Pubblicato il 14 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve. Nella successione, se un erede ha i requisiti, la casa paga le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Con la risposta n. 145 del 13 luglio 2026 l’Agenzia ha chiarito un caso difficile. La casa era una sola, ma al catasto era divisa in due particelle in due Comuni. L’agevolazione spetta su tutta la casa, con due passaggi: l’unione di fatto al catasto e la dichiarazione su carta.
La prima casa nella successione
Quando si eredita una casa, si pagano l’imposta di successione e le imposte ipotecaria e catastale. Queste ultime sono di norma il 2% e l’1% del valore.
Se però almeno un erede ha i requisiti della prima casa, le due imposte si pagano in misura fissa. Lo prevede l’art. 69 della legge n. 342 del 2000. L’erede lo dichiara nella dichiarazione di successione.
L’agevolazione vale anche per le pertinenze: un box, una cantina, una tettoia. Ne spetta una per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7.
Il problema: una casa, due Comuni catastali
Nel caso esaminato la casa stava proprio sul confine tra due Comuni. Era una sola abitazione, con due box. Al catasto però era divisa in due particelle, una per Comune.
Il catasto non può unire due particelle di Comuni diversi. Il programma della dichiarazione di successione, poi, consentiva l’agevolazione su una sola particella. L’altra avrebbe pagato come seconda casa.
Che cosa ha risposto l’Agenzia
L’Agenzia ha detto che l’agevolazione spetta su tutta la casa e su un solo box. Servono due condizioni.
- Le due particelle vanno unite di fatto ai fini fiscali al catasto. Lo fa un tecnico, con due pratiche di variazione, secondo la circolare n. 27 del 2016.
- Almeno un erede deve avere i requisiti della prima casa.
Per la dichiarazione, l’Agenzia ha indicato una strada pratica. Gli eredi possono usare il vecchio modello 4 su carta, entro dodici mesi dal decesso. Così possono indicare tutte e due le particelle come prima casa.
Dopo la dichiarazione, entro 30 giorni, va chiesta la voltura dei due immobili al catasto.
Un esempio
Annamaria eredita con i fratelli la casa del padre, al confine tra due paesi del Sannio. La casa è una sola, ma il catasto la divide in due.
Annamaria abita già lì e ha i requisiti. Prima della successione un geometra fa l’unione di fatto delle due particelle. Poi gli eredi presentano la dichiarazione su carta, con la prima casa su entrambe.
Che cosa fare, in pratica
- Chieda una visura catastale aggiornata: la casa è divisa in più particelle?
- Se sì, coinvolga un tecnico per l’unione di fatto prima della dichiarazione.
- Verifichi chi tra gli eredi ha i requisiti della prima casa.
- Tenga d’occhio il termine di dodici mesi dal decesso.
Domande frequenti
Vale anche per due particelle nello stesso Comune? In quel caso di solito si può fare la fusione catastale vera e propria. L’unione di fatto serve quando la fusione non è possibile.
E se nessun erede ha i requisiti? Allora le imposte ipotecaria e catastale si pagano in percentuale sul valore.
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Fonti
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 145 del 13 luglio 2026 – testo ufficiale (PDF)
- Legge 21 novembre 2000, n. 342, art. 69, commi 3 e 4 – normattiva.it
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, artt. 31 e 32 – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 27/E del 13 giugno 2016, par. 1.7 (unione di fatto ai fini fiscali)
Informazione generale, aggiornata al 12 ottobre 2026. Per il Suo caso servono i documenti.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
Approfondimento: Casa ereditata: l’agevolazione prima casa vale anche nella successione
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