Conferire un’azienda con immobili in società: quanto si paga

Pubblicato il 7 aprile 2026 · Aggiornato il 27 ottobre 2026 · 3 minuti di lettura

📅 Pubblicato il 7 aprile 2026🔄 Versione 1.2 · aggiornato l’11 ottobre 2026

Trasformare un’impresa individuale in società, far entrare un socio, riorganizzare un gruppo familiare: in tutte queste operazioni si “conferisce” un’azienda in una società. Quando l’azienda comprende anche immobili – un capannone, un negozio, un laboratorio – la domanda diventa: quanto costa in imposte? La risposta è sorprendentemente favorevole. Vediamola seguendo la Circolare n. 18/E del 2013 dell’Agenzia delle Entrate.

Il conferimento d’azienda è fuori campo IVA

Il primo punto fermo: il conferimento di azienda non è considerato cessione di bene ai fini IVA (art. 2, comma 3, lettera b, del D.P.R. 633/1972). Non è quindi un’operazione IVA. Per il principio di alternatività, si applica l’imposta di registro.

Imposta di registro: sempre fissa

Ed è qui la notizia buona. Il conferimento di proprietà, o di diritto reale di godimento, su aziende o rami d’azienda sconta l’imposta di registro in misura fissa. E questo vale testualmente a prescindere dalla natura dei beni che fanno parte dell’azienda conferita.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato espressamente che la misura fissa si applica anche quando nel compendio aziendale sono compresi beni immobili.

Il quadro completo

• Azienda senza immobili: imposta di registro in misura fissa; imposte ipotecaria e catastale non dovute.
• Azienda con immobili: imposta di registro in misura fissa; imposte ipotecaria e catastale anch’esse in misura fissa.

Perché la differenza è enorme

Facciamo il confronto che conta. Se conferissi in società il solo immobile strumentale, le imposte ipotecaria e catastale sarebbero proporzionali (3% e 1% nei casi tipici degli immobili strumentali). Conferendo invece l’azienda di cui quell’immobile fa parte, le stesse imposte diventano fisse.

Su un capannone di un certo valore la differenza può valere decine di migliaia di euro. Attenzione però: non si tratta di “vestire” un immobile da azienda. Deve esistere una azienda vera – un complesso organizzato di beni per l’esercizio dell’impresa – e l’operazione dev’essere genuina, altrimenti si espone a contestazioni.

Un caso particolare: società con sede nell’Unione Europea

Se il conferimento avviene a favore di una società con sede legale o amministrativa in un altro Stato UE, il registro resta fisso. Ma quando sono compresi immobili, le imposte ipotecaria e catastale tornano in misura ordinaria, calcolate in relazione all’oggetto del conferimento. È una differenza da verificare prima di impostare l’operazione.

Le può interessare anche come si tassa l’acquisto di un capannone e la tassazione degli atti societari.

Sta valutando di conferire la Sua impresa in una società? Prenoti un appuntamento: verifichiamo la struttura più efficiente e il costo esatto dell’operazione.

Fonti per verificare

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 2, comma 3, lett. b) (conferimenti d’azienda fuori campo IVA) – normattiva.it
• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa parte prima, art. 4, lett. a), n. 3 (conferimento di aziende: imposta fissa) – normattiva.it
• D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 4 Tariffa e art. 10, comma 2 (imposte ipotecaria e catastale fisse sui conferimenti d’azienda) – normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, “La tassazione degli atti notarili” (paragrafo sui conferimenti; PDF) – agenziaentrate.gov.it
• Registro delle Imprese (iscrizione dell’atto di conferimento) – registroimprese.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guida per il cittadino “Impresa” – notariato.it

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.