Pubblicato il 13 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20266 minuti di lettura
La risposta in due righe
Nelle vendite forzate la base imponibile dell’imposta di registro è costituita dal prezzo di aggiudicazione, per effetto dell’art. 44 del D.P.R. 131/1986. L’aggiudicatario persona fisica può tuttavia invocare il meccanismo del prezzo-valore, se acquista un’abitazione con le relative pertinenze, con commisurazione dell’imposta al valore catastale rivalutato.
Il punto di partenza normativo
L’art. 44 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 riguarda la vendita di beni immobili effettuata in sede di espropriazione forzata, ovvero all’asta pubblica. Per tali vendite la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione. La disposizione assolve a una funzione precisa, che consiste nel sottrarre al potere di rettifica dell’ufficio il corrispettivo formatosi all’esito di una procedura pubblica e competitiva. Tale corrispettivo esprime per definizione il valore di mercato del bene aggiudicato.
Testo del D.P.R. 131/1986 su Normattiva
L’innesto della disciplina del prezzo-valore
L’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 riguarda la parte acquirente persona fisica, che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Tale parte può richiedere la commisurazione della base imponibile al valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal corrispettivo indicato in atto. La formulazione della disposizione richiama le cessioni di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, senza circoscrivere l’ambito applicativo agli atti di natura negoziale. Su tale presupposto il meccanismo opera anche nei trasferimenti coattivi, e segnatamente nel decreto di trasferimento emesso ai sensi dell’art. 586 del codice di procedura civile. La Corte costituzionale è intervenuta con la sentenza 23 gennaio 2014, n. 6: ha dichiarato illegittima la disposizione nella parte in cui escludeva gli acquirenti di immobili abitativi; l’esclusione colpiva gli acquisti in sede di espropriazione forzata o di pubblico incanto. L’Agenzia delle entrate, nella risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021, ha confermato la soluzione: la richiesta si formula anche quando il trasferimento avviene con provvedimento giudiziale, poiché l’assenza del notaio non risulta ostativa.
Testo della legge 266/2005 su Normattiva
Le condizioni applicative, che restano integralmente ferme
L’estensione non attenua in alcun modo i presupposti propri del prezzo-valore, che vanno verificati con la consueta attenzione preventiva. Sotto il profilo soggettivo l’aggiudicatario deve essere persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione, con esclusione pertanto delle società e degli enti. Sotto il profilo oggettivo l’immobile deve presentare destinazione abitativa. Le pertinenze seguono il regime dell’abitazione, nel limite di una unità per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Sotto il profilo formale occorre una dichiarazione resa dall’aggiudicatario, con contestuale indicazione dell’intero corrispettivo di aggiudicazione.
È proprio sul requisito formale che si concentra la difficoltà operativa. Nel procedimento esecutivo manca infatti un atto notarile nel quale raccogliere la dichiarazione, secondo lo schema seguito nella contrattazione privata.
La collocazione procedimentale della dichiarazione
La via maggiormente prudente consiste nella produzione della dichiarazione all’interno della procedura esecutiva, anteriormente all’emissione del decreto. Il provvedimento ne dà conto e l’ufficio liquida l’imposta sulla base così indicata. L’aggiudicatario deposita quindi un’istanza nella quale dichiara di volersi avvalere dell’art. 1, comma 497, della legge 266/2005 e indica l’importo integrale del prezzo di aggiudicazione.
La risoluzione n. 38/E del 2021 individua però un termine più largo. Se le dichiarazioni non risultano dal provvedimento, l’interessato può ancora formularle, purché prima della registrazione del provvedimento giudiziale. Quanto alla forma, l’Amministrazione finanziaria ammette la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa secondo il D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445. Rimane estraneo a questo schema l’impegno a trasferire la residenza, che costituisce manifestazione di volontà e non dichiarazione di fatti: quell’impegno va assunto con sottoscrizione autenticata, anche da autorità diversa da quella che ha redatto il provvedimento, e va allegato al provvedimento stesso.
La tempestività conserva comunque un valore pratico decisivo. La liquidazione avviene a cura dell’ufficio sulla base del provvedimento registrato; un deposito tardivo espone al rischio di una liquidazione commisurata al prezzo, con conseguente necessità di attivare la procedura di rimborso.
L’intreccio con l’agevolazione prima casa
Le due discipline operano su piani distinti e risultano pertanto cumulabili, poiché il prezzo-valore incide sulla base imponibile mentre l’agevolazione prima casa incide sull’aliquota applicabile. L’aggiudicatario che possieda i requisiti della nota II-bis può dunque conseguire l’applicazione dell’aliquota del due per cento su una base commisurata al valore catastale rivalutato. Anche la dichiarazione relativa all’agevolazione va resa nell’ambito della procedura, con i medesimi accorgimenti di tempestività richiesti per l’istanza sul prezzo-valore.
Merita segnalazione un profilo particolarmente delicato: il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza decorre dalla data del decreto di trasferimento, che non coincide con l’aggiudicazione e può intervenire a distanza di mesi. La vigilanza sul decorso del termine resta integralmente a carico dell’aggiudicatario, che va avvertito per iscritto.
Un caso concreto
Alessandro si aggiudica un appartamento in Napoli per centosessantamila euro, nell’ambito di un’esecuzione immobiliare. Il valore catastale rivalutato dell’unità, calcolato con il moltiplicatore della prima casa, risulta pari a novantaduemila euro. Alessandro deposita l’istanza per il prezzo-valore e la dichiarazione di prima casa prima dell’emissione del decreto. Ottiene così la commisurazione dell’imposta di registro al due per cento su novantaduemila euro, anziché sul prezzo di aggiudicazione. Restano ferme le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Con un deposito successivo all’emissione del decreto, la liquidazione avrebbe avuto a oggetto il prezzo di aggiudicazione, con onere maggiore e necessità di rimborso.
Nomi e importi sono inventati.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Che cosa segnalare al cliente, e in quale momento
La verifica dei presupposti va anticipata alla fase che precede la formulazione dell’offerta, e non rinviata al momento dell’aggiudicazione, per tre ragioni di ordine eminentemente pratico. Il raffronto tra prezzo di aggiudicazione e valore catastale incide sulla convenienza complessiva dell’operazione, e quindi sulla determinazione dell’importo da offrire. La carenza dei requisiti soggettivi od oggettivi che emerga dopo l’aggiudicazione non risulta in alcun modo sanabile. La documentazione catastale necessaria al calcolo va infine reperita anticipatamente, poiché la sua acquisizione richiede tempi che la procedura non concede.
Per l’esame del singolo fascicolo sono disponibili la Consulenza online e il parere scritto su carta intestata, sottoscritto digitalmente.
In breve
La base imponibile ordinaria della vendita forzata è il prezzo di aggiudicazione, ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. 131/1986. Il prezzo-valore resta invocabile anche nel trasferimento coattivo, alle condizioni dell’art. 1, comma 497, della legge 266/2005. La dichiarazione va depositata nella procedura prima del decreto; il termine ultimo riconosciuto dall’Agenzia è la registrazione del provvedimento. Le due discipline si cumulano incidendo sulla base e sull’aliquota, mentre il termine di diciotto mesi per la residenza decorre dal decreto e non dall’aggiudicazione.
Fonti
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 43 e 44, e nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima — Normattiva
- Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497 — Normattiva
- Codice di procedura civile, art. 586 — Normattiva
- D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, artt. 38 e 47 — Normattiva
- Agenzia delle entrate, risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021 — dichiarazioni rese fino alla registrazione del provvedimento giudiziale e forma della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà
- Corte costituzionale, sentenza 23 gennaio 2014, n. 6 — estensione del prezzo-valore agli acquisti in sede di espropriazione forzata
Questo articolo ha finalità informativa generale. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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