Relazione notarile preliminare e definitiva per il mutuo: che cosa sono e chi le paga

Pubblicato il 21 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 6 minuti di lettura

In breve: la relazione notarile preliminare è il documento con cui il notaio, prima del mutuo, riferisce alla banca chi è il proprietario dell’immobile e se ci sono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli; la relazione definitiva, dopo la firma, attesta che l’ipoteca della banca è stata iscritta come previsto. Le chiede la banca, le prepara il notaio del rogito, e il loro costo è indicato nel preventivo insieme alle altre voci del mutuo.

Chi chiede un mutuo per comprare casa sente parlare di “relazione notarile” quando la pratica è già avviata, spesso con una certa urgenza. Vediamo che cosa sono, perché la banca le vuole e come si evita che rallentino la firma.

Perché la banca vuole sapere tutto dell’immobile

Il mutuo per la casa è quasi sempre un credito fondiario: un finanziamento a medio o lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili (art. 38 del Testo unico bancario). “Primo grado” significa che la banca deve essere la prima a potersi soddisfare sul bene. Per questo, prima di erogare, vuole sapere se sull’immobile ci sono già altre ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali o altri vincoli.

L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare il bene, anche se nel frattempo è stato venduto, e di essere pagato con preferenza sul prezzo; si costituisce con l’iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808 del codice civile). La relazione notarile serve a dare alla banca la certezza che questa garanzia funzionerà.

La relazione preliminare

La prepara il notaio che riceverà l’atto, dopo aver fatto le visure ipotecarie e catastali degli ultimi vent’anni e aver esaminato gli atti di provenienza. Di solito indica chi è il proprietario e da quale titolo deriva la proprietà, i dati catastali, le formalità pregiudizievoli trovate (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) e che cosa bisogna fare per eliminarle prima o durante il rogito, per esempio la cancellazione dell’ipoteca del mutuo del venditore. Che cosa sono le visure lo spieghiamo nella guida alle visure ipotecarie ventennali.

Il contenuto preciso dipende dai modelli di ciascuna banca: non c’è una norma che ne fissi lo schema. La banca la usa per deliberare e per fissare la data della stipula; senza relazione preliminare, di norma, la pratica non va avanti.

Alcune banche chiedono anche indicazioni sulla corrispondenza tra planimetria catastale e stato dei luoghi, che la legge richiede per vendere un fabbricato. La valutazione del valore e dello stato dell’immobile, invece, non è compito del notaio: la fa il perito incaricato dalla banca, con una perizia separata.

La relazione definitiva

Dopo il rogito il notaio iscrive l’ipoteca e, una volta ottenuti gli estremi dell’iscrizione, rilascia alla banca la relazione definitiva: attesta che l’ipoteca è iscritta, con quale grado, e che nel frattempo non sono comparse altre formalità che la precedono. Nella prassi molte banche la chiedono anche per verificare che sia trascorso il periodo di dieci giorni collegato all’art. 39 del Testo unico bancario, che rende l’ipoteca del mutuo fondiario più stabile in caso di crisi del debitore.

Lo stesso articolo prevede che, quando il contratto di mutuo e l’erogazione del denaro avvengono con atti separati, il pagamento si annoti a margine dell’iscrizione già presa, sulla base della quietanza: è il caso dei mutui con erogazione differita, per esempio per lavori di ristrutturazione.

«Il giudice giudica in presenza di un inconveniente che si è già verificato, mentre il notaio giudica affinché l’inconveniente non si verifichi.»

Francesco Carnelutti, La figura giuridica del notaro, in Rivista del notariato, 1951, p. 8

Le relazioni notarili sono un buon esempio di questo lavoro preventivo: i problemi dell’immobile si scoprono prima della firma, quando si possono ancora risolvere con calma.

Chi le paga

Le relazioni sono prestazioni del notaio legate al mutuo, e di norma il costo è a carico di chi chiede il finanziamento, come le altre spese dell’atto; il contratto e i fogli informativi della banca indicano quali spese restano al cliente. Nel nostro preventivo scritto compaiono come voci distinte, accanto all’Onorario di massima dell’atto di mutuo, alle imposte e alle spese di iscrizione. Come si forma il costo di un atto lo spieghiamo nella pagina il costo di un atto.

Un esempio

Caso inventato. Francesco compra un appartamento a Fuorigrotta con un mutuo di 180.000 euro da una banca con sede a Milano. Appena ricevuta la delibera di massima, la banca chiede al notaio la relazione preliminare. Dalle visure risulta ancora l’ipoteca del vecchio mutuo del venditore, già quasi estinto: il notaio lo scrive nella relazione e indica come verrà gestito il giorno del rogito, con l’estinzione del debito del venditore e la successiva cancellazione. La banca delibera e fissa la stipula. Dopo il rogito il notaio iscrive la nuova ipoteca e, trascorsi i tempi tecnici, invia la relazione definitiva.

Se la banca è in un’altra città

Chi compra a Napoli con una banca che ha sede a Milano, a Siena o altrove riceve le stesse richieste: le relazioni le prepara il notaio del rogito, che dialoga con l’ufficio mutui della banca. L’istruttoria si fa a distanza, anche con la Consulenza online; il rogito, se si fa con il nostro Studio, si firma a Napoli, di persona o con procura.

Come evitare ritardi

• Scelga il notaio presto, appena firmato il preliminare: le visure richiedono qualche giorno.
• Faccia avere subito al notaio l’atto di provenienza del venditore e la planimetria catastale.
• Se il venditore ha un mutuo in corso, si faccia dare i dati della sua banca per il conteggio di estinzione.
• Chieda alla Sua banca quali modelli di relazione usa e a chi va inviata.

Cosa fare in pratica

1. Quando la banca Le comunica la delibera di massima, chieda l’elenco dei documenti richiesti al notaio.
2. Comunichi alla banca il nome del notaio e metta in contatto lo Studio con l’ufficio mutui.
3. Consegni al notaio preliminare, atto di provenienza, dati del venditore e dell’immobile.
4. Legga con attenzione il preventivo: relazioni, onorario, imposte e spese sono indicati voce per voce.
5. Dopo il rogito, conservi la copia dell’atto: la relazione definitiva la riceve direttamente la banca.

Prima di firmare, ripassi le 10 cose da sapere sul mutuo casa.

Domande frequenti

Chi chiede la relazione notarile preliminare?
La banca che concede il mutuo: le serve per sapere se l’immobile è libero da vincoli e se l’ipoteca potrà essere iscritta di primo grado.

Che differenza c’è tra relazione preliminare e definitiva?
La preliminare descrive la situazione dell’immobile prima della firma; la definitiva, dopo il rogito, attesta che l’ipoteca della banca è stata iscritta come previsto.

Chi paga le relazioni notarili?
Di norma chi chiede il mutuo, come le altre spese dell’atto. Il loro costo è indicato nel preventivo scritto del notaio.

Posso scegliere io il notaio?
Sì, il notaio lo sceglie chi compra; il notaio scelto prepara le relazioni seguendo i modelli della banca.

Fonti

• Art. 38 del D.Lgs. 385/1993, Testo unico bancario (Normattiva)
• Art. 39 del D.Lgs. 385/1993, Testo unico bancario (Normattiva)
• Art. 2808 del codice civile (Normattiva)
• La citazione di Carnelutti e le altre nella pagina “Il notaio nelle parole dei giuristi”

---

Ha la delibera del mutuo e vuole arrivare al rogito senza intoppi? Chieda un preventivo scritto oppure prenoti una Consulenza online: la prima parte della pratica si può impostare a distanza. Può scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiamare il +39 352 273 7467.

Questo articolo ha finalità informativa generale. Non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto da parte del Notaio.