Pubblicato il 27 ottobre 20266 minuti di lettura
Nel preventivo di una compravendita, di una donazione o di una successione compaiono due voci che quasi nessuno sa spiegare: imposta ipotecaria e imposta catastale, le “ipocatastali”. Non sono un costo del notaio: sono imposte dello Stato, dovute per due adempimenti precisi. Questa scheda spiega a cosa servono, quando sono fisse e quando in percentuale, chi le paga e come cambiano nei casi più frequenti.
A cosa servono: due registri, due imposte
Dopo la firma l’atto non è finito: il notaio deve far sì che il trasferimento risulti ai due archivi pubblici degli immobili, e ciascuno ha la sua imposta.
- Imposta ipotecaria — riguarda le formalità nei registri immobiliari: la trascrizione dell’atto, le iscrizioni e rinnovazioni di ipoteca, le annotazioni. È la trascrizione che rende il Suo acquisto opponibile ai terzi: senza, Lei è proprietario fra le parti ma non al sicuro verso chi arriva dopo.
- Imposta catastale — riguarda la voltura al catasto, cioè l’aggiornamento dell’intestazione: l’immobile cessa di risultare al venditore e risulta a Lei.
Sono due cose diverse e vanno fatte entrambe. La disciplina era nel D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; dal 1° gennaio 2026 si applica il nuovo Testo unico dei tributi indiretti, il D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123, che le raccoglie nella Parte II.
Quando sono in percentuale e quando in misura fissa
È il punto che spiega perché, fra due atti simili, una voce passa da cinquanta euro a qualche migliaio. La regola di fondo: quando l’atto è già tassato con un’imposta proporzionale propria, le ipocatastali scendono alla misura fissa; quando invece sono loro a colpire il valore dell’immobile, diventano percentuali.
Le aliquote proporzionali ordinarie sono 2% per l’ipotecaria e 1% per la catastale (l’articolo 10 del D.Lgs. 347/1990 indicava la catastale nella misura del dieci per mille sul valore dei beni). Si applicano, per esempio, nei trasferimenti per successione e nelle donazioni.
Le misure fisse si applicano quando la trascrizione o la voltura non accompagnano un trasferimento tassato in proporzione, o quando una norma lo prevede. L’importo fisso ordinario è di 200 euro per ciascuna: l’articolo 26, comma 2, del D.L. 12 settembre 2013, n. 104 lo ha elevato da 168 a 200 euro, con effetto dal 1° gennaio 2014.
Esiste poi una misura fissa più bassa, 50 euro ciascuna, riservata a un caso molto frequente.
Chi le paga e su quale base si calcolano
Al pagamento sono obbligati coloro che richiedono le formalità e le volture, insieme ai pubblici ufficiali obbligati per l’imposta di registro o di successione, e in solido coloro nel cui interesse la formalità è richiesta. In pratica, in una compravendita le sostiene l’acquirente con le altre imposte dell’atto, salvo diverso accordo: il notaio le riscuote e le versa.
La base imponibile non è un valore a sé: coincide con quella determinata ai fini dell’imposta di registro, o dell’imposta sulle successioni e donazioni. Ne deriva una conseguenza pratica: se nell’acquisto della Sua abitazione può chiedere il prezzo-valore, cioè la tassazione sul valore catastale invece che sul prezzo, l’effetto si riflette anche su queste imposte quando sono proporzionali. Il meccanismo è spiegato nella nostra guida alle imposte sugli atti notarili.
Come cambiano nei casi più frequenti
Acquisto da un privato (prima casa o no)
Qui opera la regola introdotta dall’articolo 10, comma 3, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23: gli atti di trasferimento immobiliare a titolo oneroso soggetti all’imposta di registro proporzionale, e gli atti e le formalità direttamente conseguenti presso il catasto e i registri immobiliari, sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie, e restano soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro. La regola vale dal 1° gennaio 2014.
È il motivo per cui, nella compravendita fra privati, queste due voci sono piccole e identiche: 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. La differenza fra prima e seconda casa non si gioca qui, ma sull’imposta di registro: il 2% con l’agevolazione contro il 9% ordinario, con un minimo di 1.000 euro. Il quadro completo è nella pagina sulle agevolazioni prima casa.
Acquisto da un’impresa con IVA
Se compra dal costruttore e l’atto è soggetto a IVA non c’è imposta di registro proporzionale: non si applica l’esenzione dell’articolo 10, comma 3, e cade il forfait da 50 euro. Nell’acquisto di un’abitazione da un’impresa che vende con IVA, le imposte di registro, di trascrizione (ipotecaria) e catastale sono di 200 euro ciascuna, come indica la guida «Agevolazioni fiscali prima casa. Istruzioni per l’uso» del Consiglio Nazionale del Notariato, realizzata con le Associazioni dei Consumatori. Insieme a queste tornano le voci che nell’altro caso erano esenti: imposta di bollo, tasse ipotecarie, tributi speciali catastali.
È la ragione per cui due acquisti dello stesso appartamento, uno da privato e uno da impresa, hanno conti strutturati in modo diverso: non cambia solo l’aliquota, cambiano le voci che compaiono. Per i fabbricati strumentali per natura la regola è ancora diversa e le ipocatastali tornano proporzionali: meglio esaminarla sull’atto concreto.
Successioni
Quando nell’eredità ci sono immobili, le ipocatastali si pagano in autoliquidazione, prima di presentare la dichiarazione di successione, nelle aliquote ordinarie del 2% e dell’1% sul valore dei beni. Sono indipendenti dall’imposta di successione, che ha franchigie e aliquote proprie legate alla parentela: le ipocatastali si pagano anche quando l’imposta di successione, per la franchigia, non è dovuta.
C’è però un’agevolazione importante. L’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342 prevede che ipotecaria e catastale si applichino in misura fissa per i trasferimenti di case di abitazione derivanti da successione o donazione, quando il beneficiario — o almeno uno, se sono più — ha i requisiti “prima casa” della nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986. Quella misura fissa è oggi di 200 euro ciascuna: l’articolo 26, comma 2, del D.L. 104/2013 ha elevato da 168 a 200 euro gli importi fissi delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabiliti da disposizioni anteriori al 1° gennaio 2014. Le dichiarazioni vanno rese nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.
Al conto della casa ricevuta in eredità abbiamo dedicato una scheda a parte: la casa in eredità e le imposte ipotecaria e catastale.
Donazioni
Nella donazione di un immobile valgono le stesse aliquote proporzionali della successione, 2% e 1%, e la stessa possibilità di scendere alla misura fissa con i requisiti prima casa, in forza del medesimo articolo 69, comma 3. Anche qui l’imposta di donazione è un capitolo separato, con franchigie e aliquote legate alla parentela.
Perché le mettiamo nel preventivo, e come
Queste due imposte sono la ragione per cui una stima indicativa data al telefono resta una stima: dipendono dal titolo dell’atto, da chi vende, dalla base imponibile e dai requisiti prima casa. Quattro variabili che si conoscono solo guardando i documenti.
Per questo, dopo aver visto le carte, prepariamo un preventivo di massima scritto diviso in tre voci: imposte (fra cui ipotecaria e catastale), spese vive, onorario e IVA. Così vede quanto del conto è imposta dello Stato.
Ci porti i documenti, anche in Consulenza online: Le rispondiamo in tempi brevi, senza impegno, dal modulo di richiesta di preventivo.
Studio Notarile Marco Fiorentino — Via Cuma n. 6 (Santa Lucia), 80132 Napoli.
Fonti
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (Normattiva)
- D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123 (Normattiva) — Testo unico dei tributi indiretti, Parte II
- D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 10 (Normattiva) — misura fissa di 50 euro ed esenzioni
- legge 21 novembre 2000, n. 342, art. 69 (Normattiva) — prima casa in successione e donazione
- D.L. 12 settembre 2013, n. 104, art. 26 (Normattiva) — importi fissi elevati da 168 a 200 euro
- Consiglio Nazionale del Notariato e Associazioni dei Consumatori, «Agevolazioni fiscali prima casa. Istruzioni per l’uso»
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 2/E del 14 marzo 2025
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