Pubblicato il 24 settembre 2026Aggiornato il 22 ottobre 20267 minuti di lettura
Buongiorno. Questo è il primo numero dell’edizione per i professionisti della newsletter dello Studio: avvocati, commercialisti, mediatori, agenti immobiliari, geometri, ingegneri e architetti. La struttura è fissa: prima la parte per tutti (quello che leggono i Suoi clienti, in breve), poi la parte tecnica con massime, prassi, clausole, casi concreti e novità normative, sempre con i link alle fonti. Se preferisce ricevere solo una delle due edizioni, la sceglie dal link «Gestisci le tue preferenze» in fondo all’email.
Per tutti: le cose della settimana in breve
- Abusi, condoni e zone rosse: quando una casa a Napoli si può vendere davvero (guida 2026) — commerciabilità (menzioni: art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; art. 40 L. 47/1985) e regolarità edilizia (art. 9-bis, 34-bis, 36 e 36-bis D.P.R. 380/2001) sono due piani diversi.
- Condono in itinere: l’iter per vendere o comprare — L. 47/1985, art. 39 L. 724/1994, art. 32 D.L. 269/2003 e i limiti della legge regionale campana.
- Titolo di provenienza smarrito: come si recupera — copia dal notaio o dall’Archivio notarile, ispezione e copia del titolo in Conservatoria.
- Pratica online con lo Studio, originali il giorno dell’atto — utile da girare ai clienti fuori Napoli.
- Mantenimento, donazione con onere e donazione remuneratoria — art. 770 c.c., art. 793 c.c., collazione e riduzione dopo la riforma degli artt. 561-563 c.c. (art. 44 L. 182/2025).
- Piano Casa 2026: riscatto degli alloggi ERP e locazione con riscatto.
- Situazione frequente: la provenienza ricostruita dalla Conservatoria (Soccavo) e l’abuso fatto dal defunto e i tre fratelli che vendono (Materdei).
Tecnica · Massime dei Consigli Notarili: la clausola di gradimento e il verbale firmato dopo
Due orientamenti che tornano spesso nella pratica societaria. Il primo riguarda la clausola di gradimento nelle s.p.a.: è legittima solo se, in caso di rifiuto, prevede l’obbligo di acquisto da parte della società o degli altri soci oppure il diritto di recesso (art. 2355-bis c.c.); il «mero gradimento» senza correttivi rende la clausola inefficace. Il secondo riguarda il verbale assembleare firmato dopo la riunione: la sottoscrizione del presidente e del segretario può intervenire anche in un momento successivo, purché prima dell’uso del verbale e degli adempimenti al Registro delle Imprese (art. 2375 c.c.). Sul recesso del socio di s.r.l., infine, l’efficacia si produce con la ricezione della dichiarazione da parte della società, non con la liquidazione della quota (art. 2473 c.c.).
Clausola di gradimento in s.p.a.: cosa si può scrivere →
Verbale firmato dopo la riunione: è valido? →
Recesso del socio di s.r.l.: da quando produce effetto →
La raccolta: massime e orientamenti di Milano, Roma, Firenze, Napoli e Triveneto →
Tecnica · Prassi (Agenzia delle Entrate, Conservatoria, Registro delle Imprese)
- Realizzo controllato con più soci conferenti nella stessa holding (art. 177, comma 2-bis, TUIR): l’Agenzia ha chiarito quando l’operazione non è abuso del diritto. Legga →
- Prima casa, credito d’imposta per il riacquisto (risposta a interpello 297/2025): il termine per rivendere è di 2 anni (L. 207/2024), ma il credito d’imposta resta legato all’anno. Legga →
- Imposta principale «postuma» dopo il rogito: quando l’Ufficio può chiedere un conguaglio al notaio e quando invece si tratta di imposta complementare a carico delle parti (studio CNN 61/2025). Legga →
- Inventario e presunzione del 10% su denaro, gioielli e mobilia nell’attivo ereditario: la Cassazione precisa quando la presunzione si supera. Legga →
- La guida completa, aggiornata ogni settimana: Prassi dell’Agenzia delle Entrate, della Conservatoria e del Registro delle Imprese →
Tecnica · La clausola della settimana: la consolidazione nelle società di persone
Alla morte di un socio di s.n.c. la regola legale è la liquidazione della quota agli eredi entro sei mesi, salvo che i soci superstiti preferiscano sciogliere la società o continuarla con gli eredi consenzienti (art. 2284 c.c., art. 2289 c.c.). La clausola di consolidazione anticipa la scelta nei patti sociali: la quota si accresce ai superstiti e agli eredi spetta solo il valore. È valida se prevede una liquidazione effettiva e a valore reale; è invece sospetta di patto successorio (art. 458 c.c.) la consolidazione «pura», senza corrispettivo. Nel caso di Ercolano la clausola c’era, la figlia resta fuori dalla società e la quota le viene liquidata nei sei mesi.
Situazione frequente: la clausola di consolidazione nella s.n.c. di Ercolano →
La raccolta: clausole particolari degli atti (compravendita, società, donazione, testamento) →
Tecnica · Situazioni frequenti della settimana (dati inventati)
Societari. Conferimento d’azienda con perizia nella s.r.l. del figlio (Pozzuoli) · Scissione per separare gli immobili dall’impresa (Nola) · Recesso dopo il cambio di oggetto sociale (Vomero) · Trasformazione s.n.c. in s.r.l. con neutralità fiscale (Casoria) · STP tra commercialisti con socio investitore (Centro storico) · Cessione d’azienda: registro sull’avviamento, dipendenti e debiti (Torre del Greco).
Successori. Eredi a Toronto e Buenos Aires: procure con apostille e codici fiscali · Rinuncia all’eredità con minorenni e il termine di tre mesi per chi possiede (art. 485 c.c.) · Collazione di due donazioni e divisione con conguaglio (Arenella) · Patto di famiglia senza imposta di donazione (Castellammare).
Terzo settore. Da associazione di fatto ad APS con personalità giuridica iscritta al RUNTS (Soccavo) · Fondazione ETS con dotazione immobiliare (Vomero) · Lascito solidale, legittima della figlia e imposte a zero per l’ente (Santa Lucia) · La fondazione di un ordine professionale non può essere ETS (nota Ministero del Lavoro) · Società semplice di famiglia che diventa fondazione ETS (interpello 171/2026).
Tecnica · Novità normative: la riforma delle donazioni e il testo unico D.Lgs. 123/2025
Provenienze donative dopo la L. 182/2025. L’art. 44 della legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli artt. 561, 562 e 563 c.c.: il legittimario leso non ha più l’azione di restituzione contro il terzo acquirente del bene donato, ma una tutela per equivalente verso il donatario. Per le successioni già aperte il vecchio regime restava salvo solo con la domanda di riduzione o l’atto di opposizione, notificati e trascritti entro il 18 giugno 2026: da quella data la disciplina nuova è a regime. In pratica, per agenti e mediatori creditizi: la provenienza da donazione non è più, di per sé, un motivo per rinunciare alla vendita o al mutuo, ma la verifica in Conservatoria di opposizioni e domande trascritte resta necessaria, caso per caso.
Testo unico D.Lgs. 123/2025. Dal 1° gennaio 2027 (D.L. 200/2025, conv. L. 26/2026) registro, successioni e donazioni, ipotecaria e catastale e bollo staranno nel D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123; fino ad allora valgono il D.P.R. 131/1986, il D.Lgs. 346/1990 e il D.Lgs. 347/1990. È un testo compilativo: le aliquote non cambiano, cambiano i numeri degli articoli (per esempio trust e vincoli di destinazione saranno all’art. 90, già art. 4-bis D.Lgs. 346/1990). Regola pratica per atti, perizie e pareri: accanto alla norma «vecchia» scrivete «dal 1° gennaio 2027 D.Lgs. 123/2025» e verificate ogni volta il numero nuovo sul testo vigente in Normattiva.
Per ogni professione: i link di questa settimana
- Per i tecnici (geometri, ingegneri, architetti): la veranda che in planimetria non c’è mai stata · il condono del 1994 mai concluso · il garage diventato cameretta · comprare al grezzo: categorie F, IVA o registro · agibilità, regolarità urbanistica e commerciabilità, ipotesi per ipotesi.
- Per mediatori e agenti immobiliari: la lista dei documenti per il rogito · mediatore creditizio e agente: il tandem del mutuo · il compromesso con il 40% di caparra · la guida per i mediatori immobiliari.
- Per gli avvocati: divisione in mediazione senza causa (Materdei) · l’accordo di mediazione autenticato dal notaio (Bacoli) · usucapione in mediazione (Quartieri Spagnoli) · il minore all’estero che deve accettare l’eredità · responsabilità professionale del notaio dopo il Decreto Giustizia.
- Per i commercialisti: IVA al 10% «Tupini» e reverse charge dal costruttore (Casoria) · plusvalenza sul terreno edificabile ereditato e perizia (Giugliano) · prezzo-valore con box e cantina (Arenella) · IRAP e studi associati: la parola alla Consulta.
- Documentazione per atto, professione per professione: Per i professionisti →
Fonti per verificare
- D.Lgs. 123/2025, testo vigente (normattiva)
- Codice civile, testo vigente (normattiva)
- D.P.R. 380/2001, testo unico dell’edilizia (normattiva)
- Agenzia delle Entrate: circolari, risoluzioni e risposte a interpello
- Consiglio Nazionale del Notariato: studi e guide
- Corte di Cassazione, banca dati ItalgiureWeb
- Regione Campania: leggi regionali in materia edilizia
- Registro delle Imprese
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Nota deontologica. Gli importi citati nei casi concreti sono stime orientative. L’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal D.L. 223/2006, conv. L. 248/2006, e dal D.L. 1/2012, conv. L. 27/2012; i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento; resta ferma la disciplina dell’equo compenso, L. 49/2023). Il preventivo di massima è scritto e senza impegno. Nessuna promessa di risultato, nessun confronto con altri notai. Questa newsletter è informativa e non sostituisce una consulenza sul caso concreto.
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