Comprare casa a favore di un terzo: come funziona

Aggiornato al 19/09/2026 – versione 1

In breve: con il contratto a favore di terzo chi compra (lo «stipulante») si accorda con il venditore perché la casa vada direttamente a un’altra persona, ad esempio un figlio o un nipote. Il terzo acquista il diritto per effetto del contratto; finché non dichiara di volerne profittare, lo stipulante può ancora revocare o modificare il beneficio.

Come funziona

La legge dice che è valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse (art. 1411 c.c.). Nel linguaggio della legge le parti sono tre:

• lo stipulante: chi fa il contratto e di solito paga, ad esempio la nonna;
• il promittente: chi si impegna verso il terzo, nella compravendita il venditore;
• il terzo: chi riceve il beneficio, ad esempio il nipote.

L’interesse dello stipulante può essere anche solo morale o familiare, come il desiderio di aiutare un nipote: è l’interpretazione comune. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione.

La dichiarazione di volerne profittare e la revoca

La stipulazione può essere revocata o modificata dallo stipulante finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare (art. 1411, secondo comma, c.c.). Per questo, quando si compra una casa a favore di un terzo, è prudente che il terzo intervenga nello stesso atto per dichiarare di volerne profittare, oppure lo faccia subito dopo con un atto dal notaio: così la situazione diventa stabile.

Se lo stipulante revoca, o il terzo rifiuta, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto (art. 1411, terzo comma, c.c.).

Il venditore può opporre al terzo le eccezioni fondate sul contratto dal quale il terzo deriva il suo diritto, ma non quelle fondate su altri rapporti tra lui e lo stipulante (art. 1413 c.c.). Esiste anche una regola speciale per le prestazioni da eseguire al terzo dopo la morte dello stipulante (art. 1412 c.c.): in quel caso il beneficio si può revocare anche con testamento.

Non è l’acquisto per persona da nominare

Le due figure si confondono spesso. Nel contratto per persona da nominare una parte si riserva la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal contratto (art. 1401 c.c.): chi viene nominato prende il posto di chi ha firmato, con diritti e obblighi. Nel contratto a favore di terzo, invece, lo stipulante resta parte del contratto e il terzo riceve soltanto il beneficio. Allo strumento della persona da nominare lo Studio dedicherà un articolo a parte.

Chi paga e le imposte

Quando lo stipulante paga il prezzo senza chiedere nulla in cambio al terzo, l’operazione realizza in genere una liberalità indiretta: il terzo si arricchisce senza un atto di donazione vero e proprio. Per le imposte, la legge sull’imposta di donazione prevede che l’imposta non si applica alle liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari, qualora per l’atto sia prevista l’imposta di registro in misura proporzionale o l’IVA (art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. 346/1990). Restano invece le imposte dovute sulla compravendita.

Gli aspetti fiscali e civili (agevolazioni prima casa, collazione tra eredi, tutela dei legittimari) dipendono dal caso concreto e vanno esaminati prima dell’atto.

Un esempio

Caso inventato. Rosa, nonna di Torino, vuole aiutare il nipote Luca, 22 anni, che studia all’università. Trova un monolocale da 120.000 euro e si accorda con il venditore: lei firma l’atto e paga il prezzo, ma la proprietà va direttamente a Luca. Luca interviene nello stesso atto e dichiara di volerne profittare, così la nonna non potrà più revocare il beneficio. Nell’atto si indica che il prezzo è pagato da Rosa.

Le regole del codice civile valgono in tutta Italia. Per un immobile in Campania, lo Studio a Napoli prepara l’atto nello stesso modo, verificando prima con la famiglia le conseguenze fiscali e successorie.

Cosa fare in pratica

1. Decidi chi deve diventare proprietario e se il terzo è maggiorenne: per un minore servono regole e autorizzazioni particolari.
2. Parlane con il notaio prima di firmare la proposta d’acquisto, così il preliminare è scritto nel modo giusto.
3. Prepara i documenti dello stipulante e del terzo e le prove dei pagamenti (bonifici, assegni).
4. Fai intervenire il terzo nell’atto per dichiarare di volerne profittare.
5. Valuta con il notaio le conseguenze per gli altri eredi e per le agevolazioni fiscali.

Domande frequenti

Il terzo deve firmare l’atto?
Non è necessario perché acquisti il diritto, ma finché non dichiara di volerne profittare lo stipulante può revocare o modificare il beneficio. Per questo conviene che intervenga nell’atto.

Che differenza c’è con l’acquisto per persona da nominare?
Nell’acquisto per persona da nominare chi viene nominato prende il posto di chi ha firmato, con diritti e obblighi. Nel contratto a favore di terzo lo stipulante resta parte e il terzo riceve il beneficio.

Se il terzo rifiuta, che cosa succede?
La prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che le parti abbiano voluto diversamente o lo imponga la natura del contratto.

Si paga l’imposta di donazione?
La liberalità collegata a un acquisto immobiliare soggetto a imposta di registro proporzionale o a IVA è esclusa dall’imposta di donazione. Restano le imposte della compravendita.

Fonti

• Art. 1411 c.c., contratto a favore di terzi (Normattiva)
• Art. 1412 c.c., prestazione al terzo dopo la morte dello stipulante (Normattiva)
• Art. 1413 c.c., eccezioni opponibili dal promittente al terzo (Normattiva)
• Art. 1401 c.c., contratto per persona da nominare (Normattiva)
• Art. 1 D.Lgs. 346/1990, testo unico dell’imposta sulle successioni e donazioni (Normattiva)

Vedi anche: quando i genitori pagano la casa del figlio, le liberalità indirette, donare senza atto di donazione, i documenti per il rogito e le Utilità dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.