Caso tipo, nomi di fantasia: il caso è ricostruito per spiegare le regole, non riguarda persone reali. È informazione generale, non un parere.
In breve: chi vende un terreno agricolo affittato a un coltivatore diretto deve prima offrirlo a lui, alle stesse condizioni. L’affittuario ha trenta giorni per decidere. Se la notifica manca, può riprendersi il fondo dal compratore entro un anno dalla trascrizione.
La situazione
Tre fratelli, Luisa, Carlo e Mauro, vivono tra Caserta e Roma e hanno ereditato un fondo di 60 ettari nel Tavoliere, vicino a Foggia, coltivato a grano duro. Da dodici anni il fondo è affittato a Giuseppe, coltivatore diretto, con un contratto firmato con l’assistenza delle organizzazioni agricole. Una società agricola della zona offre 1.500.000 euro (25.000 euro a ettaro, cifre di fantasia). Luisa ha chiesto allo Studio un chiarimento con una Consulenza online; la vendita si è poi firmata a Napoli, nel nostro Studio: il limite dell’art. 27 della legge 89/1913 riguarda il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non quello in cui si trovano i beni, e un fondo che sta nel Tavoliere si può quindi vendere davanti a un notaio di Napoli. Mauro, che in quei giorni non poteva muoversi da Roma, ha firmato con una procura speciale.
Il problema
I fratelli pensavano di poter scegliere liberamente il compratore. Ma il fondo è affittato a un coltivatore diretto che lo lavora da più di due anni: la legge gli riconosce il diritto di prelazione agraria (art. 8 legge 590/1965). E l’affitto non finisce con la vendita: il compratore subentra nel contratto fino alla scadenza (legge 203/1982).
La soluzione, passo per passo
- Controllo del contratto d’affitto. Durata, scadenza, eventuali accordi in deroga. Il contratto scadeva tra sei anni.
- Preliminare con la società. Firmato con la condizione che l’affittuario non eserciti la prelazione; caparra depositata presso il notaio.
- Notifica all’affittuario. Copia del preliminare inviata a Giuseppe con raccomandata con ricevuta di ritorno: prezzo, condizioni di pagamento, clausola che lo autorizza a comprare lui.
- Trenta giorni. Giuseppe aveva trenta giorni per esercitare la prelazione; se l’avesse fatto, avrebbe dovuto pagare il prezzo entro tre mesi, salvo diverso accordo. Dopo averci pensato, ha risposto per iscritto che non intendeva comprare.
- I confinanti. Il coltivatore diretto confinante ha una prelazione solo se sul fondo non ci sono affittuari coltivatori (art. 7 legge 817/1971). Qui c’era Giuseppe: nessuna notifica ai confinanti.
- Documenti per l’atto. Certificato di destinazione urbanistica del Comune, visure, eventuali contributi agricoli ancora vincolati al fondo, stato delle servitù di passaggio e dei pozzi.
- Atto di vendita. Nell’atto sono stati richiamati la notifica e la rinuncia di Giuseppe, allegata, e l’impegno della società a rispettare l’affitto fino alla scadenza.
Le imposte
La vendita di terreni agricoli sconta in generale l’imposta di registro al 15%. Coltivatori diretti, imprenditori agricoli professionali e società agricole con i requisiti di legge possono avere la “piccola proprietà contadina”, con registro e ipotecaria in misura fissa e catastale all’1% (art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009). La società compratrice aveva i requisiti e li ha dichiarati nell’atto, con l’impegno a coltivare il fondo per almeno cinque anni.
Il risultato
La vendita si è chiusa in tre mesi. Giuseppe continua a coltivare il fondo fino alla scadenza, pagando il canone al nuovo proprietario. Nessuno potrà contestare la vendita: la notifica è documentata.
Le imposte, in breve
- Con la piccola proprietà contadina (1.500.000 euro): registro 200 euro, ipotecaria 200 euro, catastale 1% = 15.000 euro. In tutto 15.400 euro.
- Senza agevolazione: registro 15% = 225.000 euro, più 50 + 50 euro di ipotecaria e catastale.
- Se la società smette di coltivare o rivende entro cinque anni: perde l’agevolazione e paga la differenza con le sanzioni.
- I tre fratelli: nessuna imposta sulla plusvalenza, perché il fondo è agricolo ed è stato ereditato (art. 67 TUIR).
- Fonte ufficiale sull’aliquota del 15% per i terreni agricoli: Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 23/2025.
Le imposte dipendono dal caso concreto: nel preventivo scritto le trovi voce per voce.
Cosa fare in pratica
- Prima di trattare, verifica chi coltiva il fondo e con quale contratto.
- Firma un preliminare completo e notificalo all’affittuario con raccomandata.
- Aspetta i trenta giorni prima dell’atto, anche se l’affittuario dice a voce che non compra.
- Chiedi il certificato di destinazione urbanistica in tempo: serve per l’atto.
Domande frequenti
Che cosa succede se non notifico?
L’affittuario può esercitare il riscatto: comprare il fondo dal nuovo proprietario allo stesso prezzo, entro un anno dalla trascrizione.
La prelazione vale anche per le donazioni?
No: riguarda le vendite a titolo oneroso.
Il compratore può mandare via l’affittuario?
No, deve rispettare il contratto fino alla scadenza, salvo un accordo diverso con l’affittuario.
Fonti
- Legge 26 maggio 1965 n. 590, art. 8 (Normattiva)
- Legge 14 agosto 1971 n. 817, art. 7 (Normattiva)
- Legge 3 maggio 1982 n. 203, contratti agrari (Normattiva)
- D.L. 30 dicembre 2009 n. 194, art. 2 (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate
Un altro caso pugliese: l’impresa di famiglia di Barletta e il patto di famiglia.
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