Aggiornato al 9 ottobre 2026 · versione 1
In breve: il box costruito con la cosiddetta legge Tognoli (legge 122/1989) nasce legato a un appartamento: è una sua «pertinenza». Dal 2012, se il box è su un’area privata, si può vendere anche da solo, ma chi lo compra deve legarlo a un’altra unità immobiliare nello stesso Comune. Se invece il box è su suolo comunale, la vendita separata è possibile solo se lo prevede la convenzione con il Comune o se il Comune la autorizza.
Perché questi box sono «speciali»
La legge Tognoli ha permesso di costruire parcheggi sotto i palazzi o al piano terra anche in deroga ai piani urbanistici, a condizione che servissero le abitazioni. In cambio, quel box porta con sé un vincolo: deve restare al servizio di un’unità immobiliare. Non è un box «libero» come gli altri.
Box su area privata: cosa si può fare
Prima del 2012 il box Tognoli su area privata non si poteva vendere separatamente dall’appartamento: l’atto era nullo. Il decreto semplificazioni (D.L. 5/2012) ha cambiato l’articolo 9, comma 5, della legge: oggi il box si può trasferire da solo, a due condizioni.
- Resta destinato a parcheggio, per sempre.
- Nell’atto diventa pertinenza di un’altra unità immobiliare che si trova nello stesso Comune.
In pratica: puoi vendere il box a un vicino che ha casa nel palazzo accanto, o a chiunque abbia un’abitazione o un ufficio in città. Non puoi venderlo come box «di investimento» a chi non ha nulla da collegarci.
Box su suolo comunale: decide il Comune
Molti parcheggi sono stati costruiti su aree del Comune, in concessione (comma 4 dello stesso articolo). Per questi la regola resta rigida: la vendita separata dall’appartamento è possibile solo se lo prevede la convenzione firmata con il Comune, oppure se il Comune autorizza quella specifica vendita. Senza, l’atto non si fa.
Un esempio
Caso inventato. Luisa abita al Vomero e ha un box Tognoli sotto il palazzo, su area privata, che non usa più. Il vicino del palazzo accanto vuole comprarlo. Si può fare: nell’atto il box diventa pertinenza dell’appartamento del vicino, che è a Napoli come il box. Se il box fosse su suolo comunale, prima bisognerebbe controllare la convenzione con il Comune o chiedere l’autorizzazione.
Cosa fare in pratica
- Recupera il titolo edilizio del box: da lì si capisce se è un box Tognoli e su quale area è stato costruito.
- Se è su suolo comunale, chiedi al Comune copia della convenzione.
- Prepara i dati catastali dell’unità a cui il box sarà legato: servono nell’atto.
- Fai queste verifiche prima della proposta, non la settimana del rogito.
Domande frequenti
Come capisco se il mio box è «Tognoli»?
Dal titolo edilizio e, spesso, dall’atto di acquisto: di solito richiamano la legge 122/1989 e il vincolo pertinenziale.
Posso comprare un box Tognoli se non ho casa in quel Comune?
Se il box è su area privata, serve un’unità immobiliare nello stesso Comune a cui legarlo. Senza, la vendita non si può fare in quel modo.
E i box normali, costruiti senza la legge Tognoli?
Si vendono liberamente, come qualsiasi immobile.
Fonti
Vedi anche: lo stato legittimo dell’immobile e i documenti per il rogito.
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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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