Donare ai figli una casa che sta a Roma, firmando a Napoli

Pubblicato il 16 ottobre 2026 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 5 minuti di lettura

In breve: sì, una casa che si trova a Roma può essere donata ai figli con un atto ricevuto dal notaio a Napoli. Il limite della legge notarile riguarda il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non il luogo dell’immobile. La donazione richiede l’atto pubblico e la presenza di due testimoni, e i figli devono accettare, di persona o con una procura. Tra genitori e figli l’imposta di donazione si paga solo sulla parte che supera un milione di euro per ciascun figlio, ma le imposte ipotecaria e catastale sono comunque dovute. La trascrizione si esegue a Roma.

Dove si firma e dove si trascrive

Il notaio non può esercitare le proprie funzioni fuori del territorio della regione in cui ha sede (art. 27 legge 16 febbraio 1913, n. 89): per lo Studio, la Campania. È un limite sul luogo della firma. L’immobile donato può trovarsi ovunque in Italia: all’EUR, a Roma, come al Vomero.

Dopo la firma l’atto viene registrato e trascritto per via telematica presso l’ufficio di pubblicità immobiliare competente per il luogo dell’immobile, quindi a Roma, e la voltura catastale parte insieme.

La forma: atto pubblico e due testimoni

La donazione deve essere fatta per atto pubblico, a pena di nullità (art. 782 c.c.), con la presenza di due testimoni. Non basta una scrittura privata, nemmeno con le firme autenticate.

Serve anche l’accettazione di chi riceve: la donazione si perfeziona quando il donatario accetta, nello stesso atto o in un atto successivo (art. 782 c.c.). Un figlio che vive a Roma e non può venire può farsi rappresentare con una procura speciale, che deve però indicare il bene e la persona del donante (art. 778 c.c.): non esiste una «procura generica» per accettare donazioni.

Donare tutto o solo la nuda proprietà

Molti genitori scelgono di donare la nuda proprietà e di riservarsi l’usufrutto: così continuano ad abitare la casa o a percepirne l’affitto finché vivono, e alla loro morte i figli diventano pieni proprietari senza altri atti. Il valore donato – e quindi le imposte – si riduce in proporzione all’età di chi si riserva l’usufrutto.

Se i figli sono più di uno, conviene ragionare fin da subito sugli equilibri tra loro: la donazione a un figlio si terrà in conto nella futura successione, salvo diversa previsione nell’atto. È uno dei punti che si chiariscono nella prima Consulenza online.

Un esempio

Caso inventato, nomi e numeri di fantasia. Elena, 68 anni, vive a Roma, all’EUR, ed è proprietaria dell’appartamento in cui abita: valore fiscale 260.000 euro. Vuole donarlo in parti uguali ai figli Davide, che vive a Roma, e Sara, che lavora a Napoli, riservandosi l’usufrutto per restare in casa.

L’atto si riceve a Napoli: Sara è già lì, Elena e Davide prendono il treno per un giorno. Lo Studio prepara la bozza, controlla i registri immobiliari di Roma e il catasto, individua i due testimoni. Alla morte di Elena l’usufrutto si estinguerà da solo: basterà la voltura catastale, senza un nuovo atto.

E se poi la casa si vuole vendere

Una casa ricevuta per donazione si può vendere. Storicamente gli acquirenti e le banche guardavano con prudenza le provenienze donative, per il rischio che un erede legittimario agisse in riduzione. È una materia che negli ultimi anni è cambiata: prima di comprare o di vendere un immobile con provenienza donativa conviene farsi spiegare la situazione aggiornata sul caso concreto, con i documenti davanti.

Cosa fare in pratica

1. Metta insieme atto di provenienza, visura e planimetria catastale dell’immobile di Roma.
2. Decida che cosa donare: la piena proprietà o solo la nuda proprietà con riserva di usufrutto.
3. Elenchi le donazioni già fatte ai figli, per controllare la franchigia e gli equilibri tra fratelli.
4. Verifichi chi può essere presente il giorno della firma e chi darà una procura speciale.
5. Chieda il preventivo scritto con imposte e onorario di massima, voce per voce.
6. Dopo l’atto, controlli la visura catastale aggiornata.

Domande frequenti

Posso donare a Napoli una casa che si trova a Roma?
Sì. Il notaio riceve l’atto in Campania; l’immobile può trovarsi in qualsiasi parte d’Italia. La trascrizione viene poi eseguita a Roma.

Servono davvero due testimoni?
Sì. La donazione si fa per atto pubblico con due testimoni, a pena di nullità.

Mio figlio può accettare con una procura?
Sì, ma la procura deve indicare il bene donato e la persona del donante: una procura generica non basta.

Quanto si paga donando ai figli?
L’imposta di donazione del 4% scatta solo oltre un milione di euro per ciascun figlio; restano dovute ipotecaria e catastale, del 2% e dell’1%, salvo il caso della prima casa.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.

Fonti

• Art. 782 c.c., forma della donazione (Normattiva)
• Art. 778 c.c., mandato a donare (Normattiva)
• Art. 27 legge 89/1913, legge notarile (Normattiva)
• Imposta di successione e donazione, aliquote e franchigie (Agenzia delle Entrate)
• Consiglio Nazionale del Notariato

Vedi anche: casa a Roma con atto firmato a Napoli, eredità con immobili a Roma, comprare casa a favore di un terzo e il Glossario dello Studio.

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Vuole donare ai figli una casa che si trova a Roma? Chieda un preventivo o prenoti una Consulenza online. Può scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com, chiamare il +39 352 273 7467 o fissare un appuntamento.

Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.