Aggiornato al 19 settembre 2026 · versione 1
In breve: se chi ha donato una casa e chi l’ha ricevuta sono d’accordo, la donazione si può sciogliere. Si chiama mutuo dissenso ed è previsto dall’art. 1372 del codice civile. Si fa dal notaio, di regola con atto pubblico e due testimoni, come la donazione. La casa torna al donante e, secondo l’orientamento prevalente, è come se la donazione non ci fosse mai stata. Se nessuno paga nulla all’altro, le imposte sono in misura fissa.
Che cos’è il mutuo dissenso
Il codice civile dice che il contratto ha forza di legge tra le parti e che si può sciogliere solo per mutuo consenso o per le cause ammesse dalla legge. Il mutuo dissenso è proprio questo: le stesse persone che hanno fatto la donazione decidono insieme di eliminarla.
Non è un annullamento in senso tecnico. La donazione era valida. Semplicemente, le parti la sciolgono di comune accordo. Per questo servono entrambe: il donante non può riprendersi la casa da solo, e il donatario non può restituirla da solo.
Come si fa: la forma dell’atto
La donazione deve essere fatta per atto pubblico (art. 782 c.c.), con la presenza di due testimoni (art. 48 della legge notarile). Per il mutuo dissenso la giurisprudenza ha discusso se basti la forma scritta o serva la stessa forma della donazione. Nella prassi notarile si sceglie la strada più prudente: atto pubblico con due testimoni.
L’atto viene poi reso pubblico nei registri immobiliari. Così chiunque faccia una visura sulla casa vede che la donazione è stata sciolta e che il bene è tornato al donante.
Torna tutto come prima? Gli effetti
Per la Cassazione (sentenza 6 ottobre 2011, n. 20445) e per la maggior parte degli studiosi il mutuo dissenso ha effetto retroattivo: cancella la donazione fin dall’origine. Una tesi minoritaria lo considera invece un nuovo passaggio della casa, dal donatario al donante, con effetto solo da quel giorno. La differenza conta per le imposte e per alcune dichiarazioni da inserire nell’atto: per questo il notaio la valuta caso per caso.
Ci sono però dei limiti pratici:
- se il donatario ha già venduto la casa, non c’è più nulla da far tornare indietro con il mutuo dissenso;
- se nel frattempo sulla casa è stata iscritta un’ipoteca, per esempio per un mutuo del donatario, bisogna verificarlo prima: un accordo tra donante e donatario non la fa sparire;
- servono entrambe le parti, quindi il donante deve essere in vita.
Perché si fa, e perché dal 2025 serve meno
Per anni il mutuo dissenso è servito soprattutto a risolvere il problema della provenienza donativa. Una casa ricevuta in donazione era difficile da vendere o da offrire in garanzia a una banca: un erede legittimario del donante poteva, in certi casi, rivendicarla anche da chi l’aveva comprata. Sciogliendo la donazione, la casa tornava al genitore, che poteva venderla direttamente.
La legge 2 dicembre 2025, n. 182 (art. 44), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha cambiato le regole. Oggi la riduzione della donazione non pregiudica chi ha comprato dal donatario: è il donatario a compensare in denaro i legittimari (art. 563 c.c.). E se la casa torna al legittimario, torna con le ipoteche che il donatario ha concesso (art. 561 c.c.). Il motivo «provenienza» quindi pesa molto meno. Restano i casi, che le visure fanno emergere, in cui risulta trascritta una domanda di riduzione o un atto di opposizione.
Oggi il mutuo dissenso resta utile soprattutto per ragioni di famiglia: la donazione non corrisponde più a ciò che donante e donatario vogliono, oppure si preferisce rifare da capo la sistemazione dei beni tra i figli.
E le tasse?
Per l’Agenzia delle Entrate (risoluzione 14 febbraio 2014, n. 20/E) il mutuo dissenso di una donazione senza corrispettivo ha un effetto eliminativo, non trasferisce la casa. Quindi l’imposta di registro si paga in misura fissa, in base all’art. 28 del D.P.R. 131/1986, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Se invece è previsto un corrispettivo, su quella somma si paga l’imposta proporzionale.
Attenzione però. Con la sentenza 17 giugno 2024, n. 16681 la Cassazione ha confermato che l’atto può essere trattato come una nuova donazione, con imposta proporzionale, quando esprime un nuovo passaggio di ricchezza. Nel caso deciso il figlio aveva fatto lavori che avevano aumentato molto il valore degli immobili restituiti alla madre.
Un esempio con i numeri
Numeri e nomi inventati. Nel 2016 Giovanna dona al figlio Luca un appartamento. Nel 2026 Luca si trasferisce all’estero per lavoro e non vuole tenere la casa. Giovanna preferisce riaverla per decidere più avanti, con calma, come sistemare i beni tra i figli. Firmano un mutuo dissenso senza alcun pagamento tra loro. Imposte: 200 euro di registro, 200 di ipotecaria e 200 di catastale, cioè 600 euro, oltre a bolli e tributi minori. Se Luca avesse ristrutturato la casa a sue spese, o se Giovanna gli pagasse una somma, il conto fiscale andrebbe rifatto.
Cosa fare in pratica
- Portate l’atto di donazione e i documenti della casa.
- Fate controllare i registri immobiliari: ipoteche, pignoramenti, domande trascritte.
- Dite subito se ci sono somme da restituire o lavori fatti dal donatario: cambiano le imposte.
- Se lo scopo è vendere, chiedete prima al notaio se dopo la legge 182/2025 il mutuo dissenso serve ancora.
- Il giorno dell’atto servono donante, donatario e due testimoni.
Domande frequenti
Chi ha donato può riprendersi la casa da solo?
No. Serve l’accordo di chi ha ricevuto. Senza accordo restano solo i casi di revoca previsti dalla legge, cioè ingratitudine o sopravvenienza di figli (art. 800 c.c.), che passano dal giudice.
Dopo la legge 182/2025 serve ancora per vendere?
Molto meno di prima, perché chi compra da un donatario oggi è protetto. Resta da valutare quando le visure mostrano una domanda di riduzione o un’opposizione trascritta.
Quanto si paga di imposte?
Senza corrispettivo, registro in misura fissa e 200 euro ciascuna di ipotecaria e catastale. Con un corrispettivo, imposta proporzionale su quella somma.
Si può fare se la casa è già stata venduta?
No. Il mutuo dissenso funziona solo finché la casa è ancora del donatario.
Fonti
- Art. 1372 del codice civile (Normattiva)
- Art. 782 del codice civile (Normattiva)
- Artt. 561 e 563 del codice civile, come modificati dalla legge 182/2025 (Normattiva)
- Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (Normattiva)
- Art. 28 del D.P.R. 131/1986 (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate, risoluzione 14 febbraio 2014, n. 20/E
Vedi anche: comprare un immobile di provenienza donativa, la casa donata dopo la legge 182/2025 e il caso concreto la casa arrivata per donazione e la banca che diceva no.
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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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