Dare i soldi al figlio per comprare casa: forma dell’atto e imposte

Pubblicato il 19 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 6 minuti di lettura

In breve: ci sono due strade, e non sono uguali. Se i genitori regalano il denaro al figlio, serve un atto notarile con due testimoni: senza, la donazione è nulla. Se invece i genitori pagano direttamente il prezzo al venditore e la cosa viene dichiarata nell’atto di acquisto, si è nel campo della donazione indiretta: è valida senza un atto di donazione e non sconta l’imposta di donazione. In tutti e due i casi il denaro va tracciato e, un domani, si farà il conto con gli altri figli.

Prima strada: la donazione di denaro, con il notaio

La donazione deve essere fatta per atto pubblico, alla presenza di due testimoni, a pena di nullità (art. 782 c.c.). Fa eccezione la donazione di modico valore di beni mobili, che vale con la semplice consegna: ma la modicità si valuta in rapporto alle condizioni economiche del donante (art. 783 c.c.), e per cifre da acquisto di una casa non si può contare su quell’eccezione.

Un bonifico di 90.000 euro «per la casa», senza atto, è una donazione nulla. Il problema non si vede subito: si vede quando arriva la banca, quando arriva una contestazione tra fratelli, o quando qualcuno chiede la restituzione.

Seconda strada: la donazione indiretta, pagando il venditore

I genitori possono pagare il prezzo direttamente al venditore. In questo caso il figlio compra con denaro dei genitori, e l’attribuzione si realizza «per via indiretta»: non serve l’atto di donazione, perché il contratto è la compravendita. La cosa va dichiarata nell’atto di acquisto, con l’indicazione dell’origine delle somme.

Sul piano fiscale questa è la strada più leggera: le liberalità collegate ad atti di trasferimento di immobili già assoggettati all’imposta di registro o all’IVA non sono soggette all’imposta di donazione (art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. 346/1990). E l’immobile non diventa di provenienza donativa: resta un normale acquisto, con tutti i vantaggi che questo ha quando un giorno lo si rivenderà o lo si darà in garanzia alla banca.

Quello che resta uguale: i conti con gli altri figli

Diretta o indiretta, resta una liberalità. Alla morte dei genitori entra nella collazione tra i figli e si tiene conto nel calcolo della legittima. Per questo conviene scriverlo bene: la somma, la data, chi l’ha data, se è a titolo di anticipo sulla quota di eredità oppure con dispensa dalla collazione. Una riga chiara oggi evita una causa domani.

Un esempio

Caso inventato, nomi e numeri di fantasia. Giulia vive a Milano, sui Navigli, e compra un bilocale in zona Darsena per 280.000 euro. Ha 100.000 euro di risparmi, 120.000 di mutuo, e i genitori le danno i restanti 60.000. I genitori vivono ancora in Campania e la famiglia si appoggia allo Studio di Napoli.

Scelgono la seconda strada: i 60.000 euro vengono versati con bonifico dal conto dei genitori direttamente al venditore il giorno del rogito, e nell’atto si dichiara che quella parte di prezzo è stata pagata dai genitori a titolo di liberalità in favore della figlia. Nessuna imposta di donazione. Nell’atto si aggiunge che l’aiuto è un anticipo sulla futura eredità, così il fratello di Giulia sa esattamente di che cosa si parla.

L’atto di acquisto riguarda un immobile di Milano, ma le parti scelgono di firmarlo a Napoli, dove risiedono i genitori: si può, perché la legge limita il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non il luogo in cui si trova la casa (art. 27 legge 89/1913). Chi non può venire firma per procura speciale.

Cosa fare in pratica

1. Decida prima del rogito quale strada prendere: soldi al figlio con atto, oppure prezzo pagato al venditore.
2. Niente contante: bonifici dal conto di chi dà il denaro, con causale chiara.
3. Di’ al notaio, prima, da dove arrivano i soldi: serve anche per gli obblighi antiriciclaggio.
4. Metta nero su bianco se l’aiuto è un anticipo sull’eredità o una liberalità con dispensa dalla collazione.
5. Se gli altri figli ricevono qualcosa di diverso, valuta con il notaio se serve un testamento che riequilibri.
6. Chieda un preventivo scritto con imposte e onorario di massima, voce per voce.

Domande frequenti

Basta un bonifico con la causale «regalo per la casa»?
No. La donazione di denaro richiede l’atto pubblico con due testimoni; senza, è nulla. L’eccezione per le donazioni di modico valore non copre le somme che servono a comprare una casa.

Se pago io il venditore devo fare un atto di donazione?
No. È una donazione indiretta: basta dichiararla nell’atto di acquisto, indicando l’origine delle somme.

La casa diventa «di provenienza donativa»?
No, se la donazione riguarda il denaro e non l’immobile: il figlio compra, e l’acquisto resta un acquisto.

L’altro figlio può lamentarsi un domani?
Alla successione l’aiuto entra nei conti tra fratelli. Scriverlo chiaramente oggi riduce di molto il rischio di lite.

Fonti

• Art. 782 c.c., forma della donazione (Normattiva)
• Art. 783 c.c., donazione di modico valore (Normattiva)
• Art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. 346/1990, liberalità collegate ai trasferimenti immobiliari (Normattiva)
• Aliquote e franchigie (Agenzia delle Entrate)

Vedi anche: i genitori pagano la casa al figlio: due strade, le liberalità indirette, comprare una casa di provenienza donativa e il Glossario dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.