Casa a Roma, atto firmato a Napoli: come funziona, documenti e tempi

Pubblicato il 14 ottobre 2026 · Aggiornato il 23 ottobre 2026 · 6 minuti di lettura

In breve: la legge notarile limita il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non il luogo in cui si trova l’immobile. Il Notaio Fiorentino ha sede a Napoli e riceve gli atti in Campania: può quindi ricevere nel suo studio di Napoli la vendita o l’acquisto di un appartamento che si trova a Roma, per esempio a Prati. Chi vive a Roma viene a Napoli per la firma, oppure firma con una procura speciale. I controlli su registri immobiliari e catasto si fanno per via telematica su tutta Italia; i documenti edilizi si chiedono al Comune di Roma.

La regola riguarda dove si firma, non dove si trova la casa

La legge notarile stabilisce che il notaio non può esercitare le proprie funzioni fuori del territorio della regione in cui ha sede, o del distretto della corte d’appello quando comprende più regioni (art. 27 legge 16 febbraio 1913, n. 89). È un limite che riguarda il luogo materiale in cui l’atto viene ricevuto: per lo Studio, la Campania.

Non è invece un limite sulla posizione dell’immobile. Nessuna norma dice che il notaio di Napoli possa occuparsi solo di case campane. Un atto ricevuto regolarmente a Napoli vale in tutta Italia e viene poi registrato e trascritto presso l’ufficio competente per il luogo dell’immobile, che nel nostro caso è Roma. Lo stesso principio vale per le eredità e per le società.

Che cosa non cambia

Le regole della compravendita sono nazionali e valgono a Prati come al Vomero: la dichiarazione di conformità catastale, senza la quale l’atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985), le menzioni urbanistiche sui titoli edilizi (art. 46 D.P.R. 380/2001), l’attestato di prestazione energetica (art. 6 D.Lgs. 192/2005), le imposte.

Cambia la logistica: dove si firma, a chi si chiedono i documenti comunali, quale ufficio riceve la trascrizione. Nient’altro.

I documenti da raccogliere

• Atto di provenienza del venditore: compravendita, donazione, successione con accettazione dell’eredità.
• Visura e planimetria catastale: si ottengono dall’Agenzia delle Entrate per via telematica, ovunque si trovi l’immobile (visura catastale).
• Titoli edilizi: licenza o permesso di costruire, SCIA, eventuali condoni o sanatorie. Questi si chiedono con un accesso agli atti al Comune di Roma, di regola tramite un tecnico che lavora in città.
• Attestato di prestazione energetica, da allegare all’atto.
• Per il condominio: regolamento, situazione delle spese e dichiarazione dell’amministratore.
• Documenti di identità, codici fiscali e, per chi è sposato, il regime patrimoniale.

I controlli che fa il notaio

Le ispezioni ipotecarie e catastali si fanno per via telematica e coprono tutto il territorio nazionale: il notaio di Napoli controlla i registri immobiliari di Roma come farebbe con quelli di Napoli. Si verificano la catena dei titoli, le ipoteche, i pignoramenti, le domande giudiziali, gli eventuali vincoli. Il controllo si aggiorna fino al giorno della firma.

Dopo la firma, l’atto viene registrato, trascritto e volturato per via telematica con l’adempimento unico: la trascrizione arriva all’ufficio di pubblicità immobiliare competente per Roma. I tempi sono gli stessi di un atto su una casa napoletana.

Venire a Napoli o firmare per procura

Chi vive a Roma ha due strade. La prima: venire a Napoli il giorno della firma. L’istruttoria, cioè tutto il lavoro che precede l’atto, si fa a distanza, con una Consulenza online iniziale e lo scambio dei documenti per posta elettronica; in Studio si viene una volta sola.

La seconda: una procura speciale. Si firma davanti a un notaio della propria città, indica con precisione l’atto da compiere e la persona che firmerà al posto del rappresentato. È la soluzione di chi non può assentarsi dal lavoro o ha difficoltà a viaggiare.

Un esempio

Caso inventato, nomi e numeri di fantasia. Marta vive a Roma, a Prati, e vende l’appartamento di famiglia, sempre a Prati, per 420.000 euro; il valore catastale è di 150.000 euro. L’acquirente, Antonio, vive a Napoli e si trasferirà a Roma per lavoro entro pochi mesi. Per comodità di entrambi l’atto si riceve a Napoli.

Lo Studio raccoglie l’atto di provenienza, la visura e la planimetria, e chiede a un geometra romano l’accesso agli atti al Comune di Roma per il permesso di costruire e la successiva variante. Le ispezioni ipotecarie mostrano un’ipoteca a garanzia del mutuo di Marta, che sarà estinta con una parte del prezzo. Antonio dichiara in atto che porterà la residenza a Roma entro diciotto mesi e chiede il prezzo-valore: l’imposta di registro si calcola sul valore catastale.

Il giorno della firma Marta arriva a Napoli in treno; Antonio è già in Studio. Dopo l’atto, registrazione, trascrizione a Roma e voltura partono per via telematica; la cancellazione dell’ipoteca segue la procedura automatica prevista per i mutui bancari.

Cosa fare in pratica

1. Prenoti una Consulenza online e racconti la situazione: dove si trova la casa, chi vende, chi compra, se c’è un mutuo.
2. Mandi allo Studio atto di provenienza, visura e planimetria catastale.
3. Incarichi un tecnico di Roma dell’accesso agli atti al Comune e del confronto tra planimetria e stato di fatto.
4. Decida se venire a Napoli il giorno della firma o dare una procura speciale.
5. Chieda il preventivo scritto con imposte e onorario di massima, voce per voce.
6. Dopo l’atto, controlli dopo qualche settimana la visura catastale aggiornata.

Domande frequenti

Un notaio di Napoli può ricevere l’atto di vendita di una casa che si trova a Roma?
Sì. Il limite dell’art. 27 della legge notarile riguarda il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non il luogo in cui si trova l’immobile. L’atto si firma in Campania e riguarda una casa romana.

Devo per forza venire a Napoli?
No. Può farsi rappresentare con una procura speciale, firmata davanti a un notaio della Sua città.

Chi controlla ipoteche e catasto di un immobile romano?
Il notaio che riceve l’atto, con ispezioni telematiche valide su tutto il territorio nazionale.

Dove si trascrive l’atto?
Presso l’ufficio di pubblicità immobiliare competente per il luogo dell’immobile, quindi a Roma. Ci pensa il notaio, per via telematica.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.

Fonti

• Art. 27 legge 89/1913, legge notarile (Normattiva)
• Art. 29 legge 52/1985, conformità catastale (Normattiva)
• Art. 46 D.P.R. 380/2001, menzioni urbanistiche (Normattiva)
• Agevolazioni per l’acquisto della prima casa (Agenzia delle Entrate)
• Consiglio Nazionale del Notariato

Veda anche: quando la planimetria non corrisponde alla casa, trascrivere il preliminare, atto pubblico e scrittura privata autenticata e il Glossario dello Studio.

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Vive a Roma e deve comprare o vendere casa? Chieda un preventivo o prenoti una Consulenza online per un primo chiarimento. Può scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com, chiamare il +39 352 273 7467 o fissare un appuntamento.

Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

Approfondimento: Comprare o vendere casa a Milano firmando a Napoli: come funziona