Pubblicato il 6 settembre 2026 · Aggiornato il 15 settembre 2026
La domanda arriva sempre dopo la prima proposta: «mi conviene vendere o dare il terreno in superficie?». Non c’è una risposta uguale per tutti, perché le tre strade non danno la stessa cosa: una dà soldi subito e chiude la partita, un’altra dà un reddito lungo tenendo il bene in famiglia, la terza dà flessibilità ma quasi nessuno la accetta per gli impianti grandi.
Mettiamole a confronto con numeri concreti. Gli importi sono inventati ma realistici, servono solo a far vedere come si muovono le voci: i valori veri dipendono dalla zona, dalla connessione alla rete e dal progetto.
In breve
- Vendere dà una somma unica e chiude: se il terreno è agricolo, non edificabile e posseduto da oltre cinque anni, per il venditore privato non c’è plusvalenza imponibile (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR). Il terreno però esce dal patrimonio per sempre.
- Costituire il diritto di superficie lascia il terreno tuo e dà un reddito per venti-trent’anni, ma dal 2024 quel reddito è sempre tassato come reddito diverso (art. 67, comma 1, lett. h, TUIR, dopo la legge 213/2023). Registro al 9% secondo la risoluzione 23/E del 3 aprile 2025.
- Affittare è la via più leggera e reversibile, ma non dà alla banca una garanzia reale sull’impianto: per i progetti finanziati serve quasi sempre la superficie.
L’esempio: cinque ettari, una proposta, tre strade
Immaginiamo cinque ettari di seminativo in provincia di Napoli, posseduti da vent’anni, valore di mercato agricolo intorno a 20.000 euro per ettaro (100.000 euro in tutto). Arriva una proposta per un impianto agrivoltaico. Le tre offerte sul tavolo:
- Vendita del terreno a 130.000 euro (il premio rispetto al valore agricolo lo paga l’interesse energetico dell’area);
- Diritto di superficie trentennale a 2.800 euro per ettaro all’anno, cioè 14.000 euro l’anno, indicizzati;
- Affitto a 2.000 euro per ettaro all’anno, cioè 10.000 euro l’anno, con durata più breve e rinnovi.
| Voce | Vendita | Superficie 30 anni | Affitto |
|---|---|---|---|
| Incasso lordo | 130.000 € una volta | 14.000 € l’anno · 420.000 € nominali in 30 anni | 10.000 € l’anno, finché dura |
| Imposte d’atto | Registro 15% (o 9% con requisiti) a carico del compratore · ipo-catastali 50+50 | Registro 9% sul valore del diritto · ipo-catastali 50+50 · di regola a carico del superficiario | Registro sul canone secondo il tipo di contratto |
| Imposte sul reddito per te | Nessuna plusvalenza se agricolo, non edificabile e posseduto da oltre 5 anni | Reddito diverso lett. h) ogni anno, senza limite di cinque anni | Il canone concorre al reddito: il regime va verificato con il commercialista secondo l’uso pattuito |
| Chi resta proprietario | Il compratore | Tu, per il suolo | Tu, per tutto |
| Dopo trent’anni | Niente: il terreno non è più tuo | Il terreno torna libero, se l’obbligo di rimozione è stato scritto e garantito | Il terreno torna libero alla scadenza |
| Accettabile per chi finanzia? | Sì | Sì | Spesso no per impianti di taglia industriale |
Il confronto nominale sembra impietoso: 420.000 euro contro 130.000. Ma va letto con tre correzioni. La prima: quei 420.000 arrivano in trent’anni, e un euro del 2056 non vale un euro di oggi. La seconda: sulla superficie paghi IRPEF ogni anno, sulla vendita (nelle condizioni dette) non paghi nulla. La terza: dopo la vendita puoi reinvestire l’intera somma, con la superficie no.
Quale scegliere? Le quattro domande che decidono
- Quanto ti serve adesso? Se hai un debito da chiudere o un altro investimento pronto, la somma unica batte quasi sempre il canone.
- Quanti anni hai e quanti figli? Un canone trentennale è un reddito che passa agli eredi insieme al terreno; una vendita è denaro che si disperde più facilmente. Nella pianificazione successoria le due cose pesano in modo opposto.
- Che aliquota IRPEF hai? Il reddito diverso della lettera h) si somma agli altri redditi: a parità di canone, chi è nello scaglione più alto porta a casa molto meno.
- Vuoi davvero rivedere quel terreno coltivato? Se la risposta è sì, la superficie con obbligo di rimozione garantito è l’unica strada che te lo riporta.
C’è poi una domanda preliminare, che vale per tutte e tre le strade: l’impianto si può autorizzare lì? Dopo l’art. 5 del D.L. 63/2024, convertito nella legge 101/2024, il fotovoltaico con moduli a terra in zona agricola è vietato salvo eccezioni. Se il progetto non passa, la proposta migliore del mondo vale zero: per questo gli atti seri si fanno sotto condizione sospensiva del rilascio del titolo.
Il caso: la stessa proposta, due sorelle, due risposte diverse
Assunta e Carmela ereditano dal padre dieci ettari nell’agro a nord di Napoli, cinque per una. Ricevono la stessa proposta dallo stesso sviluppatore.
Assunta ha sessantotto anni, una pensione modesta e nessun debito. Per lei il canone annuo è il reddito che non ha mai avuto, e l’aliquota IRPEF che ci si applica è bassa: abbiamo impostato un diritto di superficie trentennale, indicizzato, con fideiussione per lo smantellamento, e un testamento che destina il suolo ai due nipoti.
Carmela ha quarantaquattro anni, un reddito da lavoro autonomo alto e un mutuo residuo sulla casa di Napoli. Per lei il canone sarebbe finito quasi metà in imposte, mentre la vendita di un terreno agricolo posseduto da oltre cinque anni non genera plusvalenza imponibile. Ha venduto e chiuso il mutuo.
Stesso terreno, stessa proposta, due scelte opposte: entrambe corrette.
(Caso di Studio, nomi, importi e dettagli inventati: qualsiasi somiglianza con persone reali è casuale.)
Cosa fa il notaio
- Prima di tutto verifica se l’operazione è autorizzabile: certificato di destinazione urbanistica, vincoli, aree idonee, limiti del decreto agricoltura.
- Controlla titolarità, successioni non trascritte, quote di coeredi, usufrutti, ipoteche e prelazione agraria di affittuari e confinanti: è la prelazione che più spesso fa saltare una vendita all’ultimo momento.
- Mette a confronto le tre strade con il tuo commercialista, perché dal 2024 la differenza vera non è più nelle imposte d’atto ma in quelle sul reddito.
- Scrive l’atto scelto con le clausole che contano: indicizzazione, garanzie per lo smantellamento, servitù, condizioni sospensive, patti sull’ipoteca.
- Coordina la scelta con il testamento e con gli assetti di famiglia: un canone trentennale è anche una questione di successione.
Quanto costa
L’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal D.L. 223/2006, convertito nella legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima, e resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio. Il conto delle imposte d’atto lo fai subito con lo strumento imposte sull’acquisto di terreni, quello sulla plusvalenza con lo strumento plusvalenza terreni.
Domande frequenti
Se vendo un terreno agricolo comprato quindici anni fa, pago la plusvalenza?
No, se il terreno non è suscettibile di utilizzazione edificatoria: la plusvalenza dei terreni non edificabili è imponibile solo se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR). Se invece il terreno è edificabile, la plusvalenza si paga sempre, anche dopo trent’anni.
Il confinante può bloccare la vendita con la prelazione agraria?
Può esercitarla, se ne ricorrono i presupposti di legge (coltivatore diretto confinante, o affittuario coltivatore diretto). Non blocca l’operazione, ma la sposta: la denuntiatio va fatta prima e i termini vanno rispettati, altrimenti resta il diritto di riscatto. Ne parliamo in dettaglio nell’articolo sulla vendita dei terreni.
Posso costituire il diritto di superficie e poi vendere il terreno?
Sì: il suolo resta tuo e rimane vendibile. Chi compra subentra come proprietario del suolo e incassa i canoni residui, e paga un prezzo che tiene conto del vincolo. È anzi una strada che qualche proprietario sceglie proprio per monetizzare in anticipo.
Se avevo comprato con le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, posso vendere?
Attenzione ai vincoli: le agevolazioni per la piccola proprietà contadina prevedono un periodo durante il quale la vendita o la cessazione della coltivazione fanno decadere il beneficio, con recupero delle imposte e sanzioni. Prima di firmare qualsiasi cosa va verificato l’atto di acquisto originario.
Vuoi vedere i tuoi numeri, non quelli dell’esempio?
Portaci la proposta e i dati catastali: mettiamo le tre strade su un foglio, con le imposte di ciascuna. Il preventivo scritto è gratuito e senza impegno.
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Vedi anche: diritto di superficie per il fotovoltaico · vendere un terreno: CDU e prelazione agraria · strumento plusvalenza terreni · Casi concreti · agevolazioni sui terreni agricoli.
TUIR, art. 67, comma 1, lett. b) e h), e art. 71, comma 2 ·
Legge 213/2023, art. 1, comma 92 ·
Agenzia delle Entrate, risoluzione 23/E del 3 aprile 2025 e guide su terreni e redditi diversi ·
D.L. 63/2024, art. 5, convertito nella legge 101/2024, e D.Lgs. 199/2021, art. 20 ·
Legge 590/1965 e legge 817/1971, prelazione agraria dell’affittuario e del confinante ·
Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino e studi in materia di terreni agricoli ·
Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili, documenti sulla tassazione dei redditi diversi immobiliari.
Contenuto divulgativo: gli importi dell’esempio sono inventati. Non sostituisce l’esame del caso concreto.
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