Cortile, sottotetto, piscina: quando il costruttore può tenerseli (e quando no)

📅 Pubblicato il 18 settembre 2026🔄 Aggiornato il 18 settembre 2026 — perché: verifica sui nuovi materiali di studio e sullo Studio CNN n. 24-2026/C (Commissione Studi Civilistici, 4 marzo 2026)

La lite condominiale più lunga che ci sia capitato di seguire non nasceva da un ascensore rotto né da una spesa contestata. Nasceva da una frase in un atto di vendita di trent’anni prima, con cui il costruttore si era «riservato la proprietà» di un pezzo di cortile. Nessuno sapeva più quale pezzo. Il tema è al centro di uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (Studio n. 24-2026/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 4 marzo 2026), che mette in fila una materia dove si sbaglia spesso e dove gli errori si scoprono dopo vent’anni.

Quando nasce il condominio?

Il condominio non si «costituisce» con una delibera o con la nomina dell’amministratore. Nasce automaticamente nel momento in cui un edificio appartenuto a una sola persona si frammenta tra più proprietari: è il primo atto che vende un appartamento a far nascere il condominio (così la giurisprudenza consolidata, a partire da Cass. Sez. Unite 7449/1993, su italgiure.giustizia.it).

Da quel momento entra in gioco l’art. 1117 del codice civile: sono comuni ai proprietari delle singole unità immobiliari, se non risulta il contrario dal titolo, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni, i vestiboli, i cortili, le facciate, i locali per i servizi comuni e gli impianti fino al punto di diramazione. Sono comuni per legge, quindi, salvo che il titolo dica altrimenti.

Il «titolo» è il regolamento di condominio? No

Qui sta l’equivoco più diffuso, e lo studio lo affronta esplicitamente: il regolamento di condominio, anche quello contrattuale (art. 1138 c.c.), non è il titolo che esclude la natura condominiale di un bene. Il titolo è l’atto che costituisce il condominio: in pratica il primo rogito con cui il costruttore vende (o il testamento che divide l’edificio). È lì che la riserva deve essere scritta, con chiarezza. Se in quel momento il bene è diventato comune, un regolamento successivo non lo fa tornare indietro: servirebbe il consenso di tutti i condomini, espresso in un atto di trasferimento con le forme dell’art. 1350 c.c..

È il motivo per cui, quando un costruttore vuole tenersi qualcosa, il momento per dirlo è il primo rogito. Non il secondo, non il regolamento, non una scrittura tra gli acquirenti.

Il sottotetto è mio, comune o del costruttore?

Mansarde, soffitte e «palchi morti» meritano un discorso a sé. In sintesi: bisogna guardare alla funzione concreta. Se il sottotetto serve a proteggere l’appartamento sottostante dal caldo e dal freddo (il classico vano basso e inaccessibile) tende a seguire quell’appartamento. Se invece è uno spazio autonomo, utilizzabile, con accesso proprio, la risposta può cambiare e va cercata nel titolo. È la ragione per cui, quando si compra una mansarda o si vuole ricavare una stanza dal sottotetto, il primo documento da leggere non è la planimetria: è l’atto di provenienza. E se poi si vuole trasformarlo in abitazione, entrano in gioco anche i titoli edilizi: ne parliamo in Agibilità, regolarità urbanistica e commerciabilità.

Come si scrive una riserva che funziona?

La parte più utile dello studio è quella operativa. Due indicazioni, entrambe pratiche:

• La clausola di riserva va inserita nell’atto con cui il costruttore vende per la prima volta, e deve dire esattamente su che cosa cade (quale porzione di cortile, quale lastrico, quale locale).
• All’atto va allegato, o almeno richiamato, l’elaborato planimetrico, in modo che il bene riservato sia individuato senza margini di interpretazione. L’elaborato planimetrico catastale (il documento che distingue le unità esclusive dai beni comuni non censibili) è il punto di riferimento naturale.

È la differenza tra una riserva che regge nel tempo e quella del nostro cortile: quando dopo trent’anni nessuno riesce più a capire quale porzione fosse esclusa, la clausola perde ogni forza pratica e la lite è servita. Le formule tipiche sono raccolte in Clausole particolari degli atti.

Piscine, palestre e campi da tennis: di chi sono nei complessi nuovi?

Lo studio invita a un’attenzione particolare sulla prima compravendita quando il complesso è dotato di spazi verdi attrezzati, campi sportivi, piscine, zone fitness, palestre, saune. Sono le residenze di nuova generazione, vendute con il rendering dell’area benessere. Chi compra dà per scontato che quei servizi siano di tutti i condomini; il costruttore a volte intende tenerli per sé e darli in uso, magari a pagamento o tramite un gestore. Secondo lo studio, questi beni spesso non hanno con le singole unità quella relazione di accessorietà funzionale che caratterizza le parti comuni dell’art. 1117: possono essere oggetto di comunione ordinaria fra gli acquirenti (artt. 1100 e seguenti c.c.) o restare al costruttore, a seconda di come è scritto l’atto. Sono mondi diversi, con prezzi diversi, e la differenza sta in una clausola.

Che cosa fare, in concreto?

• Se compri in un edificio nuovo: chiedi di leggere la bozza dell’atto prima della firma, non il giorno del rogito, e verifica se ci sono riserve del costruttore e su che cosa cadono. Se il depliant promette la piscina condominiale e l’atto la esclude, vale l’atto.
• Se compri un usato: il documento che conta è l’atto di provenienza più antico, quello del costruttore. È lì che si scopre se il sottotetto sopra di te è tuo, comune o di un terzo.
• Se costruisci e vendi: la riserva mettila nel primo atto, descritta bene e con la planimetria allegata. Costa dieci minuti oggi e risparmia una causa domani.

Cosa fa il notaio

Per i tecnici (geometri, ingegneri, architetti): l’elaborato planimetrico e l’elenco subalterni sono il documento che il notaio richiama per individuare le riserve; conviene che i beni comuni non censibili e le porzioni riservate siano coerenti tra Docfa, regolamento e primo atto. Approfondimenti: conformità urbanistica e stato legittimo · prassi Agenzia Entrate e Conservatoria.

Domande frequenti

Fonti per verificare

• Codice civile, artt. 1100, 1117, 1117-bis, 1123, 1138 e 1350 — normattiva.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 24-2026/C «Costituzione del condominio, parti comuni ex art. 1117 c.c. e riserve in favore del costruttore» (Commissione Studi Civilistici, 4 marzo 2026) — notariato.it
• Cass. civ., Sez. Unite, 7 luglio 1993, n. 7449 (nascita del condominio con il primo atto di vendita) — italgiure.giustizia.it
• Agenzia delle Entrate, elaborato planimetrico e beni comuni non censibili (Docfa) — agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino: acquisto in condominio e casa nuova — notariato.it/trova-guide
• Ministero della Giustizia, riforma del condominio (L. 220/2012) — giustizia.it

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.