Pubblicato il 12 ottobre 2026Aggiornato il 23 ottobre 20263 minuti di lettura
In breve: la permuta è lo scambio di un bene con un altro (art. 1552 del codice civile). Tra privati, per le case, significa un solo atto dal notaio invece di due vendite. Le imposte si pagano una sola volta, calcolate sul bene che fa pagare l’imposta più alta (art. 43 del testo unico sull’imposta di registro), e si può chiedere l’agevolazione prima casa se ci sono i requisiti.
Quando conviene
- Due famiglie che vogliono scambiarsi le case: una cerca più spazio, l’altra vuole ridurlo.
- Un proprietario di un terreno che lo cede a un costruttore in cambio di appartamenti da costruire.
- Parenti che si scambiano quote o immobili per sistemare la proprietà di famiglia.
Le imposte, spiegate semplici
Anche se i trasferimenti sono due, l’imposta di registro si paga una volta sola: si guarda quale dei due trasferimenti farebbe pagare di più e si applica quello. Tra privati, per le abitazioni, si può usare il prezzo-valore, cioè il valore catastale invece del valore di mercato. Le imposte ipotecaria e catastale, se si applica l’imposta di registro proporzionale, sono fisse.
Un esempio con i numeri
Numeri inventati. Anna dà a Bruno un bilocale con valore catastale di 90.000 euro; Bruno dà ad Anna un trilocale con valore catastale di 110.000 euro. Nessuno dei due ha i requisiti prima casa. Le due imposte sarebbero il 9% di 90.000 e il 9% di 110.000: si paga solo la più alta, 9.900 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Con due vendite separate si pagherebbero entrambe.
A cosa stare attenti
- I controlli sono doppi. Provenienza, ipoteche, regolarità urbanistica e catastale vanno verificate su tutti e due gli immobili.
- Il conguaglio. Se le case valgono in modo diverso, chi riceve la più cara paga la differenza in denaro, con mezzi tracciabili indicati nell’atto.
- I mutui. Se una casa ha un’ipoteca, va cancellata o accollata: la banca va coinvolta per tempo.
- Con il costruttore. Se in cambio si ricevono appartamenti ancora da costruire, servono le garanzie previste per chi compra case in costruzione e si applica l’IVA sulla parte del costruttore.
Cosa fare in pratica
- Raccogliete i documenti di tutte e due le case, come per due vendite.
- Stabilite per iscritto il valore di ciascuna e l’eventuale conguaglio.
- Verificate chi ha i requisiti prima casa: può cambiare il conto finale.
Domande frequenti
La permuta vale per la prima casa?
Sì, se chi riceve la casa ha i requisiti, come in una normale compravendita.
Si può fare anche con un’impresa?
Sì. In quel caso ciascun trasferimento segue il suo regime, IVA per l’impresa e registro per il privato.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
Fonti
Vedi anche: il prezzo-valore e comprare casa da costruire.
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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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