Versione 1 del 30/09/2026
In breve. Una casa con una domanda di condono presentata e mai definita si può vendere, ma solo se nell’atto ci sono gli estremi della domanda e dei versamenti richiesti dalla legge. Il problema vero, di solito, è un altro: sapere che cosa c’è davvero nel fascicolo del Comune e se la banca dell’acquirente concede il mutuo.
La situazione
Renato ha una casa al mare a Castel Volturno, sul litorale Domizio. L’ha ereditata dal padre, che l’aveva costruita senza licenza e poi aveva presentato una domanda di condono negli anni Ottanta.
Il condono è una sanatoria straordinaria: la legge ha permesso, entro certi termini, di chiedere la regolarizzazione di opere abusive pagando una somma chiamata oblazione.
Ludovica vuole comprare la casa per le vacanze e chiede un mutuo. Renato ha in mano solo una vecchia ricevuta e qualche bollettino. Nessuno sa se il Comune abbia mai deciso sulla domanda.
Il problema che nessuno aveva visto
Renato pensava che bastasse dire «c’è il condono». Non è così.
La casa di Renato era stata costruita prima del 1985. Per questi edifici vale l’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (prima legge sul condono). Se il condono non è concluso, in atto servono la copia della domanda con gli estremi della presentazione e gli estremi dei versamenti delle prime due rate dell’oblazione. Senza questi dati l’atto è nullo.
Per le case iniziate dopo il 17 marzo 1985 la regola è nell’art. 46 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia): il venditore deve dichiarare gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, altrimenti l’atto è nullo.
Quando il notaio ha chiesto i documenti, è emerso il nodo: la ricevuta di Renato riportava un numero di protocollo, ma mancava la prova di uno dei versamenti. E la planimetria allegata alla domanda non corrispondeva del tutto alla casa di oggi: negli anni era stata chiusa una veranda.
Art. 40 della legge n. 47 del 1985 — domande di condono e atti
LEGGE 28 febbraio 1985, n. 47, «Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie».
In sintesi, il secondo comma: gli atti tra vivi su edifici sono nulli se non riportano gli estremi della licenza o concessione o della concessione in sanatoria, oppure se non vi è allegata la copia della domanda di sanatoria con gli estremi dell’avvenuta presentazione e non sono indicati gli estremi del versamento delle prime due rate dell’oblazione.
Art. 46 del testo unico edilizia — nullità degli atti
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».
L’articolo 46, comma 1:
«Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.»
Come si è risolto
Primo passo: il fascicolo in Comune. Il tecnico di Renato ha presentato all’ufficio condono di Castel Volturno una richiesta di accesso agli atti. Ha ottenuto la copia completa della domanda, con timbro e numero di protocollo, e l’elenco dei versamenti registrati.
Secondo passo: i versamenti. Il versamento che mancava fra le carte di Renato risultava nel fascicolo. Il tecnico ne ha ottenuto copia. Così gli estremi richiesti dalla legge potevano essere scritti in atto.
Terzo passo: la veranda. La veranda chiusa dopo la domanda non era coperta dal condono. Renato l’ha fatta riportare com’era, con l’assistenza del tecnico. La casa venduta corrisponde così a quella descritta nella domanda. Su questo punto torna utile la guida sulla conformità urbanistica e lo stato legittimo.
Quarto passo: la banca. La banca di Ludovica ha mandato il suo perito, che ha esaminato domanda, versamenti e stato dei luoghi. Il mutuo è stato concesso. Non è scontato: ogni banca ha le sue regole sugli immobili con condono non definito, e va chiesto prima del preliminare.
Quinto passo: l’atto. Nell’atto sono stati riportati gli estremi della domanda e dei versamenti, con la copia della domanda allegata. Ludovica è stata informata per iscritto che il procedimento in Comune non è ancora concluso e che potrebbero essere chieste integrazioni o somme ulteriori. Le parti hanno regolato nel contratto chi se ne fa carico.
Perché il litorale Domizio richiede più attenzione?
Sul litorale Domizio capita di trovare case con una domanda di condono presentata molti anni fa e mai definita. Spesso chi vende non ha più tutte le carte, perché la casa è passata per eredità o per più vendite.
Vicino al mare può esserci anche un vincolo paesaggistico, che rende il fascicolo più complesso e va controllato insieme al condono. Se ne parla nella guida sul vincolo paesaggistico nei 300 metri dal mare.
Per questo, sulla costa domiziana, il fascicolo del Comune si legge sempre prima del preliminare, non dopo.
Se ti trovi nella stessa situazione
- Chiedi subito la copia del fascicolo di condono al Comune, con un tecnico: domanda, planimetrie, versamenti, eventuali richieste di integrazione.
- Confronta la casa di oggi con quella della domanda. Tutto ciò che è stato fatto dopo non è coperto dal condono e va regolarizzato o rimosso prima della vendita.
- Se chi compra ha bisogno di un mutuo, parla con la banca prima del preliminare e porta la documentazione del condono.
Cosa fare in pratica
- Il venditore raccoglie ricevute, bollettini e numero di protocollo della domanda.
- Il tecnico chiede l’accesso agli atti all’ufficio condono del Comune.
- Il notaio verifica che ci siano tutti gli estremi che la legge richiede in atto.
- Nel preliminare si scrive lo stato del procedimento e chi paga eventuali somme future.
- Se c’è un vincolo paesaggistico, il tecnico lo verifica insieme al fascicolo di condono.
Domande frequenti
Si può vendere una casa con un condono non ancora concluso?
Sì, se in atto ci sono gli estremi della domanda di condono e dei versamenti richiesti dalla legge, con la copia della domanda. Senza questi dati l’atto è nullo.
Chi compra rischia qualcosa se il Comune non ha ancora deciso?
Il procedimento continua dopo la vendita. Il Comune può chiedere integrazioni o somme, oppure respingere la domanda. Per questo nel contratto si scrive chi si fa carico di questi rischi.
Le modifiche fatte dopo la domanda di condono sono coperte?
No. Il condono copre le opere descritte nella domanda. Ciò che è stato fatto dopo va regolarizzato con le procedure ordinarie, se possibile, oppure rimosso.
Hai una casa con un condono mai concluso? Scrivici i dati essenziali: ti rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Nomi, cifre e date sono inventati. Questo articolo informa in generale e non è un parere sul tuo caso: per quello servono i documenti.
Scopri di più da Notaio Marco Fiorentino | Napoli
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.