Comprare da un’impresa: IVA, caparra e preliminare trascritto

Pubblicato il 27 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: comprare da un’impresa non è come comprare da un privato. Se la vendita è soggetta a IVA si paga l’IVA sul prezzo, e non si può usare il prezzo-valore: registro, ipotecaria e catastale diventano fisse, 200 euro ciascuna. Se invece la vendita è esente da IVA si torna al registro del 2% o del 9% sul valore catastale. Il preliminare, poi, va guardato con attenzione: caparra e acconto non sono la stessa cosa, e per gli immobili da costruire la legge impone garanzie precise.

Quando c’è l’IVA e quando no

Le cessioni di fabbricati abitativi da parte di imprese sono in linea generale esenti da IVA. Sono però soggette a IVA, tra gli altri casi, quelle effettuate dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito interventi di recupero entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori; oltre i cinque anni l’impresa può scegliere di applicare l’IVA manifestando l’opzione nell’atto (art. 10, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972).

La differenza pratica è grossa. Con l’IVA la base imponibile è il prezzo; senza l’IVA, per le abitazioni comprate da persone fisiche, si può chiedere il prezzo-valore e pagare il registro sul valore catastale, quasi sempre molto più basso (art. 1, comma 497, legge 266/2005).

Caparra e acconto: due parole, due effetti

La caparra confirmatoria è una somma data alla conclusione del contratto: se chi l’ha data non adempie, l’altra parte può recedere e trattenerla; se non adempie chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere ed esigere il doppio (art. 1385 c.c.). L’acconto, invece, è solo un anticipo di prezzo: se l’affare salta va restituito, senza quel meccanismo. Scrivere «acconto» dove si voleva «caparra» toglie una tutela.

Perché trascrivere il preliminare

Il preliminare fatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata si può trascrivere (art. 2645-bis c.c.). Da quel momento ipoteche, pignoramenti e vendite a terzi trascritti dopo non pregiudicano chi ha prenotato l’acquisto. La protezione non dura per sempre: cessa se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non si trascrive il contratto definitivo.

Per gli immobili da costruire la legge va oltre: il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, il costruttore deve consegnare una fideiussione a garanzia delle somme incassate e, alla consegna, una polizza decennale sui danni all’immobile (D.Lgs. 122/2005). Se il costruttore non la dà, non è un dettaglio da sistemare dopo.

Un esempio

Caso inventato, nomi e numeri di fantasia. Simone e Laura vivono a Bologna, in zona Saragozza, e comprano dal costruttore un appartamento appena ultimato in un edificio nuovo. Prezzo 290.000 euro. Simone ha la residenza a Bologna e i requisiti della prima casa.

La vendita è soggetta a IVA, perché l’impresa costruttrice vende entro cinque anni dall’ultimazione: IVA del 4% su 290.000 euro, cioè 11.600 euro, più registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna. Il valore catastale, qui, non conta.

Firmano un preliminare dal notaio, che lo trascrive: versano 29.000 euro a titolo di caparra confirmatoria, con la fideiussione del costruttore a garanzia. Tre mesi dopo si arriva al rogito. Avendo la famiglia di Laura in Campania, scelgono di firmare a Napoli, dove lo Studio segue già altre pratiche: si può, perché la legge limita il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non il luogo in cui si trova la casa (art. 27 legge 89/1913). L’atto viene poi trascritto a Bologna.

Cosa fare in pratica

1. Chiedi subito all’impresa se la vendita è soggetta a IVA o esente: cambia il conto di migliaia di euro.
2. Guarda la data di ultimazione dei lavori: è da lì che si contano i cinque anni.
3. Verifica che nel preliminare sia scritto «caparra confirmatoria» se è quello che volete.
4. Per un immobile da costruire pretendi la fideiussione prima di versare, e la polizza decennale alla consegna.
5. Valuta di fare il preliminare dal notaio e di trascriverlo: costa qualcosa, protegge molto.
6. Chiedi un preventivo scritto con imposte e onorario di massima, voce per voce.

Domande frequenti

Comprando da un’impresa pago sempre l’IVA?
No. Le cessioni di abitazioni da imprese sono di regola esenti; l’IVA si applica, fra gli altri casi, quando vende l’impresa costruttrice entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, o quando l’impresa opta per l’IVA in atto.

Con l’IVA posso usare il prezzo-valore?
No. Il prezzo-valore riguarda l’imposta di registro. Se c’è IVA, la base imponibile è il prezzo.

Caparra o acconto: che differenza fa?
La caparra confirmatoria consente di recedere trattenendo la somma o di chiederne il doppio; l’acconto è solo un anticipo di prezzo da restituire.

La casa è a Bologna: posso firmare a Napoli?
Sì. L’atto può essere ricevuto in Campania e trascritto a Bologna; chi non può esserci firma per procura speciale.

Fonti

• Art. 10, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972, cessioni di fabbricati abitativi (Normattiva)
• Art. 2645-bis c.c., trascrizione del preliminare (Normattiva)
• Art. 1385 c.c., caparra confirmatoria (Normattiva)
• D.Lgs. 122/2005, tutela degli acquirenti di immobili da costruire (Normattiva)
• L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (Agenzia delle Entrate)

Vedi anche: quando conviene trascrivere il preliminare, i documenti da preparare prima del rogito, atto pubblico o scrittura privata autenticata e il Glossario dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.