Pubblicato il 12 ottobre 2026Aggiornato il 22 ottobre 20263 minuti di lettura
Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: Giovanni compra un basso ai Quartieri Spagnoli. Il venditore usa da anni anche il sottoscala e un pezzo di cortile.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: Se il titolo non dice nulla, sottoscala e cortile sono parti comuni (art. 1117 c.c.). L’uso di fatto, anche lungo, non li rende propri.
- ✅ La soluzione dello Studio: Lo Studio verifica titoli e planimetria. Nell’atto si descrive con precisione solo ciò che si compra.
- Lettura dei titoli. Atto di provenienza e titoli più vecchi, fino alla divisione del palazzo.
- Controllo catastale. Se il sottoscala non è in planimetria, non è compreso nella vendita.
- Atto preciso. Si vende il basso; per il sottoscala serve un accordo con il condominio.
In breve: Giovanni compra un basso ai Quartieri Spagnoli. Il venditore usa da anni anche il sottoscala e una parte del cortile. Ma se il titolo non dice nulla, quelle parti sono del condominio, e non si possono vendere.
La situazione
Giovanni Romano compra un basso in un palazzo dell’Ottocento ai Quartieri Spagnoli. Il venditore lo accompagna nella visita e gli mostra anche il sottoscala, usato come ripostiglio, e un pezzo di cortile con le piante.
Che cosa dice la legge
Il codice civile elenca le parti comuni di un edificio: il suolo, i muri maestri, le scale, i portoni, i cortili, i locali per i servizi comuni. Sono di tutti i condomini, se non risulta il contrario dal titolo (art. 1117 del codice civile). L’uso di fatto, anche lungo, non basta a renderle proprie.
Che cosa controlla il notaio
Il notaio legge l’atto di provenienza e i titoli più vecchi, a volte fino all’atto che ha diviso il palazzo in appartamenti. Controlla poi la planimetria catastale: se il sottoscala non c’è, non è compreso nella vendita. Nell’atto si descrive con precisione che cosa si compra, così il compratore non paga per spazi che non sono del venditore.
Se il venditore vuole davvero cedere il sottoscala
Se il sottoscala è comune, il venditore non può venderlo da solo. Serve un accordo con il condominio, con le regole previste per le parti comuni. Senza quell’accordo, il prezzo deve riguardare solo il basso.
Che cosa preparare
L’atto di provenienza e, se possibile, quelli più vecchi. La planimetria catastale. Il regolamento di condominio, se esiste, e il nome dell’amministratore.
Il ruolo del notaio
Leggere bene il titolo e la planimetria prima della firma evita di comprare spazi che non si possono avere. È uno dei controlli che il notaio fa in ogni vendita in un palazzo antico.
Fonti
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: per una compravendita, imposta di registro, ipotecaria e catastale (oppure IVA, se vende un’impresa), secondo il tipo di immobile e di acquirente.
- Spese vive e visure: visure ipotecarie e catastali, ricerca degli atti più vecchi, planimetria, bolli e diritti di trascrizione.
- Onorario dello Studio + IVA: per l’atto di compravendita e le verifiche sui titoli; l’importo è indicato nel preventivo.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Atto di provenienza e, se possibile, i titoli più vecchi
- Planimetria catastale
- Regolamento di condominio, se esiste
- Nome e recapito dell’amministratore
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Se preferisce un primo confronto a distanza, può prenotare una Consulenza online.
Informazione di carattere generale: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto. Capire prima di firmare.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale (IA) e verificato dal notaio.
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