Buongiorno! Questa settimana restiamo sul pratico: cosa portare in Studio prima del rogito, come si paga una casa senza intoppi e cosa succede se la planimetria non corrisponde a quello che vedi in casa. Tre situazioni che capitano quasi in ogni compravendita, spiegate senza paroloni.
Prima del rogito: i documenti da portare in Studio
Ogni giorno guadagnato sui documenti è un giorno tolto ai tempi del rogito. Per una compravendita, di regola, servono:
- documento d’identità e codice fiscale in corso di validità di tutti i firmatari;
- estratto dell’atto di matrimonio o certificato di stato libero (serve a capire il regime patrimoniale);
- l’atto di provenienza: il rogito precedente o la dichiarazione di successione;
- planimetria e visura catastale, titoli edilizi (permesso, concessione, eventuale condono) e attestato di prestazione energetica;
- in condominio: regolamento e dichiarazione dell’amministratore sulle spese pagate e da pagare;
- il preliminare registrato e, se c’è un mutuo da estinguere, i dati della banca.
Esempio inventato: Marta consegna tutto due settimane prima della data fissata. Dalla planimetria emerge un tramezzo spostato: il tecnico aggiorna il catasto in tempo e il rogito resta al giorno previsto. Se se ne fosse accorta il giorno prima, avrebbe dovuto rinviare.
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Come si paga una casa: contante, assegni e conto dedicato
Il contante si può usare solo sotto i 5.000 euro per ogni pagamento, e non vale spezzare la somma in più tranche. Per tutto il resto servono assegni circolari non trasferibili intestati al venditore oppure bonifici, con la valuta arrivata prima della firma. Nell’atto, per legge, si scrivono i mezzi di pagamento usati (numero degli assegni, banca, estremi dei bonifici) e si dichiara se c’è stato un mediatore e quanto è stato pagato. Chi vuole una sicurezza in più può chiedere che il prezzo resti sul conto dedicato del notaio fino alla trascrizione dell’atto: quelle somme sono separate dal patrimonio dello Studio e non possono essere pignorate, e vengono girate al venditore solo quando la casa risulta intestata al compratore senza sorprese.
Esempio inventato: Luca compra a 180.000 euro. Al preliminare ha già versato 18.000 euro con bonifico; al rogito consegna un assegno circolare da 42.000 euro e la banca eroga i 120.000 euro del mutuo direttamente al venditore. Tre pagamenti, tutti tracciati e tutti scritti nell’atto.
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La planimetria non corrisponde alla casa: si può vendere?
Sì, ma prima va sistemata. Dal 2010 nell’atto deve esserci la dichiarazione che la planimetria depositata al catasto corrisponde allo stato reale dell’immobile: senza quella dichiarazione l’atto è nullo. Una parete spostata o una stanza cambiata di uso si risolvono di solito con un aggiornamento catastale fatto da un tecnico prima del rogito. Diverso è il caso in cui la differenza nasconda un lavoro fatto senza titolo edilizio: lì bisogna verificare se è sanabile, e in alcuni casi la vendita si ferma. Con il decreto “Salva Casa” del 2024, per i lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024 sono tollerate piccole differenze di misura (dal 2% al 6% a seconda della grandezza dell’immobile), che non contano come abusi.
Esempio inventato: Paolo vende un appartamento di 80 metri quadri in cui la cucina è stata aperta sul soggiorno senza aggiornare la planimetria. Il geometra presenta la variazione al catasto in pochi giorni e verifica se serve anche una pratica edilizia. Il notaio, prima di far firmare, controlla che i due documenti ora coincidano.
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In agenda
- 30 novembre 2026: chi possiede un terreno edificabile o quote di società e pensa di venderli può rivalutarne il valore con una perizia giurata e un’imposta sostitutiva del 18%, da versare (o versare come prima rata) entro questa data. Conviene fare i conti per tempo. Leggi di più →
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