Pubblicato il 12 ottobre 2026Aggiornato il 17 ottobre 202610 minuti di lettura
Versione 1 del 12/10/2026
In breve: se un privato vende un terreno edificabile, chi compra paga l’imposta di registro del 9 per cento più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Se vende un’impresa, si applica l’IVA al 22 per cento e le altre tre imposte sono fisse, 200 euro ciascuna. Chi vende, se è un privato, paga sempre le imposte sul guadagno, anche dopo molti anni. Dal 1° gennaio 2027 le regole su registro, ipotecaria e catastale passano in un nuovo testo unico.
Nello Studio la prima domanda che facciamo è: chi vende, un privato o un’impresa? Da lì dipende quasi tutto il conto.
Quando un terreno è edificabile per il fisco
Per le imposte conta lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se la Regione non l’ha ancora approvato e anche se mancano i piani attuativi: art. 36, comma 2, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223 (misure fiscali urgenti).
Art. 36, comma 2, del decreto-legge n. 223 del 2006 — che cosa dice
DECRETO-LEGGE 4 luglio 2006, n. 223, «Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrasto all’evasione fiscale».
In sintesi, con parole nostre: ai fini fiscali un’area è edificabile se lo prevede lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche prima dell’approvazione regionale e prima dei piani attuativi.
Il documento che lo dice è il certificato di destinazione urbanistica. Va allegato all’atto, altrimenti l’atto è nullo, e vale un anno se nel frattempo il piano non è cambiato (art. 30 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia)).
Art. 30 del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)».
In sintesi, con parole nostre: gli atti che trasferiscono terreni sono nulli se non hanno allegato il certificato di destinazione urbanistica. Il Comune lo rilascia entro trenta giorni e vale un anno, se nel frattempo il piano non cambia.
Chi vende è un privato
L’atto non ha IVA. Chi compra paga l’imposta di registro del 9 per cento sul valore del terreno, mai meno di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. È la regola dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), nella misura fissata dal 2014 dall’art. 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (federalismo fiscale municipale).
Testo unico imposta di registro, art. 1 della Tariffa — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».
In sintesi, con parole nostre: l’art. 1 della Tariffa, parte prima, fissa l’imposta di registro sui trasferimenti di immobili; per i terreni edificabili venduti fuori dal campo IVA è il 9 per cento, con un minimo di 1.000 euro. Si applica agli atti firmati fino al 31 dicembre 2026.
Art. 10 del decreto legislativo n. 23 del 2011 — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23, «Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale».
In sintesi, con parole nostre: dal 1° gennaio 2014 ha riscritto l’art. 1 della Tariffa del registro, con l’aliquota del 9 per cento e il minimo di 1.000 euro, e ha fissato a 50 euro ciascuna ipotecaria e catastale per questi atti.
Sui terreni il prezzo-valore, che per le case fa pagare sulla rendita catastale, non si applica.
Chi vende è un’impresa
Restano fuori dall’IVA solo le cessioni di terreni non edificabili (art. 2, terzo comma, lettera c), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (legge IVA)). Quindi un’impresa che vende un terreno edificabile applica l’IVA al 22 per cento. Registro, ipotecaria e catastale diventano fisse, 200 euro ciascuna: è la regola dell’alternatività fra IVA e registro (art. 40 del testo unico dell’imposta di registro).
Art. 2 della legge IVA — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 ottobre 1972, n. 633, «Istituzione e disciplina dell’imposta sul valore aggiunto».
In sintesi, con parole nostre: l’art. 2 dice che cosa è cessione di beni ai fini IVA; il terzo comma, lettera c), esclude le cessioni di terreni non edificabili. Le cessioni di terreni edificabili fatte da imprese, quindi, sono soggette a IVA.
Art. 40 del testo unico imposta di registro — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».
In sintesi, con parole nostre: gli atti che riguardano operazioni soggette a IVA pagano il registro in misura fissa. È la cosiddetta alternatività fra IVA e registro.
Per un costruttore l’IVA di solito si recupera con la detrazione, mentre il 9 per cento di registro resta un costo. Ma l’IVA va anticipata e la detrazione dipende da chi compra: il consiglio che diamo è di farla confermare dal commercialista prima del preliminare.
Il guadagno di chi vende
Per il privato che vende un terreno edificabile la plusvalenza, cioè la differenza fra prezzo e costo, si tassa sempre: anche se il terreno è suo da trent’anni e anche se l’ha ereditato (art. 67, comma 1, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (testo unico delle imposte sui redditi)). Per i terreni agricoli la regola è diversa, e ne parliamo nella guida su come si vende un terreno.
Art. 67, comma 1, lettera b), del testo unico imposte sui redditi — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 22 dicembre 1986, n. 917, «Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi».
In sintesi, con parole nostre: fra i redditi diversi ci sono le plusvalenze dalla vendita dei terreni edificabili secondo gli strumenti urbanistici, senza limiti di tempo dall’acquisto e anche se il terreno è stato ereditato.
Il costo di partenza è il prezzo di acquisto rivalutato, o il valore dichiarato in successione (art. 68). Di regola si paga a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria (art. 17).
C’è una strada per ridurla: la rideterminazione del valore. Chi possedeva il terreno al 1° gennaio 2026 può farlo stimare con una perizia giurata e pagare un’imposta sostitutiva del 18 per cento sul valore di perizia, entro il 30 novembre 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026), art. 1, comma 144, che rinvia all’art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448). Il valore di perizia diventa il nuovo costo. Attenzione però: vale anche come valore minimo per registro, ipotecaria e catastale.
Legge di bilancio 2026, art. 1, comma 144 — che cosa dice
LEGGE 30 dicembre 2025, n. 199, «Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2026 e bilancio pluriennale per il triennio 2026-2028».
In sintesi, con parole nostre: riapre la rideterminazione del valore dei terreni posseduti al 1° gennaio 2026, con perizia giurata e imposta sostitutiva del 18 per cento da versare entro il 30 novembre 2026.
Art. 7 della legge n. 448 del 2001 — che cosa dice
LEGGE 28 dicembre 2001, n. 448, «Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2002)».
In sintesi, con parole nostre: è la regola base della rideterminazione del valore dei terreni. Con una perizia giurata e il pagamento di un’imposta sostitutiva, il valore stimato prende il posto del costo di acquisto nel calcolo della plusvalenza.
Se poi si vende a un prezzo più basso della perizia, il beneficio non si perde: lo ha stabilito la Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 31 gennaio 2020, n. 2321. Sono Sezioni Unite, quindi il contrasto su questo punto è chiuso.
Cassazione, sezioni unite, 31 gennaio 2020, n. 2321 — che cosa ha deciso
Sentenza della Corte di cassazione, sezioni unite civili, 31 gennaio 2020, n. 2321.
Sezioni Unite: chiude il contrasto.
Il principio, con parole nostre: chi ha rideterminato il valore del terreno non perde il beneficio se poi lo vende a un prezzo più basso del valore di perizia.
Testo ufficiale non ancora riscontrato.
Che cosa cambia dal 2027
Fino al 31 dicembre 2026 si applica il testo unico dell’imposta di registro del 1986. Dal 1° gennaio 2027 lo sostituisce il decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti), la cui applicazione è stata rinviata a quella data dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200. Riunisce registro, ipotecaria e catastale, successioni e donazioni, bollo.
Testo unico dei tributi indiretti — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».
In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo registro, ipotecaria e catastale, successioni e donazioni e bollo. Prende il posto del D.P.R. 131/1986 dal 1° gennaio 2027.
Decreto-legge n. 200 del 2025 — che cosa dice
DECRETO-LEGGE 31 dicembre 2025, n. 200, «Disposizioni urgenti in materia di termini normativi».
In sintesi, con parole nostre: è il decreto «milleproroghe» di fine 2025. Fra le proroghe, sposta al 1° gennaio 2027 l’applicazione dei nuovi testi unici tributari.
Che cosa succede a chi firma il preliminare nel 2026 e il rogito nel 2027? Le regole di passaggio si leggono nel nuovo testo, caso per caso: per questo, su ogni vendita a cavallo dell’anno, rifacciamo il conto prima della firma e lo scriviamo nel preventivo. Anche le regole IVA sono state riunite in un testo unico (decreto legislativo 19 gennaio 2026, n. 10): nell’atto si cita la norma vigente quel giorno.
Testo unico IVA — che cosa dice
DECRETO LEGISLATIVO 19 gennaio 2026, n. 10, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta sul valore aggiunto».
In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo le regole dell’IVA, oggi sparse nel D.P.R. 633/1972 e in altre leggi.
Un esempio con i numeri
Luca, costruttore, valuta due lotti edificabili da 300.000 euro in provincia di Napoli.
- Il lotto di Renato, privato: registro al 9 per cento, cioè 27.000 euro, più 100 euro di ipotecaria e catastale. Nessuna IVA.
- Il lotto della società di Andrea: IVA al 22 per cento, cioè 66.000 euro, più 600 euro di imposte fisse. Se Luca può detrarre l’IVA, il costo definitivo scende alle sole imposte fisse, ma quei 66.000 euro vanno pagati subito.
Renato, dal canto suo, possedeva il terreno al 1° gennaio 2026: con una perizia a 300.000 euro, la rideterminazione gli costerebbe 54.000 euro di imposta sostitutiva. Se convenga rispetto alla plusvalenza ordinaria lo dice il suo commercialista, con il costo vero del terreno davanti.
Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).
Nomi e cifre sono inventati.
Cosa fare in pratica
- Chiedete subito il certificato di destinazione urbanistica: dice se il terreno è edificabile.
- Stabilite chi vende: privato o impresa. Cambiano IVA, registro e tempi di cassa.
- Se vendete da privati, fate calcolare al commercialista la plusvalenza e il confronto con la rideterminazione, prima del 30 novembre 2026.
- Se comprate come impresa, fate verificare la detrazione dell’IVA.
- Se il rogito cade nel 2027, chiedeteci di rifare il conto con il nuovo testo unico.
Domande frequenti
Il terreno ereditato è esente dalla plusvalenza?
Solo se non è edificabile. Per il terreno edificabile la plusvalenza si tassa anche se è arrivato per successione; il costo di partenza è il valore dichiarato nella dichiarazione di successione.
Se compro da un’impresa pago meno imposte?
Dipende da chi compra. Un’impresa che può detrarre l’IVA alla fine sopporta solo le imposte fisse; un privato invece paga l’IVA al 22 per cento e non la recupera.
Posso ancora fare la rideterminazione del valore nel 2026?
Sì, se possedevate il terreno al 1° gennaio 2026: perizia giurata e versamento dell’imposta sostitutiva del 18 per cento entro il 30 novembre 2026.
Fonti
- Art. 36 del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223 (normattiva.it)
- Testo unico dell’imposta di registro, D.P.R. 131/1986 (normattiva.it)
- Agenzia delle Entrate, circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E (def.finanze.it)
- Art. 2 della legge IVA, D.P.R. 633/1972 (normattiva.it)
- Artt. 17, 67 e 68 del testo unico delle imposte sui redditi (normattiva.it)
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 144 (normattiva.it)
- Federnotizie, La rideterminazione del valore dei terreni edificabili o agricoli, 13 febbraio 2026
- Decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123, testo unico dei tributi indiretti (normattiva.it)
Vedi anche
- Vendere un terreno: certificato urbanistico, prelazione agraria e plusvalenza
- Il certificato di destinazione urbanistica, passo per passo
- Situazione frequente: il terreno edificabile ereditato a Giugliano e la perizia
- Cessione di cubatura: come si fa e come si tassa
Dovete vendere o comprare un terreno edificabile? Chiedete un preventivo di massima oppure una Consulenza online. Potete scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiamare il +39 352 273 7467. Gli atti si firmano nello Studio a Napoli, Via Cuma 6.
Il contenuto ha finalità informativa: non è un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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