Pubblicato il 27 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve: il diritto di superficie concesso nel 2006 dal padre di Annamaria per un impianto fotovoltaico a Marigliano scadeva a ottobre 2026. Se nessuno avesse fatto nulla, l’impianto di vent’anni sarebbe diventato di Annamaria, con tutti i costi di smontaggio. È stata firmata una proroga di dieci anni, prima della scadenza, con rimozione finale garantita.
I nomi, i luoghi precisi e i dettagli sono di fantasia: il caso è ricostruito per spiegare le regole, non riguarda persone reali.
La situazione
Annamaria ha ereditato dal padre tre ettari di terreno agricolo a Marigliano; la successione e l’accettazione dell’eredità erano già in ordine. Nel 2006 il padre aveva concesso a una società (qui la chiamiamo Beta Solare S.r.l.) un diritto di superficie di vent’anni per un impianto fotovoltaico, entrato in esercizio l’anno dopo con gli incentivi del secondo Conto Energia: il diritto scadeva a ottobre 2026. A fine 2025 arriva una lettera della società: propone una proroga di dieci anni, con la sostituzione dei moduli più vecchi e un nuovo canone. Annamaria chiede allo Studio che cosa rischia a dire sì e che cosa rischia a dire no.
Le domande e le risposte
1. Che cosa succede se non si firma nulla? Alla scadenza il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione (art. 953 del codice civile): l’impianto diventerebbe di Annamaria. Il contratto del 2006 diceva che la società «provvederà alla rimozione», ma senza un termine e senza alcuna garanzia.
2. E la banca della società? Dalle visure risultava un’ipoteca iscritta nel 2008 sul diritto di superficie. Le ipoteche sul diritto di superficie si estinguono con la scadenza del termine (art. 2816 del codice civile) e non toccano il terreno di Annamaria. Con la proroga il diritto continua: la banca della società ha chiesto di esaminare l’atto prima della firma.
3. Si può rifare l’impianto su un terreno agricolo? Il decreto-legge 63/2024 vieta i nuovi impianti con moduli a terra nelle zone agricole, ma nei siti dove ci sono già impianti lascia possibili gli interventi di modifica, rifacimento o potenziamento che non aumentano l’area occupata. Il tecnico della società ha attestato per iscritto che la sostituzione dei moduli resta sull’area già occupata e ha indicato il titolo con cui la farà. Nell’atto abbiamo previsto che, se il titolo non arriva entro un termine preciso, la proroga si risolve e la società deve rimuovere l’impianto.
4. Chi smaltisce i pannelli vecchi? I moduli fotovoltaici a fine vita sono rifiuti elettronici. Per gli impianti professionali incentivati il GSE trattiene 20 euro per modulo dall’undicesimo anno di incentivo, per dieci anni. Il contratto obbliga la società a smaltire a proprie spese sia i moduli sostituiti sia, alla fine, l’intero impianto, e a consegnare ad Annamaria i documenti dello smaltimento.
5. Che cosa cambia nel nuovo contratto? Canone aggiornato ogni anno secondo l’indice ISTAT; obbligo di rimozione entro sei mesi dalla nuova scadenza del 2036 e di ripristino agronomico del terreno, garantito da una fideiussione bancaria; chiara ripartizione delle imposte sul terreno e delle spese dell’atto. La proroga modifica il diritto di superficie: è stata firmata a giugno 2026, prima della scadenza, e trascritta nei registri immobiliari.
Cosa insegna
- la data di scadenza di un diritto di superficie va segnata in agenda con almeno un anno di anticipo;
- la proroga si firma prima della scadenza: dopo, il diritto non esiste più e l’impianto è già del proprietario;
- la rimozione va scritta con un termine e una garanzia, non con un «provvederà»;
- sui terreni agricoli un rifacimento dell’impianto va verificato con il tecnico prima di firmare.
Per saperne di più: la guida al diritto di superficie per il fotovoltaico, il confronto vendere, affittare o costituire la superficie e l’articolo sull’eredità con l’impianto fotovoltaico. Per le imposte sui terreni ci sono i calcolatori dello Studio.
Fonti
- Codice civile, artt. 952, 953 e 954 – Normattiva
- Codice civile, art. 2816 – Normattiva
- Decreto-legge 15 maggio 2024, n. 63, art. 5 – Normattiva
- GSE, gestione del fine vita dei moduli fotovoltaici incentivati
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Caso ricostruito a fini informativi con nomi e dati di fantasia. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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