Cessione del contratto: come si subentra

Aggiornato al 19/09/2026 – versione 1

In breve: con la cessione del contratto una parte fa entrare un’altra persona al proprio posto in un contratto non ancora eseguito, per esempio un preliminare di compravendita: il nuovo contraente prende diritti e obblighi. Serve il consenso dell’altra parte, e per prudenza la cessione si fa nella stessa forma del contratto ceduto, quindi per iscritto se si tratta di una casa.

Che cos’è la cessione del contratto

Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta (art. 1406 c.c.). Chi esce si chiama cedente, chi entra cessionario, chi resta è il contraente ceduto.

Succede spesso con il preliminare di una casa (chi doveva comprare non può più farlo), con la locazione di un negozio (chi vende l’attività vuole che l’acquirente resti nei locali), con un appalto (un’impresa subentra a un’altra nei lavori).

Il consenso dell’altra parte

Senza il consenso del contraente ceduto la cessione non produce effetti verso di lui. Il consenso può essere dato anche in anticipo, per esempio con una clausola nel preliminare: in questo caso la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui gli è stata notificata o in cui l’ha accettata (art. 1407 c.c.).

Che cosa succede a chi esce

• Di regola è liberato: il cedente è liberato dalle sue obbligazioni verso il ceduto dal momento in cui la sostituzione diventa efficace (art. 1408 c.c.).
• Salvo riserva: se il ceduto ha dichiarato di non liberare il cedente, può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia; deve però avvisarlo dell’inadempimento entro quindici giorni, altrimenti è tenuto al risarcimento del danno (sempre art. 1408).
• Garanzia: il cedente è tenuto a garantire la validità del contratto; se si impegna anche a garantirne l’adempimento, risponde come un fideiussore (art. 1410 c.c.).

Chi entra, a sua volta, deve sapere che il ceduto può opporgli tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ma non quelle fondate su altri rapporti con il cedente, salvo che se ne sia fatta espressa riserva al momento del consenso (art. 1409 c.c.). Per questo, prima di subentrare, bisogna leggere bene il contratto originale.

La cessione del preliminare di una casa

Il preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.): per una casa, quindi, per iscritto. La cessione del preliminare va fatta anch’essa per iscritto, indicando chiaramente che cosa succede alla caparra già versata (di solito chi entra la rimborsa a chi esce) e chi paga le spese.

Se il preliminare è stato trascritto (art. 2645-bis c.c.), occorre valutare con il notaio come far risultare la cessione nei Registri immobiliari e tenere d’occhio le scadenze: gli effetti della trascrizione cessano se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione, non viene trascritto il definitivo.

La locazione di un negozio

Per gli immobili urbani non abitativi, come i negozi, c’è una regola speciale: il conduttore può cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga ceduta o affittata insieme l’azienda, dandone comunicazione con raccomandata con avviso di ricevimento; il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni e, se non ha liberato il cedente, può agire contro di lui se il cessionario non adempie (art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392).

Le imposte

Il trattamento fiscale della cessione dipende dal contratto ceduto e dall’eventuale corrispettivo pagato a chi esce: si valuta caso per caso e si indica voce per voce nel preventivo.

Un esempio

Caso inventato. Chiara e Luca hanno firmato un preliminare per comprare un appartamento a Roma dal signor Bruno, al prezzo di 320.000 euro, versando 30.000 euro di caparra. Due mesi dopo Luca viene trasferito per lavoro a Napoli e la coppia decide di trasferirsi. Due amici, Sara e Davide, cercano casa proprio in quel quartiere e sono felici di prendere il loro posto.

Bruno è d’accordo. Si scrive una cessione del preliminare: Sara e Davide subentrano in tutti i diritti e gli obblighi, rimborsano a Chiara e Luca i 30.000 euro di caparra e al rogito pagheranno a Bruno i restanti 290.000 euro. Bruno dichiara di liberare Chiara e Luca. Chiara e Luca, ormai a Napoli, firmano nello Studio con firma autenticata; Bruno, Sara e Davide firmano a Roma davanti a un notaio del luogo. Le regole sono le stesse in tutta Italia.

Cosa fare in pratica

1. Rileggi il contratto: verifica se contiene già un consenso alla cessione o, al contrario, un divieto.
2. Parla con l’altra parte e ottieni il suo consenso scritto, chiarendo se ti libera oppure no.
3. Mettiti d’accordo con chi entra su rimborsi, caparre, spese e garanzie.
4. Manda allo Studio il contratto originale, i documenti delle parti e, se si tratta di un immobile, la visura catastale.
5. Firmate la cessione nella stessa forma del contratto ceduto; se il preliminare è trascritto, il notaio cura anche la parte nei Registri immobiliari.
6. Tieni sotto controllo le scadenze del contratto originale: la cessione non le sposta.

Domande frequenti

Posso cedere il preliminare senza chiedere al venditore?
No, salvo che il venditore abbia già dato il consenso nel preliminare. In quel caso la cessione diventa efficace verso di lui quando gli viene notificata o quando la accetta.

Dopo la cessione resto obbligato?
Di regola no: sei liberato quando la cessione diventa efficace. Ma se l’altra parte ha dichiarato di non liberarti, può rivolgersi a te se il nuovo contraente non adempie.

Chi entra nel contratto può avere sorprese?
L’altra parte può opporgli tutte le eccezioni che derivano dal contratto. Per questo, prima di subentrare, bisogna leggerlo tutto con attenzione.

Chi vende il negozio può cedere anche l’affitto dei locali?
Sì, se cede o affitta anche l’azienda, anche senza il consenso del proprietario: occorre però comunicarglielo con raccomandata con avviso di ricevimento, e il proprietario può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni.

Fonti

• Artt. 1406-1410 c.c., cessione del contratto (Normattiva)
• Art. 1351 c.c., contratto preliminare (Normattiva)
• Art. 2645-bis c.c., trascrizione di contratti preliminari (Normattiva)
• Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 36 (Normattiva)

Vedi anche: quando conviene trascrivere il preliminare, l’acquisto per persona da nominare, quanto deve essere alta la caparra e le Utilità dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.