In breve. La casa comprata prima del matrimonio resta di chi l’ha comprata, anche in comunione dei beni. I lavori fatti dopo non la rendono comune. Possono però far nascere un debito verso la comunione o verso l’altro coniuge.
La domanda
Andrea aveva comprato casa a Napoli prima di sposarsi. Dopo le nozze la coppia ha rifatto il bagno, la cucina e gli impianti, pagando dal conto comune. Oggi Andrea chiede: la casa è ancora solo mia?
La risposta della legge
L’articolo 179 del Codice civile elenca i beni personali. Alla lettera a) mette i beni di cui il coniuge era già proprietario prima del matrimonio.
Quindi la casa resta personale. Il regime di comunione non la assorbe. Vale lo stesso per la casa ricevuta dopo le nozze per donazione o per eredità, se l’atto non dice il contrario.
E i lavori pagati insieme?
I lavori non cambiano il proprietario. Chi costruisce o migliora su una casa altrui non diventa comproprietario per il solo fatto di aver speso.
Nasce però una partita di conto. L’articolo 192 del Codice civile regola i rimborsi fra comunione e patrimoni personali.
In parole semplici: se il denaro comune è finito in un bene personale, la comunione ha diritto a essere rimborsata. Il conto si fa quando la comunione si scioglie, cioè di regola con la separazione, il divorzio o il cambio di regime.
La differenza è importante. L’altro coniuge non diventa proprietario di mezza casa. Diventa creditore di una somma.
Il punto debole: le prove
Il rimborso si chiede, ma va dimostrato. Dopo dieci anni è difficile ricostruire chi ha pagato che cosa.
Conviene conservare da subito:
- le fatture dei lavori, intestate a chi ha pagato;
- i bonifici, con la causale chiara;
- la pratica edilizia e le comunicazioni per le detrazioni fiscali.
Sono le stesse carte che serviranno il giorno in cui la casa si vende.
Come si mette nero su bianco
Ci sono tre strade, dalla più leggera alla più solida.
- Una scrittura privata fra i coniugi, che dà atto delle somme spese e di chi le ha messe.
- Una convenzione matrimoniale davanti al notaio, che sistema il regime per il futuro.
- Un atto di acquisto o di cointestazione, se la volontà è proprio quella di rendere la casa di tutti e due.
La terza strada ha effetti fiscali e successori precisi. Si sceglie dopo averli visti, non prima.
Se la casa si vende
Il coniuge proprietario vende da solo. Non serve il consenso dell’altro, perché il bene è personale.
C’è un’eccezione pratica da non sottovalutare: la casa familiare assegnata in sede di separazione. Lì l’assegnazione trascritta è opponibile a chi compra, e il tema va affrontato prima dell’atto.
Da leggere anche
- L’assegnazione della casa familiare e la trascrizione
- Comprare casa insieme senza sposarsi
- La casa dei conviventi dopo la morte o la separazione
- Sposati all’estero: la casa che compriamo in Italia è di tutti e due?
Le norme citate
- Codice civile, articoli 177, 179 e 192.
Vuoi sapere com’è messa la tua casa prima di vendere o di cointestare? Scrivici: guardiamo le carte e ti rispondiamo in tempi brevi.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.