Versione 1 del 30/09/2026
In breve. Una casa a corte nel centro storico di un paese del Salento può essere un buon acquisto, ma va controllata prima del preliminare. Cinque verifiche contano più delle altre: lo stato legittimo, le regole del centro storico e dell’eventuale piano di recupero, i vincoli culturali o paesaggistici, i muri e i passaggi in comune con i vicini, la corrispondenza fra casa e catasto. Nel Salento si aggiunge il controllo sui vecchi livelli.
Dove si firma. Un notaio può ricevere atti su immobili che si trovano in tutta Italia, ma firma nella regione in cui ha sede: per un immobile in Puglia l’atto con questo Studio si firma a Napoli, oppure chi non può venire rilascia una procura dove si trova.
Come si dimostra che una casa antica è in regola?
Ogni immobile ha uno stato legittimo: è la situazione che risulta dai titoli edilizi, cioè licenze, concessioni e permessi. Se la casa reale è diversa, c’è un abuso da sistemare.
Molte case dei centri storici salentini sono state costruite quando nessun titolo era obbligatorio. La regola è nell’art. 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia).
Per queste case lo stato legittimo si ricava dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti che provano com’era l’immobile: fotografie, mappe, documenti d’archivio, atti pubblici o privati di provenienza certa. Poi contano tutti i lavori fatti dopo: una stanza aggiunta sulla terrazza negli anni Settanta ha bisogno del suo titolo.
Art. 9-bis del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».
L’articolo 9-bis, comma 1-bis, in sintesi: lo stato legittimo è quello del titolo che ha previsto o legittimato la costruzione e di quello dell’ultimo intervento sull’intero immobile, integrati dai titoli per gli interventi parziali. Per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio, si ricava dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, come fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio o atti pubblici o privati di provenienza documentata.
Che cosa si può fare in un centro storico?
Nei piani urbanistici i centri storici sono di solito classificati come zona A. È la zona dei nuclei urbani di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, secondo il decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (limiti e standard urbanistici).
In zona A le regole sui lavori sono più strette: materiali, facciate, aperture, altezze. Molti Comuni hanno anche un piano di recupero, lo strumento che la legge 5 agosto 1978, n. 457 (norme per l’edilizia residenziale) prevede per le zone da risanare.
Prima di comprare conviene sapere che cosa si potrà fare davvero: aprire una finestra, rifare il solaio, recuperare la terrazza. Lo dice il Comune, con le norme del piano.
Zona A e piani di recupero — che cosa dicono le norme
DECRETO MINISTERIALE 2 aprile 1968, n. 1444. L’articolo 2 definisce zone territoriali omogenee di tipo A:
«le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale»
LEGGE 5 agosto 1978, n. 457, «Norme per l’edilizia residenziale». In sintesi: l’articolo 27 permette ai Comuni di individuare le zone in cui, per il degrado, conviene recuperare il patrimonio edilizio esistente; l’articolo 28 regola i piani di recupero per immobili, isolati e aree.
La casa può essere vincolata?
Sì, capita. Un palazzetto con portale in pietra leccese o una casa accanto a una chiesa possono avere un vincolo culturale. Può esserci anche un vincolo paesaggistico sull’area.
Il vincolo culturale si cerca nei registri immobiliari e presso la Soprintendenza. Se c’è, la vendita va denunciata al Ministero, e il Ministero (o, in certi casi, la Regione o un altro ente territoriale) può comprare al posto tuo allo stesso prezzo. Come funziona lo spieghiamo nella guida sulla prelazione artistica e i suoi termini.
Artt. 59 e 60 del codice dei beni culturali — che cosa dicono
DECRETO LEGISLATIVO 22 gennaio 2004, n. 42, «Codice dei beni culturali e del paesaggio».
L’articolo 59, comma 1:
«Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o, limitatamente ai beni mobili, la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero.»
L’articolo 60, comma 1, in sintesi: il Ministero o, nei casi previsti, la regione o gli altri enti pubblici territoriali possono acquistare in via di prelazione i beni culturali venduti, al medesimo prezzo stabilito nell’atto.
Che cosa si controlla su muri, corti e passaggi?
Le case a corte del Salento sono spesso attaccate l’una all’altra. Si dividono muri, scale, pozzi, cortili e passaggi.
Il muro che divide due edifici si presume comune, come dice l’art. 880 del codice civile, salvo prova contraria. Questo conta per i lavori: su un muro comune non si fa tutto da soli.
Poi ci sono le servitù: il vicino che passa nella corte per arrivare a casa sua, lo scarico che attraversa il tuo terreno, la finestra che affaccia sul cortile. Vanno cercate negli atti di provenienza e guardate sul posto.
Art. 880 del codice civile — che cosa dice
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».
L’articolo 880, primo comma:
«Il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto.»
Catasto e livelli: che cosa manca spesso?
Nell’atto di vendita di un fabbricato vanno indicati i dati catastali, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione che corrispondono allo stato di fatto. Lo chiede l’art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (norme sui registri immobiliari), a pena di nullità.
Nelle case antiche la planimetria spesso non c’è o è vecchissima. Serve un tecnico che la aggiorni prima dell’atto. I dettagli sono nella guida sulla conformità catastale al rogito.
Nel Salento, poi, capita di trovare in visura la parola «livello». È un vecchio diritto simile all’enfiteusi. Va capito e, se serve, affrancato: lo spieghiamo nella guida sull’affrancazione del livello in Puglia.
Art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 — che cosa dice
LEGGE 27 febbraio 1985, n. 52, comma 1-bis inserito dal decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78.
In sintesi: gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetrie sono conformi allo stato di fatto (o un’attestazione di un tecnico).
Esempio
Andrea e Maria Luisa vivono a Napoli e vogliono comprare una casa a corte nel centro storico di Specchia, da ristrutturare. Il prezzo concordato con il venditore, Domenico, è di 60.000 euro.
Prima del preliminare incaricano un geometra del posto. Il tecnico trova la planimetria catastale del primo impianto e scopre che la stanza sul lastrico è stata costruita dopo, senza titolo. Dalla visura risulta anche un livello mai affrancato. Il muro verso la casa accanto è in comune.
Il preliminare prevede che Domenico sistemi la stanza sul lastrico e affranchi il livello prima dell’atto. Andrea e Maria Luisa chiedono al Comune che cosa permette il piano di recupero per il solaio.
Cosa fare in pratica
- Incarica un tecnico del posto prima di firmare qualunque proposta o preliminare.
- Chiedi al Comune i titoli edilizi e le norme del centro storico o del piano di recupero.
- Controlla se ci sono vincoli culturali o paesaggistici.
- Guarda muri, corti, scarichi e passaggi comuni, e leggi gli atti di provenienza.
- Verifica planimetria catastale e visura, compresa la presenza di livelli.
Domande frequenti
Una casa antica senza licenza edilizia è abusiva?
Non necessariamente. Se è stata costruita quando il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si ricava dal catasto di primo impianto o da altri documenti, come prevede l’art. 9-bis del testo unico edilizia. Restano da controllare i lavori fatti dopo.
Il muro in comune con il vicino è davvero comune?
Il muro che divide due edifici si presume comune, secondo l’art. 880 del codice civile. È una presunzione: gli atti o altri segni possono dimostrare il contrario.
Serve la planimetria catastale anche per una casa molto vecchia?
Sì. L’atto deve citare le planimetrie e dichiararne la conformità allo stato di fatto, a pena di nullità. Se manca o è superata, un tecnico la deposita o la aggiorna prima della firma.
Stai per comprare una casa in un centro storico del Salento? Scrivici i dati essenziali: ti rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Nomi, cifre e date sono inventati. Questo articolo informa in generale e non è un parere sul tuo caso: per quello servono i documenti.
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