa chi compra: se la destinazione d’uso cambia nei dieci anni dalla fine dei lavori, il contributo è dovuto nella misura massima della nuova destinazione. Nell’atto lo segnaliamo sempre.

Art. 19 del testo unico edilizia — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».

L’articolo 19 (contributo di costruzione per opere o impianti non destinati alla residenza), in sintesi con parole nostre: fissa come si calcola il contributo per edifici industriali, artigianali, commerciali, turistici e direzionali. Se la destinazione d’uso cambia nei dieci anni dalla fine dei lavori, il contributo è dovuto nella misura massima prevista per la nuova destinazione, calcolata al momento del cambio.

Articolo 19 su Normattiva

Che cosa scriviamo nell’atto

• gli estremi del permesso di costruire, obbligatori per l’art. 46 del testo unico edilizia, e della convenzione, se c’è, con la sua trascrizione;
• lo stato del contributo: quote pagate, rate che mancano, garanzie in corso;
• per lo scomputo: a che punto sono le opere, se c’è il collaudo, se aree e opere sono già passate al Comune;
• chi, tra le parti, si fa carico di ciò che resta e come si garantisce, per esempio con una somma trattenuta sul prezzo o depositata presso il notaio;
• per l’edilizia convenzionata, il prezzo massimo; per negozi e capannoni, il vincolo dei dieci anni.

Art. 46 del testo unico edilizia — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».

L’articolo 46 (nullità degli atti giuridici relativi a edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985), in sintesi con parole nostre: gli atti che trasferiscono un edificio, o costituiscono diritti reali su di esso, sono nulli se non indicano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

Articolo 46 su Normattiva

Un esempio

Renato, costruttore, compra da Ludovica un lotto con il permesso di costruire già rilasciato. Gli oneri sono 60.000 euro in quattro rate: Ludovica ne ha pagate due. Parte degli oneri è a scomputo per una strada di accesso, non ancora collaudata. Nell’atto scriviamo che le due rate residue, 30.000 euro, le paga Renato, che il prezzo tiene conto di questo, che Renato subentra nella convenzione e sostituisce la fideiussione di Ludovica entro una data precisa.

Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).

Nomi e cifre sono inventati.

Cosa fare in pratica

1. Chiedi all’ufficio tecnico del Comune il prospetto del contributo e lo stato dei pagamenti.
2. Recupera la convenzione, se c’è, e la nota della sua trascrizione.
3. Per le opere a scomputo, raccogli stato dei lavori, verbali di collaudo e garanzie in corso.
4. Decidi con l’altra parte chi paga il residuo e come si garantisce.
5. Per un immobile non residenziale, controlla da quando decorrono i dieci anni.
6. Manda tutto al notaio prima della bozza: sono dati che entrano nell’atto.

Domande frequenti

Gli oneri di urbanizzazione si possono pagare a rate?
Sì. Si pagano al Comune al rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, possono essere rateizzati, con le garanzie che il Comune stabilisce (art. 16, comma 2, del testo unico edilizia).

Entro quando si paga la quota sul costo di costruzione?
In corso d’opera, con le modalità e le garanzie fissate dal Comune, e comunque non oltre sessanta giorni dalla fine della costruzione (art. 16, comma 3, del testo unico edilizia).

Chi realizza le opere a scomputo deve fare una gara?
Si applica il codice dei contratti pubblici: l’art. 13, comma 7, del decreto legislativo 31 marzo 2023, n. 36, e il suo allegato I.12 indicano come affidare i lavori. Sotto la soglia europea le regole sono più semplici; le opere di urbanizzazione primaria sotto soglia sono eseguite direttamente dal titolare del permesso.

Se cambio la destinazione d’uso di un capannone, pago di nuovo?
Se il cambio avviene nei dieci anni dalla fine dei lavori, il contributo è dovuto nella misura massima prevista per la nuova destinazione, calcolata al momento del cambio (art. 19, comma 3, del testo unico edilizia).

Fonti

• Art. 11 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, su Normattiva
• Art. 16 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, su Normattiva
• Art. 17 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, su Normattiva
• Art. 18 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, su Normattiva
• Art. 19 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, su Normattiva
• Art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, su Normattiva
• Art. 13 del decreto legislativo 31 marzo 2023, n. 36, su Normattiva

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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.