Pubblicato il 27 ottobre 20267 minuti di lettura
Versione 1 del 27/10/2026
In breve: in Campania il bed and breakfast si fa in una parte della casa in cui si vive, con al massimo quattro camere e otto posti letto, e non cambia la destinazione d’uso dell’appartamento. Prima di partire, però, vanno controllati tre documenti: l’atto con cui avete comprato, il regolamento di condominio e la regolarità della casa.
Nello Studio ci arriva spesso la stessa idea: «i figli sono andati via, abbiamo due camere libere, facciamo un B and B». È un progetto ragionevole. Ma la legge regionale distingue fra formule che si somigliano, e sbagliare formula vuol dire sbagliare adempimenti.
Bed and breakfast, affittacamere, casa vacanze: non sono la stessa cosa
Bed and breakfast. Alloggio e prima colazione offerti da una famiglia in una parte della propria abitazione: al massimo quattro camere e otto posti letto. Chi gestisce deve avere lì la residenza o il domicilio stabile. Lo regola la legge regionale Campania 10 maggio 2001, n. 5.
Legge regionale Campania n. 5 del 2001: il bed and breakfast
Legge regionale 10 maggio 2001, n. 5, «Disciplina dell’attività di Bed and Breakfast», nel testo modificato fino alla legge regionale 5 luglio 2023, n. 11.
Con parole nostre, art. 1: il B and B è l’offerta di alloggio e prima colazione da parte di un nucleo familiare, in una parte della propria abitazione, per non più di quattro camere e otto posti letto. Può essere svolto anche in forma imprenditoriale. Il soggiorno dell’ospite non supera trenta giorni consecutivi.
L’art. 1, comma 5, dopo la modifica del 2023:
«L’esercizio dell’attività di cui al comma 1 non costituisce cambio di destinazione d’uso dell’immobile e comporta, per i titolari dell’abitazione, l’obbligo di residenza o di stabile domicilio nella stessa.»
Legge regionale n. 5 del 2001 sul sito della Regione Campania
Legge regionale n. 11 del 2023 sul sito SURAP della Regione Campania
Affittacamere. Non più di sei camere e dodici posti letto, in non più di due appartamenti dello stesso stabile, ognuno con i suoi bagni. Non è legato alla casa in cui si vive. Casa e appartamento per vacanze. L’appartamento intero dato ai turisti senza servizi di tipo alberghiero, per al massimo novanta giorni. Il proprietario che ne ha fino a tre in regione può gestirli senza impresa. Entrambi sono regolati dalla legge regionale Campania 24 novembre 2001, n. 17.
Legge regionale Campania n. 17 del 2001: affittacamere e case vacanze
Legge regionale 24 novembre 2001, n. 17, «Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere», testo coordinato alla legge regionale 5 luglio 2023, n. 11.
Art. 2, comma 1:
«Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere, con un massimo di dodici posti letto, gestite da privati, ubicate in non più di due appartamenti situati nello stesso stabile, purché singolarmente dotati di servizi igienici.»
Art. 3, comma 1:
«Sono case e appartamenti per vacanze le case e gli appartamenti dati in locazione ai turisti, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero, ma con obbligo di recapito referente ospiti, per una permanenza massima di novanta giorni.»
Per entrambi i locali devono rispettare le prescrizioni edilizie e igienico-sanitarie dei regolamenti comunali (art. 2, comma 2, e art. 3, comma 2).
Testo coordinato della legge regionale n. 17 del 2001 (Regione Campania, PDF)
Poi c’è la locazione breve: la casa intera affittata fino a trenta giorni, da privati, con al più biancheria e pulizie, senza colazione. È un contratto di affitto, non una struttura ricettiva. Le regole di chi compra per questo scopo le spieghiamo in affitti brevi nel 2026.
La destinazione d’uso
Per il B and B la legge regionale è chiara: la casa resta un’abitazione. Non serve cambiare la destinazione d’uso. È la differenza più grande rispetto a chi vorrebbe trasformare un ufficio o un deposito in camere per gli ospiti: lì il cambio d’uso serve, e si verifica con il tecnico. Ne parliamo in da ufficio ad abitazione.
Resta il fatto che la casa deve essere regolare. Una veranda chiusa senza titolo o un bagno in più non in planimetria diventano un problema al primo controllo.
Che cosa guardare nel vostro atto d’acquisto
L’atto con cui avete comprato dice molte cose che di solito non si rileggono. Nello Studio lo guardiamo con queste domande:
- Chi è il titolare. La legge chiede la residenza o il domicilio stabile ai «titolari dell’abitazione». Se la casa è in comproprietà, o c’è un usufruttuario, bisogna capire chi gestisce e chi abita.
- Com’è descritta la casa. Vani, piano, dati catastali e planimetria devono corrispondere allo stato reale.
- Quali patti richiama. Il regolamento di condominio, servitù, vincoli particolari: se l’atto li richiama, valgono per voi.
Il condominio
Qui si ferma più di un progetto. Un regolamento contrattuale, cioè accettato da tutti i proprietari, può vietare di destinare gli appartamenti a «casa di alloggio», e la Cassazione ha deciso che quel divieto comprende anche il bed and breakfast. Per chi ha comprato dopo, il divieto conta se è trascritto o richiamato nel suo atto.
Cassazione, 4 febbraio 2025, n. 2770: che cosa ha deciso
Corte di cassazione, sezione seconda civile, ordinanza depositata il 4 febbraio 2025, n. 2770. Sezione semplice: non chiude eventuali contrasti.
Il principio, con parole nostre: la clausola del regolamento contrattuale che vieta la destinazione a «casa di alloggio» comprende il bed and breakfast, che è una struttura ricettiva a conduzione familiare. Il divieto deve essere chiaro ed esplicito e, verso chi non lo ha accettato, deve essere trascritto.
Scheda dell’ordinanza n. 2770/2025
Testo ufficiale non ancora riscontrato: letto su un sito che riproduce le pronunce.
Un regolamento approvato solo a maggioranza, invece, non può vietarvi l’attività dentro casa vostra. Può regolare l’uso delle parti comuni: portone, ascensore, orari. Il testo si chiede all’amministratore. Le differenze fra i due tipi di regolamento sono spiegate in regolamento assembleare o contrattuale.
Un esempio
Maria Luisa e Alessandro vivono in un appartamento a Materdei, comprato nel 2015 in comunione. Vogliono aprire un B and B con due camere. Maria Luisa ha la residenza lì, Alessandro anche: il requisito c’è. L’atto d’acquisto richiama il regolamento di condominio, che vieta solo «attività rumorose e depositi di merci». Non c’è un divieto di attività ricettiva.
Il controllo però trova un bagno ricavato da un ripostiglio, che non c’è nella planimetria catastale. Prima di aprire, il tecnico verifica se quel bagno era stato autorizzato e aggiorna la planimetria. Poi partono la comunicazione al Comune e i codici.
Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Decidete la formula: B and B se vivete in casa e offrite la colazione; affittacamere o casa vacanze negli altri casi.
- Rileggete il vostro atto d’acquisto e chiedete all’amministratore il regolamento di condominio.
- Fate verificare a un tecnico che la casa corrisponda ai titoli edilizi e alla planimetria.
- Se c’è un dubbio sul regolamento, mandatelo allo Studio: controlliamo se è trascritto e che cosa vieta.
- Solo dopo: comunicazione al Comune, codice unico regionale (CUSR) e codice identificativo nazionale (CIN).
Domande frequenti
Per aprire un B and B a Napoli devo cambiare la destinazione d’uso?
No. In Campania la legge regionale dice che il B and B non costituisce cambio di destinazione d’uso: la casa resta un’abitazione.
Devo abitare nella casa in cui faccio il B and B?
Sì. Dal 2023 la legge regionale chiede ai titolari dell’abitazione la residenza o il domicilio stabile nella casa.
Quante camere posso avere?
Nel B and B al massimo quattro camere e otto posti letto. Con più camere si parla di affittacamere, che ha regole diverse.
Il condominio può impedirmelo?
Sì, se un regolamento accettato da tutti i proprietari vieta la destinazione a casa di alloggio o ad attività ricettive, e il divieto vale per voi perché è trascritto o richiamato nel vostro atto.
Fonti
- Regione Campania, legge regionale 10 maggio 2001, n. 5, sul bed and breakfast
- Regione Campania, legge regionale 24 novembre 2001, n. 17, testo coordinato (PDF)
- Regione Campania, sportello SURAP: legge regionale 5 luglio 2023, n. 11
- Regione Campania, sportello SURAP: che cosa sono gli affitti brevi
- Corte di cassazione, sezione seconda civile, ordinanza 4 febbraio 2025, n. 2770
- Ministero del turismo, domande frequenti sulla Banca dati delle strutture ricettive (CIN)
Vedi anche
- Affitti brevi, B and B e cessione d’azienda: locazione o impresa
- Il regolamento di condominio: assembleare o contrattuale
- Conformità catastale e regolarità urbanistica: che cosa controlla il notaio
- Da ufficio ad abitazione: le regole dopo il Salva Casa
State pensando di aprire un B and B in casa vostra? Mandateci l’atto d’acquisto e il regolamento: vi diciamo che cosa controllare. Potete chiedere un preventivo di massima oppure prenotare una Consulenza online, scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiamare il +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.
Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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