Prima casa, bonus casa 2026 e successioni: le regole

Pubblicato il 14 settembre 2026 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 4 minuti di lettura

Buongiorno! Questa è la prima newsletter dello Studio: una volta a settimana, poche righe e zero paroloni. Oggi parliamo di tre cose che toccano quasi tutti, prima o poi: l’agevolazione prima casa, i bonus per i lavori in casa nel 2026 e la dichiarazione di successione. Se non l’ha letto, martedì abbiamo pubblicato un articolo su perché il notaio non sta dalla parte di chi lo paga.

Prima casa: ora ha due anni per vendere la vecchia

Con l’agevolazione prima casa l’imposta di registro scende dal 9% al 2% (e l’IVA, se si compra dal costruttore, dal 10% al 4%). Le condizioni restano tre: la casa non deve essere di lusso (categorie A/1, A/8, A/9 escluse), bisogna avere o portare la residenza nel Comune entro 18 mesi, e non si deve possedere un’altra casa comprata con lo stesso bonus. Su quest’ultimo punto c’è una novità utile: dal 1° gennaio 2025 chi ha già una prima casa può comprarne un’altra agevolata, purché venda la precedente entro due anni dal nuovo atto (prima il termine era di un anno). Attenzione a rivendere prima di cinque anni: si perde il bonus, a meno di ricomprare un’altra prima casa entro un anno.

Esempio inventato: Lucia compra da un privato un appartamento a 200.000 euro con rendita catastale di 800 euro. Con il sistema del prezzo-valore la base imponibile è il valore catastale, 92.400 euro: l’imposta di registro al 2% fa 1.848 euro. Senza agevolazione sarebbe il 9% su 100.800 euro, cioè 9.072 euro.

Approfondimento: faccia il conto con i calcolatori dello Studio →

Lavori in casa nel 2026: 50% sull’abitazione principale, 36% sulle altre

Per tutto il 2026 la detrazione per ristrutturazioni, efficienza energetica e interventi antisismici resta al 50% se i lavori riguardano l’abitazione principale e scende al 36% per le altre case (seconde case, immobili affittati). Il tetto di spesa è di 96.000 euro per unità immobiliare e la detrazione si recupera in dieci anni, in dichiarazione dei redditi. Regole pratiche che fanno la differenza: pagare sempre con bonifico “parlante”, conservare fatture e ricevute, e verificare prima che il bonus non superi l’IRPEF che si paga, altrimenti la parte in eccesso va persa. Salvo proroghe, dal 2027 le percentuali sono destinate a scendere al 36% e al 30%.

Esempio inventato: Luca rifà bagno e impianti nell’appartamento in cui vive spendendo 30.000 euro: recupera 15.000 euro, cioè 1.500 euro all’anno per dieci anni. Se fosse la casa al mare, il recupero sarebbe di 10.800 euro (1.080 all’anno).

Approfondimento: la guida “Immobili e bonus fiscali” del Notariato →

Successione: 12 mesi per la dichiarazione e l’imposta si calcola da soli

Quando una persona muore, gli eredi hanno 12 mesi per presentare online la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 c’è una novità: non è più l’Agenzia a calcolare l’imposta, sono gli eredi (con l’aiuto del professionista) a calcolarla e versarla, entro 90 giorni dalla scadenza della dichiarazione. Le franchigie non cambiano: coniuge e figli pagano il 4% solo sulla parte che supera 1 milione di euro ciascuno; fratelli e sorelle il 6% oltre 100.000 euro; altri parenti fino al quarto grado il 6% senza franchigia; tutti gli altri l’8%. Se ci sono immobili si pagano comunque le imposte ipotecaria e catastale (2% + 1% del valore catastale, oppure 200 + 200 euro fisse se un erede ha i requisiti prima casa). La dichiarazione non serve se l’eredità va solo a coniuge e figli, vale meno di 100.000 euro e non comprende immobili.

Esempio inventato: Renato lascia ai due figli una casa e un conto per un totale di 300.000 euro. Ognuno riceve 150.000 euro, ben sotto la franchigia: imposta di successione zero. Restano da pagare ipotecaria e catastale sulla casa, che diventano 400 euro in tutto se uno dei figli chiede l’agevolazione prima casa.

Approfondimento: come si tassano successioni e donazioni →

In agenda

• 31 dicembre 2026: ultimo giorno, salvo proroghe, per pagare le spese dei lavori con la detrazione al 50% (abitazione principale) e al 36% (altri immobili). Dal 2027 le percentuali sono previste in calo.

Fonti per verificare

• Agevolazione prima casa: nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986, come modificata dall’art. 1, comma 116, legge 207/2024 (due anni per vendere la casa precedente) – agenziaentrate.gov.it · normattiva.it
• Guida dell’Agenzia delle Entrate “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” – agenziaentrate.gov.it
• Bonus casa 2026: art. 16-bis TUIR (D.P.R. 917/1986) e art. 1, comma 55, legge 207/2024 (50% abitazione principale, 36% altri immobili) – normattiva.it; guide fiscali dell’Agenzia delle Entrate – agenziaentrate.gov.it
• Successioni: D.Lgs. 346/1990 come modificato dal D.Lgs. 139/2024 (autoliquidazione dal 1° gennaio 2025) – normattiva.it; dichiarazione di successione online – agenziaentrate.gov.it; aliquote e franchigie – agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it

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