Pagare meno imposte negli atti: le scelte lecite e il limite dell’abuso

Pubblicato il 14 ottobre 2026 · Aggiornato il 23 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: scegliere la strada che fa pagare meno imposte è un diritto. Lo dice la legge: si può scegliere fra i regimi che la legge offre e fra operazioni con un carico fiscale diverso. Non si può invece costruire un passaggio finto, che serve solo a non pagare. La differenza la fa una domanda: l’operazione ha uno scopo vero, oltre al risparmio?

«Notaio, c’è un modo per pagare meno?» È una delle domande che arrivano più spesso in Studio. La risposta è quasi sempre sì. Ma il modo giusto si sceglie prima della firma, non dopo.

Risparmiare è lecito: lo dice lo Statuto del contribuente

La regola sta nell’art. 10-bis dello Statuto dei diritti del contribuente (legge 27 luglio 2000, n. 212). Il comma 4 fa salva la libertà di scegliere fra i regimi che la legge offre. E anche fra operazioni con un carico fiscale diverso.

Quindi, se la legge offre due strade per lo stesso risultato, lei può scegliere quella che costa meno. Nessuno può chiederle di pagare di più.

Le sette scelte che la legge consente

Sono le più frequenti negli atti. Ognuna ha requisiti precisi: per i dettagli c’è la guida collegata.

1. Il prezzo-valore. Chi compra casa da un privato può chiedere che le imposte si calcolino sul valore catastale e non sul prezzo. Di regola è molto più basso. Basta chiederlo nell’atto e scrivere il prezzo vero. La guida al prezzo-valore.
2. L’agevolazione prima casa. Imposte ridotte per chi compra l’abitazione dove vivrà, con un credito d’imposta se ricompra dopo aver venduto. Requisiti e imposte.
3. Donare invece di aspettare la successione. Per figli e coniuge l’imposta di donazione ha una franchigia di un milione di euro per ciascuno. Spesso la scelta dipende dal momento e dalla famiglia, non solo dalle imposte. I costi di una donazione.
4. Donare la nuda proprietà e tenersi l’usufrutto. Il genitore resta in casa per tutta la vita. Le imposte si calcolano solo sul valore della nuda proprietà. Usufrutto e nuda proprietà.
5. Vendere dopo cinque anni. Chi vende una casa posseduta da più di cinque anni non paga imposte sul guadagno. Lo stesso vale, in generale, se per la maggior parte del tempo è stata la sua abitazione principale.
6. La rideterminazione del valore dei terreni. Prima di vendere un terreno edificabile si può far stimare il valore con una perizia giurata. Si paga un’imposta sostitutiva sul valore di perizia, e la plusvalenza si riduce. Lo strumento di stima.
7. La permuta. Chi scambia due immobili con un solo atto paga l’imposta di registro una sola volta, sul trasferimento che dà l’imposta più alta. La guida alla permuta.

Dove finisce il risparmio e comincia l’abuso

Lo stesso art. 10-bis dice quando una scelta non vale più. C’è abuso quando un’operazione è priva di sostanza economica e porta, soprattutto, vantaggi fiscali indebiti. In parole semplici: un passaggio che non cambia nulla nella vita delle persone, e che serve solo a non pagare.

Non è abuso, invece, l’operazione che ha valide ragioni non fiscali e non marginali. Per esempio organizzare la famiglia, proteggere chi resta in casa, riordinare un’impresa.

Tre segnali che devono far riflettere:

• più passaggi in poco tempo, che riportano tutto al punto di partenza;
• un’operazione che nessuno farebbe se le imposte non ci fossero;
• la forma dell’atto che non corrisponde a quello che le parti vogliono davvero.

Attenzione: l’abuso non è la stessa cosa del falso

Scrivere nell’atto un prezzo più basso di quello pagato non è un risparmio. È una dichiarazione falsa. Chi lo fa perde anche il prezzo-valore, e paga imposta, sanzione e interessi sul prezzo vero.

Lo stesso vale per una «vendita» al figlio senza che passino soldi. In realtà è una donazione nascosta, e i fratelli possono contestarla.

Che cosa succede se l’Agenzia contesta l’abuso

• Prima dell’avviso, l’Agenzia deve chiederle chiarimenti per iscritto. Lei ha sessanta giorni per rispondere.
• Tocca all’Agenzia dimostrare l’abuso. Tocca a lei dimostrare le ragioni non fiscali dell’operazione.
• Si pagano le imposte risparmiate, con interessi e sanzioni amministrative. L’abuso in sé non è un reato.

Nei casi davvero incerti si può chiedere prima un parere all’Agenzia, con un interpello.

Che cosa fa il notaio

• Le spiega le strade che la legge offre per il suo obiettivo, con i costi di ciascuna.
• Scrive nell’atto le dichiarazioni che servono per le agevolazioni, e controlla i requisiti.
• Le dice con chiarezza quando una strada non si può percorrere.
• Lavora con il suo commercialista quando servono i conti delle imposte sui redditi.

Il notaio è un pubblico ufficiale e resta imparziale: illustra le scelte, non propone schemi per non pagare.

Domande frequenti

Donare la casa a mio figlio solo per pagare meno è abuso?

No, se la donazione è vera: il figlio diventa proprietario e la casa passa a lui. Scegliere la donazione invece della successione è una delle libertà che la legge riconosce.

Posso dividere un’operazione in due atti per pagare meno?

Dipende. Se ogni atto ha un senso proprio, di solito sì. Se i due atti, messi insieme, servono solo a evitare un’imposta, il rischio c’è. Va valutato prima, caso per caso.

Il notaio mi garantisce che l’Agenzia non contesterà?

No. Il notaio verifica i requisiti e scrive l’atto secondo la legge, ma non può garantire l’esito di un controllo. Per questo le scelte si documentano bene fin dall’inizio.

Per commercialisti, avvocati e colleghi c’è la versione tecnica di questa guida.

Fonti: art. 10-bis della legge 27 luglio 2000, n. 212, Statuto dei diritti del contribuente (normattiva.it) · legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497, prezzo-valore (normattiva.it) · art. 67 del testo unico delle imposte sui redditi (normattiva.it).

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Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.