In breve
- La legge di bilancio 2025 (L. 207/2024) ha portato da uno a due anni il termine per vendere la vecchia “prima casa” quando si acquista una nuova abitazione agevolata prima di aver ceduto quella vecchia (comma 4-bis, Nota II-bis, art. 1 Tariffa I del TUR).
- L’interpello n. 297/2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce però che questa proroga non si applica al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (art. 7 della legge 448/1998), che resta legato al termine di un anno.
- Sono due istituti autonomi, nati per situazioni opposte: uno riguarda chi compra prima di vendere, l’altro chi vende prima di comprare.
- Chi punta al credito d’imposta deve quindi continuare a rispettare il vecchio termine di un anno, anche se ha più tempo per vendere la vecchia casa senza perdere l’agevolazione.
Dalla legge di bilancio 2025 in poi, molti nostri clienti sono convinti di avere “due anni per tutto” quando cambiano casa. In parte è vero, ma non sempre, e la differenza può costare qualche migliaio di euro. L’Agenzia delle Entrate, con l’interpello n. 297/2025, ha messo un punto fermo su un aspetto che genera confusione: il termine per non perdere l’agevolazione “prima casa” e il termine per avere diritto al credito d’imposta sul riacquisto sono due cose diverse, e non seguono la stessa proroga.
Cosa ha cambiato la legge di bilancio 2025 sul termine di rivendita?
La regola di base sulla “prima casa” prevede che, se compri una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa mentre possiedi già un’altra casa acquistata a sua volta con le agevolazioni, devi vendere quella vecchia entro un termine, pena la decadenza dai benefici sul nuovo acquisto. La legge di bilancio 2025 (L. 30 dicembre 2024, n. 207) ha allungato questo termine da uno a due anni, intervenendo sul comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del Testo Unico dell’imposta di registro. Una boccata d’ossigeno reale per chi, magari per motivi di famiglia o di lavoro, compra la nuova casa prima di riuscire a vendere quella vecchia in un mercato che non sempre va veloce come si vorrebbe.
Cosa dice l’interpello 297/2025 sul credito d’imposta per il riacquisto?
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, previsto dall’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, è un meccanismo diverso: spetta a chi vende un’abitazione già acquistata con le agevolazioni prima casa e, entro un anno da quella vendita, ne ricompra un’altra con gli stessi benefici. Il credito è pari all’imposta di registro (o all’IVA) pagata sul primo acquisto, e serve a evitare che chi cambia casa paghi due volte l’imposta sulla stessa “prima casa”. Con l’interpello 297/2025, l’Agenzia ha chiarito che l’estensione a due anni introdotta dalla legge di bilancio 2025 riguarda solo il comma 4-bis della Nota II-bis (il termine per non decadere dall’agevolazione quando compri prima di vendere), e non tocca affatto l’art. 7 della legge 448/1998, che resta ancorato al termine di un anno. I due istituti, spiega l’Agenzia, non sono simmetrici: regolano situazioni opposte (chi compra prima e chi vende prima) e restano autonomi anche nei termini.
Un esempio con le date, per capire la differenza
Immaginiamo due situazioni diverse. Nel primo caso, la signora Esposito compra una nuova prima casa a marzo 2026, pur avendo ancora la vecchia abitazione agevolata: grazie alla proroga della legge di bilancio 2025, avrà tempo fino a marzo 2028 (due anni) per vendere la vecchia casa senza perdere l’agevolazione sulla nuova. Nel secondo caso, il signor Russo vende per primo la sua prima casa a marzo 2026 e vuole beneficiare del credito d’imposta se ricompra un’altra prima casa: per avere diritto al credito, dovrà comprare la nuova abitazione entro marzo 2027, cioè entro un anno dalla vendita, non entro due. Se aspetta di più, pensando di avere lo stesso margine della signora Esposito, perde il diritto al credito d’imposta, anche se magari riesce comunque a comprare la nuova prima casa in tempo utile per altre agevolazioni.
Cosa fa il notaio, in concreto
- Verifica, prima di ogni atto, quale dei due meccanismi si applica al caso concreto: proroga del termine di rivendita o credito d’imposta sul riacquisto.
- Calcola l’eventuale credito d’imposta spettante e lo indica correttamente in atto, così da poterlo utilizzare in compensazione o come detrazione dall’imposta dovuta sul nuovo acquisto.
- Segnala per iscritto le scadenze da rispettare, per evitare che un termine sbagliato faccia perdere un beneficio a cui si avrebbe avuto diritto.
- Aiuta a pianificare l’ordine delle operazioni (vendere prima o comprare prima) quando c’è margine di scelta, valutando quale sequenza conviene di più nel caso specifico.
Per un quadro più ampio sulle regole della prima casa, comprese le altre situazioni in cui si può decadere dall’agevolazione, vedi anche l’articolo prima casa venduta prima dei 5 anni e la pagina sulle agevolazioni fiscali meno conosciute. Per una stima di massima delle imposte sul tuo caso, gli Strumenti notarili includono un simulatore prima casa.
Se vendo prima e ricompro dopo due anni, perdo solo il credito d’imposta o anche l’agevolazione prima casa?
Puoi comunque avere l’agevolazione prima casa sul nuovo acquisto, se ne hai i requisiti; a mancare è solo il credito d’imposta, che compensa l’imposta già pagata sul primo acquisto.
Il termine di due anni vale anche se compro casa con il mutuo?
Sì, il termine riguarda la vendita della vecchia abitazione, indipendentemente dal fatto che il nuovo acquisto sia finanziato con un mutuo.
Posso scegliere liberamente se vendere prima o comprare prima?
Quando la situazione lo consente sì, ed è utile valutarlo con il notaio prima di agire, perché la sequenza scelta determina quale termine e quale beneficio si applicano.
L’interpello 297/2025 ha valore generale o solo per chi lo ha presentato?
Le risposte a interpello vincolano in modo diretto solo l’Agenzia nei confronti di chi le ha richieste, ma esprimono l’orientamento ufficiale dell’Amministrazione finanziaria, di cui è prudente tenere conto in casi simili.
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Fonti per verificare
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025 — agenziaentrate.gov.it
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di bilancio 2025), commi sulle agevolazioni prima casa — normattiva.it
- Legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7 (credito d’imposta riacquisto prima casa) — normattiva.it
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa I, Nota II-bis (agevolazioni prima casa) — normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, segnalazione dell’interpello 297/2025 — notariato.it (Consiglio Nazionale del Notariato)
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