Caso frequente: il lastrico solare di un palazzo al Vomero concesso a una società per il fotovoltaico

Pubblicato il 20 ottobre 2026 · Aggiornato il 24 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.

1. Consenso di tutti. Delibera dell’assemblea e intervento di ogni condomino all’atto.
2. Contratto pensato per il tetto. Impermeabilizzazione, assicurazione, accessi e planimetria della superficie concessa.
3. Trascrizione e garanzie. Superficie trascritta per vent’anni, rimozione garantita da fideiussione.

In breve: un condominio del Vomero ha concesso il lastrico solare a una società per un impianto fotovoltaico, con un diritto di superficie di vent’anni. La delibera dell’assemblea non è bastata: all’atto dal notaio sono intervenuti tutti i condomini, e il contratto ha regolato fin dall’inizio infiltrazioni, vendite degli appartamenti e rimozione dei pannelli alla scadenza.

La situazione

Un palazzo di dodici appartamenti al Vomero ha un grande lastrico solare comune, usato solo per le antenne. Una società energetica (qui la chiamiamo Alfa Energia S.r.l.) propone di installarci un impianto fotovoltaico da 40 kW: chiede un diritto di superficie per vent’anni e offre al condominio un canone annuo. La società farà finanziare l’impianto da una banca, che vuole un diritto reale trascritto su cui iscrivere ipoteca. L’amministratrice, Lucia, porta in Studio la proposta e il verbale di una prima assemblea.

Le domande e le risposte

1. Basta la delibera dell’assemblea? L’assemblea aveva approvato con la maggioranza prevista dall’art. 1120 del codice civile, che al secondo comma, n. 2, considera proprio gli impianti a fonti rinnovabili realizzati da terzi che ottengono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento sul lastrico solare. Ma per costituire un diritto reale sulla cosa comune l’art. 1108 del codice civile, terzo comma, chiede il consenso di tutti i partecipanti, e se questa regola valga anche nel condominio è discusso. Per un contratto di vent’anni che una banca deve finanziare abbiamo scelto la strada prudente: all’atto sono intervenuti tutti e dodici i condomini. Uno di loro, che vive a Milano, ha firmato una procura speciale davanti a un notaio della sua città.

2. Che cosa succede se qualcuno vende l’appartamento? Il diritto di superficie è stato trascritto nei registri immobiliari, quindi vale anche per chi comprerà un appartamento nei prossimi vent’anni. Nel contratto abbiamo scritto che il canone si divide in base ai millesimi e che chi compra subentra nella quota del venditore dal giorno del rogito.

3. E se piove in casa? Il lastrico è anche la copertura del palazzo. Il contratto obbliga la società a mantenere l’impermeabilizzazione nella zona occupata, ad assicurare l’impianto e a rispondere dei danni. Le visite dei tecnici avvengono con preavviso all’amministratrice.

4. Resta spazio per i condomini? La superficie concessa è stata individuata su una planimetria allegata all’atto. Una fascia del lastrico è rimasta libera, anche per chi in futuro vorrà installare pannelli per la propria casa, come consente l’art. 1122-bis del codice civile.

5. Che cosa succede fra vent’anni? Alla scadenza l’impianto diventerebbe per legge del condominio. Per evitarlo, la società si è obbligata a rimuoverlo entro sei mesi e a ripristinare il lastrico, con una fideiussione bancaria. L’ipoteca della banca della società grava solo sul diritto di superficie, non sugli appartamenti, e alla scadenza si estingue (art. 2816 del codice civile).

6. Chi paga le imposte dell’atto? Per la costituzione di diritti reali di godimento su immobili si applica di regola l’imposta di registro del 9 per cento sul corrispettivo (articolo 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986), con le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Il contratto le ha poste a carico della società. Il trattamento fiscale dei canoni per ciascun condomino lo ha verificato il commercialista del condominio.

Cosa insegna

• la delibera dice che il condominio è d’accordo; per un diritto reale di lunga durata è prudente che all’atto intervengano tutti i condomini;
• il contratto va scritto pensando al tetto: impermeabilizzazione, assicurazione, accessi, danni;
• la parte di lastrico concessa si individua su una planimetria, lasciando spazio agli altri usi;
• la rimozione alla scadenza va scritta e garantita, non promessa.

Le regole generali sono nell’articolo sul fotovoltaico in condominio e nella guida al diritto di superficie per il fotovoltaico. Per un primo conto delle imposte ci sono i calcolatori dello Studio.

Fonti

• Codice civile, art. 1108 – Normattiva
• Codice civile, artt. 1120 e 1122-bis – Normattiva
• Codice civile, art. 2816 – Normattiva
• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa parte prima, art. 1 – Normattiva
• Agenzia delle Entrate, risoluzione 23/E del 3 aprile 2025 (costituzione del diritto di superficie: aliquota del 9 per cento)

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Quali documenti servono se ha un caso simile

• Verbale della delibera dell’assemblea
• Proposta della società e bozza del contratto
• Visure catastali e planimetria del lastrico
• Elenco dei condomini ed eventuali procure

Elenco completo: documenti da portare in Studio.

Se preferisce un primo confronto a distanza, può prenotare una Consulenza online. Ci scriva a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiami il +39 352 273 7467.

Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.