Pubblicato il 16 ottobre 2026Aggiornato il 22 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Molti proprietari di terreni concedono il diritto di superficie a una società, ad esempio per un impianto. Con la risposta n. 51 del 25 febbraio 2026 l’Agenzia ha chiarito un caso. Il proprietario concede la superficie e, nello stesso momento, cede la nuda proprietà al figlio. Se non gli resta nessun diritto e il terreno è suo da più di cinque anni, non paga tasse sul compenso.
Che cos’è il diritto di superficie
Con il diritto di superficie il proprietario consente a un altro di costruire o tenere un’opera sul suo terreno. Succede spesso con gli impianti fotovoltaici o con le antenne. Il diritto può durare, ad esempio, trent’anni. Si fa con un atto dal notaio.
Chi concede la superficie riceve un compenso. La domanda è: come si tassa?
La regola dal 2024
Dal 2024 la legge tratta la concessione di un diritto reale come una vendita. Nel 2025 il legislatore ha chiarito come leggere questa regola, con effetto dal 2024.
- Se il proprietario conserva un diritto sul terreno, il compenso è un reddito diverso. Si tassa sempre.
- Se il proprietario si spoglia di tutto, il compenso si tratta come una plusvalenza. Si tassa solo se il terreno è suo da meno di cinque anni, o se è edificabile.
Il caso esaminato
Un agricoltore aveva terreni non edificabili da più di cinque anni. Voleva concedere la superficie a una società. Nello stesso atto voleva cedere la nuda proprietà al figlio.
L’Agenzia ha risposto che, se all’agricoltore non resta nessun diritto, il compenso della superficie non è tassato. Non deve restargli nulla neppure quando il diritto di superficie finirà.
Se invece gli restasse qualcosa, il compenso sarebbe un reddito diverso, tassato.
Un esempio
Renato possiede da quindici anni un terreno agricolo in Irpinia. Una società gli chiede la superficie per trent’anni, per un impianto.
Renato decide di concedere la superficie e, nello stesso atto, di trasferire la nuda proprietà alla figlia. Se a lui non resta alcun diritto, il compenso non è tassato come plusvalenza.
Se invece Renato tenesse la nuda proprietà, il compenso sarebbe un reddito da dichiarare.
Che cosa fare, in pratica
- Verifichi da quanto tempo possiede il terreno e se è agricolo o edificabile.
- Chieda al Comune il certificato di destinazione urbanistica.
- Decida con il notaio chi resterà titolare del terreno durante e dopo la superficie.
- Valuti anche le imposte dell’atto e gli effetti sull’eredità degli altri figli.
Domande frequenti
Vale anche per i terreni edificabili? No. Per i terreni edificabili la plusvalenza si tassa sempre, anche dopo cinque anni.
La nuda proprietà al figlio è una donazione? Dipende da come si fa l’atto: con o senza compenso. Ha effetti fiscali e sull’eredità diversi, da valutare prima.
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Fonti
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 51 del 25 febbraio 2026 – testo ufficiale (PDF)
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 9, comma 5, e 67, comma 1, lett. b) e h) – normattiva.it
- Decreto-legge 17 giugno 2025, n. 84, art. 1, comma 1-bis, convertito dalla legge 30 luglio 2025, n. 108 – normattiva.it
- Codice civile, artt. 952-956 (diritto di superficie) – normattiva.it
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
Approfondimento: Donare l’usufrutto del fondo agricolo al figlio: niente esenzione del compendio unico
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