Pubblicato il 17 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Chi riceve terreni agricoli e si impegna a coltivarli per dieci anni come compendio unico può non pagare le imposte sull’atto. Con la risposta n. 130 del 25 giugno 2026 l’Agenzia ha detto che l’esenzione non vale se la madre costituisce l’usufrutto a favore del figlio. Per il fisco non è un trasferimento: è la nascita di un diritto nuovo. L’esenzione serve a chi riceve la proprietà o un diritto già esistente.
Che cos’è il compendio unico
Il compendio unico è l’insieme di terreni che serve a un’azienda agricola per avere un reddito minimo, fissato dai piani regionali. Lo prevede l’art. 5-bis del D.Lgs. n. 228 del 2001.
Chi riceve terreni agricoli, a qualsiasi titolo, e si impegna a farne un compendio unico ha un’esenzione. Non paga imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo. Deve però coltivarli per almeno dieci anni, come coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale.
Per dieci anni il compendio non si può dividere, né tra vivi né per eredità. Il notaio lo scrive nell’atto e il vincolo si trascrive.
Il caso: la madre dona l’usufrutto
Una madre aveva un fondo rustico con fabbricati, affittato al figlio agricoltore. Voleva donargli l’usufrutto del fondo e restare nuda proprietaria.
Il figlio si sarebbe impegnato a costituire il compendio unico sull’intero fondo, con il consenso della madre, e a coltivarlo per dieci anni. Il notaio incaricato ha chiesto all’Agenzia se l’esenzione spettava.
Che cosa ha risposto l’Agenzia
L’Agenzia ha detto no. La legge parla di trasferimento di terreni. Per la Cassazione, trasferire vuol dire passare a un altro la proprietà o un diritto che già esiste.
Quando la madre, piena proprietaria, dona l’usufrutto, lo costituisce: crea un diritto nuovo che prima non c’era. Per il fisco non è un trasferimento. Quindi l’esenzione non spetta.
La stessa idea l’Agenzia l’ha già applicata al diritto di superficie per i fotovoltaici e alle servitù.
Un esempio
Annamaria ha un uliveto in Irpinia. Il figlio Domenico è coltivatore diretto e vuole continuare l’attività.
Se Annamaria gli dona l’usufrutto, l’atto paga le imposte normali. Se invece gli dona la piena proprietà, o la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto, il quadro cambia. Vanno valutati con il notaio i costi, i tempi e gli effetti sull’eredità degli altri figli.
Che cosa fare, in pratica
- Prima della donazione, scelga con il notaio quale diritto passare: proprietà, nuda proprietà o usufrutto.
- Verifichi che chi riceve sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale.
- Chieda alla Regione il livello minimo di reddito per il compendio unico.
- Metta in conto il vincolo dei dieci anni: niente divisioni né vendite parziali.
Domande frequenti
E se l’usufrutto già esiste e viene ceduto? La risposta riguarda la costituzione dell’usufrutto. La cessione di un usufrutto già esistente è un caso diverso, da valutare a parte.
Ci sono altre agevolazioni per i giovani agricoltori? Sì, esistono altre agevolazioni per la piccola proprietà contadina. Vanno verificate caso per caso.
Ha un caso simile? Chiami lo Studio al +39 352 2737467, prenoti in agenda oppure chieda il preventivo di massima.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 130 del 25 giugno 2026 – testo ufficiale (PDF)
- D.Lgs. 18 maggio 2001, n. 228, art. 5-bis – normattiva.it
- Legge 31 gennaio 1994, n. 97, art. 5-bis – normattiva.it
- Corte di cassazione, sentenza 4 novembre 2003, n. 16495 (richiamata dalla risposta)
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.